Инвестиционный проект складского комплекса (стр. 7 из 7)

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	9,38%
Страховая премия	0,50%
Поправка на управление	4,4%
Ставка дисконтирования	22,03%

Для наглядности сведем данные по NPV в одну таблицу 11.7.

Таблица 11.7 – Данные по сценариям

Сценарий	Значение, р.
NPVопт (i = 16,37 %)	11913828,65
NPVнор (i = 18,6 %)	434845,82
NPVпес (i = 22,03 %)	-13220993,25

Ожидаемая величина NPV при неизвестной вероятности наступления сценария будет рассчитываться по формуле

,

где λ – специальный коэффициент, отражающий систему предпочтений хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности и равно 0,3.

NPVож = 0,3 * 11913828,65+ (1 – 0,3) * (-13220993,25)= -5680546,68 р.

Для сравнения проектов по рискам используют показатель – размах вариации. Чем больше размах вариации, тем более рискованным является проект.

RNPV = NPVmax - NPVmin

RNPV = 11913828,65-(-13220993,25)= 25134821,90

Вывод: проект является рискованным.

12. SWOT-анализ

SWOT-анализ – это оперативный диагностический анализ складского комплекса и его среды. Осуществляется с целью выявления сильных и слабых сторон проекта, угроз со стороны внешней среды, а также установления возможностей, предоставляемых проекту её внешней средой.

Это неотъемлемый элемент стратегического планирования, сущность которого заключается в постоянном пересмотре ответов на следующие вопросы: на какой стадии развития находится проект; как он будет развиваться в будущем; что необходимо для успешной реализации проекта.

Приведем данные анализа в виде следующей таблицы:

Сильные стороны	Слабые стороны
1. Хорошая транспортная доступность местоположения проекта и развитая инфраструктура2. На территории есть ж/д ветка3. Высокая инвестиционная привлекательность проекта	1. Наличие большого числа конкурентов2. Задержка получения разрешения на строительство3. Дополнительные расходы по проведению тендеров4. Дефекты в оборудовании5. Наличие подобных складских комплексов в районе строительства
Возможности	Угрозы
1. Расширение вариантов использования площадей для привлечения дополнительных групп клиентов или чтобы выйти на новые сегменты рынка2. Заключение договоров с поставщиками более дешевых материалов и техники3. Привлечение новых инвесторов	1. Негативные последствия финансового кризиса2. Риск нерентабельности проекта3. Риск прекращения финансирования проекта4. Увеличение цен на строительные материалы и технику5. Снижение репутации застройщика6. Появление новых конкурентов7. Задержка сроков проведения экспертиз8. Задержка в разработке ПСД9. Смещение графика строительства10. Увеличение стоимости СМР в результате сдвигов в сроках11. Задержка сроков введения в эксплуатацию

13. Риски и методы их управления

Большая часть инвестиционных проектов – это строительные проекты, для которых характерны как общие инвестиционные риски, так и специфические. Среди всех рисков, присущих инвестиционно-строительным проектам, можно выделить основные: высокое предложение первичной недвижимости в данном районе, наличие большого числа конкурентов, негативные последствия финансового кризиса, риск нерентабельности проекта, риск прекращения финансирования проекта, увеличение цен на строительные материалы и технику, снижение репутации застройщика

Соответственно задачами анализа рисков является получение достоверных критериев эффективности инвестпроекта и повышение обоснованности инвестиционного решения.

Прединвестиционная стадия		Инвестиционная (строительная) стадия			Стадия эксплуатации
Исследования	Подготовка к строительству <1>	Организация закупок <2>	Строительно-монтажные работы (СМР)	Завершение
Задержка сроков проведения экспертиз	Задержка в разработке ПСД	Дополнительные расходы по проведению тендеров	Смещение графика строительства	Задержка сроков введения в эксплуатацию
Высокое предложение складской недвижимости в данном районе	Несвоевременный отвод земельного участка	Увеличение стоимости СМР в результате сдвигов в сроках	Дефекты в оборудовании	Риск нерентабельности проекта
Задержка получения разрешения на строительство	Несвоевременная поставка материалов
Несвоевременная поставка оборудования
наличие большого числа конкурентов
негативные последствия финансового кризиса
риск прекращения финансирования проекта
снижение репутации застройщика

<1> Этап включает разработку проектно-сметной документации (ПСД) и планирование работ.

<2> Этап включает проведение тендеров и заключение контрактов на поставки.

В настоящее время банки и другие кредитные организации все чаще выдвигают требования страхования строительных рисков, чтобы как можно лучше защитить предоставляемые ими финансовые средства.

Страхование может осуществлять любая сторона инвестиционно-строительного процесса, тем не менее, это наиболее актуальный вопрос для подрядной строительной организации. Поскольку договором подряда, как правило, определена обязанность подрядчика застраховать различные риски.

1. страхование строительно-монтажных работ;

2. страхование послепусковых гарантийных обязательств;

3. страхование строительной техники;

4. страхование оборудования строительной площадки;

5. страхование объектов, находящихся на строительной площадке или в непосредственной близости от нее, за исключением оборудования строительной площадки;

6. страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ;

7. страхование профессиональной ответственности строителей и архитекторов.

14. Выводы по проекту

Сметная стоимость складского помещения площадью 710 кв.м. составила 6923974,5 р.

После добавления благоустройства и расчета процентов за кредит, расходы на реализацию проекта в целом составили 21 432 104,3 р.

Таблица 12.1 – Стоимость 1 кв.м. складского помещения

Сметная стоимость, р.	9752,08
Проектная стоимость, р.	17756,51
Рыночная стоимость, р.	20235,58

Складские помещения реализовывались по рыночной стоимости.