Вопросы уплаты НДС в период деятельности фонда регулируются ст. 174.1. НК РФ. В соответствии с этой статьей по операциям, проводимым с имуществом фонда и облагаемым НДС, выставляются счета-фактуры и налог начисляется для уплаты в бюджет. Соответственно «исходящий» НДС принимается к зачету. Обязанность по учету НДС возлагается на управляющую компанию, она же осуществляет расчеты с бюджетом с баланса фонда.
Необходимо заметить, что при реализации с НДС имущества, переданного в фонд при его формировании, НДС выделяется из разницы между стоимостью имущества и ценой реализации включающей НДС.
Вознаграждение управляющей компании является ее реализацией и облагается НДС в общеустановленном порядке.
Реализация пая согласно ст. 149 НК РФ (пп. 2, 12) НДС не облагается.
Комментарии указанных статей НК РФ содержатся в Письмах Минфина РФ от 26 июля 2004 г. № 03-04-11/179, и от 6 августа 2004 г. 03-06-01-04/02, совместном Письме МНС РФ № 01-3-03/666 и Минфина РФ № 01-СШ/45 от 10 июня 2004 г.
Налог на имущество организаций
По мнению налоговых органов, к имуществу ПИФов должна применяться ст. 378 НК РФ. Она гласит, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления, т. е. пайщика. Думается, такой подход не совсем верен. Ведь в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в составе основных средств. Согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (п. 29) один из видов выбытия основных средств — это передача их в паевой фонд. На балансе пайщика находятся только паи, т.е. ценные бумаги, а значит, отсутствует база для начисления налога. Усугубляют ситуацию разъяснения, которые дают чиновники финансовых и налоговых ведомств (например, совместное Письмо МНС РФ № 01-3-03/666 и Минфина РФ № 01-СШ/45 от 10 июня 2004 г.). Согласно этим разъяснениям имущество пайщиков должно облагаться в соответствии со ст. 377 НК РФ, как у простого товарищества. Следуя требованиям этой статьи, пайщик, внесший в фонд имущество, должен платить налог по этому имуществу, а налог на имущество, приобретенное в результате деятельности фонда, распределяется среди всех пайщиков пропорционально стоимости паев. Очевидно, что это противоречит основному принципу фонда, в соответствии с которым имущество находится в общей долевой собственности. Почему налог за него должен платить бывший владелец? А также, почему за одну часть имущества должны платить все пайщики пропорционально долям, а за другую — только отдельные пайщики, хотя все имеют одинаковое отношение к этому имуществу?
Согласно требованиям налоговых органов управляющая компания должна сообщать пайщикам стоимость их доли приобретенного фондом имущества для целей налогообложения. Как начислять налог по получении таких сведений, нормативными требованиями не определено.
В сложившейся ситуации подавляющее большинство пайщиков налог на имущество ПИФов не уплачивают, и у налоговых органов не возникает к ним претензий, так как при проверках, проверяющие, как и проверяемые, не видят в балансе базу для налогообложения.
Более того, такой подход налоговых органов создает риск потери части базы для налогообложения. Рассмотрим такую ситуацию. Пусть пайщик, который внес в фонд имущество, продал свой пай. В этом случае у продавца обязанность уплачивать налог на имущество, вложенное в фонд, прекращается, а у покупателя — не возникает. Ведь покупатель пая имущество в фонд не вносил и, соответственно, налог платить не должен. Кроме того, это имущество не является приобретенным в результате деятельности фонда и не будет облагаться налогом пропорционально стоимости паев. Таким образом, плательщик налога по имуществу, внесенному в фонд, пропадает.
Если оплата паев производилась имуществом, облагаемым налогом на имущество организаций, достаточно продать паи аффилированным организациям либо перепродать паи пайщикам по кругу и можно на вполне законных основаниях про уплату налога на имущество, внесенное в фонд, забыть.
Налог на имущество физических лиц
Что касается налога на имущество физических лиц, то здесь ситуация, по крайней мере, более логичная. Логичность ее определяется тем, что физические лица в соответствии с п. 2 ст. 1 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» уплачивают налог на имущество соразмерно доле в общем имуществе, независимо от того, вносилось имущество или приобреталось. Следует отметить, что у физических лиц иная база, чем у юридических. Под налогообложение подпадают дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения, сооружения. Исходя из упомянутого Закона, налог на физических лиц — собственников недвижимости исчисляется налоговыми органами по ставкам, установленным органами местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости.
