Инвестиционный проект складского комплекса (стр. 6 из 7)
9. График расходов и доходов по проекту
Предприятие решило, что целесообразно продать десять складов и семь сдать в аренду.
Складские помещения продавались по рыночной цене, стоимость продажи одного склада составила 14367264,18 рублей. Исходя из маркетингового анализа аренды складской недвижимости, склады сдаются в аренду по стоимости 175 рублей за 1 кв.м., общая площадь склада 710 кв.м.
Таблица 9.1 - График поступления денежных средств от продажи складов
| Вид дохода | Период, года | Всего | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 14 | 15 | |||
| Продажа | кол-во | 7 | 2 | 1 | 0 | 0 | 0 | 10 |
| стоимость | 100570849,3 | 28734528,36 | 14367264,18 | 0 | 0 | 0 | 143672641,8 | |
| Аренда | кол-во | 5 | 6 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 |
| стоимость | 8520000 | 10224000 | 11928000 | 11928000 | 11928000 | 11928000 | 42600000 | |
Далее сведем все расходы и доходы по проекту в одну таблицу.
Таблица 9.2 - График расходов и доходов по проекту
| Период, года | |||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 14 | 15 | |
| Расходы | -214321049 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Доходы | 109090849,3 | 38958528,36 | 26295264,18 | 11928000 | 11928000 | 11928000 | 186272641,8 |
10. Расчет экономических показателей эффективности проекта
После того как сформирован проект посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.
Для расчета этих показателей нам необходимо рассчитать ставку дисконта. Расчет будет производится методом кумулятивного построения.
По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск.
Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.
Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.
Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5 %.
Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время – среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.
Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:
Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)),
Где Т – рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);
Ск – ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);
Тр – прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).
Таблица 10.1 – Расчет поправки за низкую ликвидность
| Показатель | Ставка | Источник |
| Ставка по доступному кредиту | 17,00% | http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/ |
| Прогнозируемый Темп роста цен | 0,60% | http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm |
| Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 | http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr |
| Надбавка за низкую ликвидность | 8,49% | Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)). |
Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:
Су = Сду * d /(1-d); где:
Сду = Сдб +Св +Сл – безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;
d – рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).
Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 10.2:
Таблица 10.2 – Расчет поправки на управление
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Надбавка за риск владения | 0,50% |
| Надбавка за низкую ликвидность | 8,49% |
| Ставка дисконта без управления | 16,74% |
| Рыночная скидка от потери дохода | 10,00% |
| Надбавка за управление | 1,86% |
Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 10.3. Она равняется 18,6%.
Таблица 10.3 – Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Поправка за низкую ликвидность | 8,49% |
| Страховая премия | 0,50% |
| Поправка на управление | 1,86% |
| Ставка дисконтирования | 18,60% |
Далее произведем дисконтирование доходов от продажи склада.
Таблица 10.4 – Дисконтированные расходы и доходы
| Период, года | |||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 14 | 15 |
| Расходы | -105230200 | ||||
| Доходы | 32848674,84 | 18694254,91 | 7150123,832 | 1094918,98 | 923203,19 |
| Сальдо | -72381525,20 | -53687270,29 | -46537146,46 | -488357,37 | 434845,82 |
Срок окупаемости будем рассчитывать методом сальдо.
,где Т’_ - последний год, когда сальдо было отрицательным, С – сальдо, 12 – месяцев.
Чистая текущая стоимость:
,где I0 – инвестиционные вложения, Фk – результат инвестиционной деятельности, i – ставка дисконта
NPV> 0 проект принимается
Индекс рентабельности:
> 1 проект принимаетсяВнутренняя норма доходности:
Так как внутренняя норма доходности очень велика, рассчитаем NPV при i = 42 %
Стоимость источника финансирования 11 % - ставка по кредиту. Следовательно, так как IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.
11. Учет рисков и неопределенности
Для определения рисков будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске данного проекта.
Для определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.
Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта (таблицы 11.1, 11.2, 11.3).
Таблица 11.1 - Расчет надбавки за низкую ликвидность
| Ставка по доступному кредиту | 13,00% |
| Прогнозируемый Темп роста цен | 0,60% |
| Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
| Надбавка | 6,48% |
Таблица 11.2 - Расчет надбавки за менеджмент
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Надбавка за риск владения | 0,50% |
| Надбавка за низкую ликвидность | 6,48% |
| Ставка дисконта без управления | 14,73% |
| Рыночная скидка от потери дохода | 10,00% |
| Надбавка за управление | 1,64% |
Таблица 11.3 – Ставка дисконтирования
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Поправка за низкую ликвидность | 6,48% |
| Страховая премия | 0,50% |
| Поправка на управление | 1,64% |
| Ставка дисконтирования | 16,37% |
Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта (таблицы 11.4, 11.5, 11.6).
Таблица 11.4 - Расчет надбавки за низкую ликвидность
| Ставка по доступному кредиту | 20,00% |
| Прогнозируемый Темп роста цен | 5% |
| Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
| Надбавка | 9,38% |
Таблица 11.5 - Расчет надбавки за менеджмент
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Надбавка за риск владения | 0,50% |
| Надбавка за низкую ликвидность | 9,38% |
| Ставка дисконта без управления | 17,63% |
| Рыночная скидка от потери дохода | 20,00% |
| Надбавка за управление | 4,4% |
Таблица 11.6 – Ставка дисконтирования