Инвестиционный проект складского комплекса (стр. 5 из 7)

Итого строительство всего складского комплекса составит 164 дня или 5,5 месяцев.

Таблица 6.2. Календарный график денежных затрат на строительство

№ п/п	Виды работ	Стоимость, р.	Период, мес.
№ п/п	Виды работ	Стоимость, р.	1	2	3	4	5	6
1	Земельные работы + фундамент	128656	37840	37840	37840	15136
2	Перекрытия	5458785	963315	1621185	1621185	1253100
3	Стены	20816007	1224471	6180252	6180252	6180252	1050780
4	Кровля	9487853	1952882	2791044	2791045	1952882
5	Проемы	5299393	779323	1480713	1480712	1558645
6	Электро-технические работы	6295066	555447	2830637	2830637	78345
7	Отопление	4676258	103407	1422707	1422707	1422707	304730
8	Сан.-технические работы	2214505	455928	751099	751098	256380
9	Благоустройство	21315040	18630503	2684537
Сумма	75691563	2225626	11230336	16820306	16724688	25444960	3245647

7. Структура источников финансирования складского комплекса

Для реализации данного проекта необходимы денежные средства.

Компания «РИКИ» имеет собственные средства в размере 100 миллионов рублей. Компании требуется для реализации проекта еще около 110 миллионов рублей, и было решено взять инвестиционный кредит. Мало какие банки Самарской области предоставляют такие суммы в кредит.

Таблица 7.1 - Условия финансирования финансово - кредитными учреждениями инвестиционных проектов организаций Самарской области

Наименование банка	Программа инвестирования (финансирования)	Сумма кредитаСрок кредитаПроцентная ставка по кредиту	Условия инвестирования (финансирования)
«Всероссийский банк развития регионов» Самарский филиал	инвестиционное кредитование	от 12 до 120 млн.р.до 5 летот 14% до 20%	наличие бизнес-плана
Филиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самара	инвестиционное кредитование	до 125 млн.р.до 10 летот 11%	залог имущества, частичное обеспечение залогом
«ДжиИ Мани Банка»	инвестиционное кредитование	До 600 млн. р.до 15 летот 10 %	Возможна отсрочка тела кредита и процентов до 1,5 лет

Рассмотрев кредитные программы различных банков, было решено обратиться в филиал «ВТБ 24».

Сумма кредита: 110 000 000

Ставка процента: 11 %

Срок кредита: 12 мес.

№ платежа	Основной долг	Начисленные проценты	Сумма платежа	Остаток основного долга
0	110 000 000
1	8713649,11	1008333,33	9721982,44	101 286 351
2	8793524,22	928458,22	9721982,44	92 492 827
3	8874131,53	847850,91	9721982,44	83 618 695
4	8955477,73	766504,71	9721982,44	74 663 217
5	9037569,61	684412,83	9721982,44	65 625 648
6	9120414,00	601568,44	9721982,44	56 505 234
7	9204017,80	517964,64	9721982,44	47 301 216
8	9288387,96	433594,48	9721982,44	38 012 828
9	9373531,52	348450,92	9721982,44	28 639 297
10	9459455,56	262526,88	9721982,44	19 179 841
11	9546167,23	175815,21	9721982,44	9 633 674
12	9633673,76	88308,68	9721982,44	0

Сумма платежей: 116 663 789,28 рублей

Сумма кредита: 110 000 000 рублей

Проценты: 6 663 789,28 рублей

8. Оценка рыночной стоимости склада

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, были применены:

1) Затратный,

2) Сравнительный,

3) Доходный.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Алгоритм затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости здания;

2) оценка предпринимательской прибыли;

3) расчет износа;

4) определение рыночной стоимости земельного участка;

5) корректировка восстановительной стоимости на величину износа и стоимости земельного участка, которая осуществляется по следующей формуле:

, (1)

где V – стоимость объекта недвижимости;

Vвос - восстановительная стоимость здания;

И – величина износа;

Vзем – стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 1568501,8 рублей.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, с учетом НДС составляет: 14518752,38 рублей.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 14543458,26 рублей.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Стоимость объекта оценки доходных подходом составила 13003485,08 рублей.

Согласование результатов оценки и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Данные по затратному подходу более полны и достоверны, так как основные данные для расчета были взяты из нормативных источников. Так же при расчете затратным подходом было принято наименьшее количество допущений. Потому что сравнительный и доходный подходы больше учитывают ситуацию на рынке недвижимости, а рыночные данные не всегда полно отражают действительную ситуацию на рынке. Следовательно, затратному подходу были присвоены большие веса по критериям «Полнота информации», «Достоверность» и «Допущения, принятые в расчетах».

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, сделки по которым произошли сравнительно недавно, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конъюнктуру рынка».

Доходный подход основан на прогнозировании доход от объекта недвижимости, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность прогнозировать во времени».

Затратный подход основан на учете затрат на строительство объекта и различных видов износа конструктивных элементов и объекта в целом, следовательно ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конструктивные особенности».

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода (таблица 8.1).

Таблица 8.1- Согласование результатов оценки

Подход к оценке	Результат расчета стоимости	Весовой коэффициент	Доля подхода в общей стоимости
Затратный подход	14518752,38	0,400	5407500,95
Сравнительный подход	14543458,26	0,292	3954689,81
Доходный подход	14003485,08	0,308	4005073,41
Взвешенная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, р			14367264,18

Таким образом, рыночная стоимость складского помещения, расположенного по адресу: г.Самара, ул. Товарная, общей площадью 710 кв.м., включая НДС, составляет:14367264,18 рублей.