Земельный налог
Разъяснений Минфина и ФНС по вопросам уплаты земельного налога паевыми инвестиционными фондами не опубликовано. Видимо, это обусловлено отсутствием запросов по данной тематике в адрес этих ведомств. Однако на практике приходится сталкиваться с проявлением интереса к данному налогу.
Земельные участки могут быть внесены в паевые инвестиционные фонды либо как объекты недвижимости, либо в виде прав аренды. Что касается аренды, то согласно п. 2 ст. 388 НК РФ земельные участки, находящиеся в аренде, в налогооблагаемую базу не попадают. Земельные участки, находившиеся в собственности и переданные в фонд либо приобретенные в результате деятельности фонда, находятся в общей долевой собственности и согласно ст. 392 НК РФ облагаются земельным налогом пропорционально долям в общей долевой собственности. Учитывая, что в соответствии со ст. 396 НК РФ (п. 2) налогоплательщики-организации самостоятельно исчисляют сумму налога, добросовестному налогоплательщику следует запросить у управляющей компании данные о его доле в стоимости земельных участков, составляющих имущество фонда, и начислить земельный налог. Налогоплательщикам — физическим лицам согласно ст. 397 НК РФ (п. 4) следует дождаться налогового уведомления, присылаемого налоговыми органами. Последним придется потрудиться, исчисляя налогооблагаемую базу. Ведь для этого им необходимо запросить информацию о собственниках в регистрирующих органах, а информацию о кадастровой стоимости участков в земельных комитетах.
Подводя итог, следует отметить, что государство специально установило для паевых инвестиционных фондов особый налоговый режим (имеется в виду экономический эффект от отложенного налогообложения по налогу на прибыль организаций и налогу на доходы физических лиц) с целью ускорения развития рынка коллективных инвестиций. Этот фактически льготный режим является одним из факторов, позволяющих ПИФам демонстрировать в настоящее время высокие показатели доходности. Конечно, такая ситуация выгодна прежде всего просто инвесторам. Однако, используя конструкцию паевого инвестиционного фонда в организации бизнеса, экономический эффект от особого режима налогообложения фондов могут получить такие участники рынка, как собственники объектов недвижимости, сдающие их в аренду, девелоперы (застройщики), производственные и торговые организации, имеющие на балансе производственные или торговые активы.
Особенно выигрывают от использования конструкции ПИФов иностранные организации.
Что касается налоговой оптимизации, а именно возможности не уплачивать налоги пайщикам — иностранным организациям, не имеющим постоянного представительства в РФ, и возможности вывести из-под налогообложения налогом на имущество объекты основных средств, внесенные в фонды, то их следует рассматривать только как дополнительные преимущества от использования конструкции ПИФа в организации бизнеса.
2.2 ПИФЫ недвижимости как высокоэффективный инструмент инвестирования
ЗПИФН: современность и перспективы развития
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее — закрытый ПИФ недвижимости, фонд недвижимости, ПИФ) в настоящее время является одной из наиболее стабильных, эффективных и перспективных форм организации долгосрочных проектов, связанных с решением ресурсоемких задач, с привлечением и управлением инвестиционными средствами внутренних и внешних инвесторов.
Ретроспективный взгляд на интенсивное становление отрасли ЗПИФн в России позволяет обозначить 3 основных этапа:
Первый этап — это полтора года, прошедшие от создания весной 2003 г. первого ПИФа недвижимости и до января 2005 г. Данный период стал, наверное, наиболее сложным для пионеров управления проектами на рынке недвижимости, отважившихся начать работу с неотлаженным механизмом ЗПИФн и выявить как совершенно очевидные сейчас преимущества фондов реального сектора, так и те проблемы, которые останавливали многих участников строительного и девелоперского бизнеса от участия в ЗПИФн.
Второй этап — с января 2005 г. по май 2006 г. — ознаменовался кризисом ЗПИФн, который спровоцировало Письмо ФСФР России от 29 декабря 2004 г. № 04-ВС-01/12692[3], фактически «заморозившее» для ЗПИФн возможность по работе с основными на тот момент активами (для строительных фондов) — инвестиционными контрактами.