Следует также отметить, что ЗПИФн могут приобретать недвижимое имущество не только в РФ, но и в иных государствах, являющихся членами ФАТФ (Financial Action Task Force on Money Laundering - FATF) - специальная финансовая комиссия по проблемам отмывания капиталов, международный межправительственный орган по борьбе с отмыванием. Дополняет это общая для всех российских ПИФов возможность приобретать иностранные ценные бумаги, обращающиеся на организованных рынках ценных бумаг за пределами РФ.
Таким образом, ЗПИФн позволяет организовывать инвестиционный проект по приобретению (созданию) активов на территории России в виде недвижимости (строительства) и/или ценных бумаг с сохранением возможностей по диверсификации как рыночных рисков снижения стоимости того или иного актива (ценной бумаги, объекта недвижимости и т. п.) за счет приобретения альтернативного (эквивалентного) замещения, так и валютных и страновых рисков при инвестировании в зарубежные реальные и финансовые активы через ЗПИФн.
Во-вторых, в соответствии с законодательством России ЗПИФн не является юридическим лицом. Это означает, что инвестор фонда не несет тех рисков, которые сопряжены с результатами финансово-экономической деятельности юридического лица. Таким образом, отсутствует риск обращения взыскания на имущество фонда при банкротстве управляющей компании — сохраняется только общий риск снижения стоимости вложений в фонд. Также нивелируются операционные и организационные риски, присущие вложениям в капиталы юридических лиц: риски утраты оперативного управления, возникновения корпоративных конфликтов и даже неблагоприятных последствий от целенаправленных действий третьих лиц сводятся к минимуму, и не в последнюю очередь благодаря многоуровневой системе управления и контроля над фондом и структуре бенефициариев ЗПИФн.
В-третьих, согласно российскому законодательству ЗПИФн функционирует исключительно в рамках определенной инфраструктуры, к которой относится управляющая компания (управление и распоряжение активами), специализированный депозитарий (учет имущества фонда, контроль за распоряжением активами ЗПИФн), регистратор (учет пайщиков фонда), аудитор(ы) и оценщик(и) ЗПИФн (аудит отчетности управляющей компании и фонда, оценка реальных и нерыночных финансовых вложений фонда). Указанные субъекты, обслуживающие деятельность ЗПИФн, и российский финансовый регулятор (Федеральная служба по финансовым рынкам) обеспечивают не только неукоснительное соблюдение требований законодательства, регулирующего работу фондов, но и дополнительные гарантии сохранности иностранных инвестиций в российские активы и, соответственно, последовательную реализацию через ЗПИФн функции защиты имеющихся активов.
Суть защиты активов такова:
– наличие жесткого контроля со стороны Специализированного депозитария за распоряжением активами фонда (нивелирование рисков несанкционированного выбытия стратегического имущества из состава фонда);
– закрытие структуры бенефициариев фонда в реестре пайщиков (владельцы недвижимости и/или акций (облигаций) поименованы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и реестрах владельцев эмиссионных ценных бумаг как «владельцы инвестиционных паев ЗПИФн»);
– отсутствие необходимости передавать (отчуждать) имущество фонда третьему лицу (при возникновении соответствующей необходимости). Взамен этого можно в кратчайшие сроки продать паи этому лицу, избежав процедур переоформления недвижимости и/или корпоративных активов в российских учетных системах.
В-четвертых, экономическая модель работы ЗПИФн создана с учетом необходимости финансирования долгосрочных и капиталоемких проектов при одновременном обеспечении стабильности фонда и возможностей по эффективному реинвестированию средств в новые или существующие проекты. Реализация этой задачи достигается благодаря особому режиму налогообложения паевых инвестиционных фондов. Суть его состоит в том, что в отношении доходов, формируемых в результате деятельности ЗПИФн, действует эффект отложенного налогообложения, т. е. прибыль фонда не облагается налогом на прибыль (или налогом на доходы физических лиц) при условии, что она не направляется на выплату промежуточного дохода пайщикам и/или не выплачивается в качестве компенсации при погашении инвестиционных паев. Соответственно, в случаях выплаты доходов (или погашения паев) налогообложение будет производиться у пайщика – применительно к размеру полученного дохода или положительной разнице приобретения и погашения паев. ЗПИФн получает уникальную возможность организовать безналоговое реинвестирование аккумулируемых доходов в новые проекты и/или иные активы.
Кроме того, использование ЗПИФн позволяет избежать и двойного налогообложения. Так, при обычном инвестировании (например, через приобретение корпоративных активов) налогообложение происходит на уровне как инвестора (при реализации актива), так и реципиента инвестиций (при получении инвестиций). В случае же с фондом налогообложению подлежат доходы пайщиков, т. е. только на уровне инвестора.
С учетом этих аспектов (эффекта отложенного налогообложения и избежание двойного налогообложения) достигается существенный экономический выигрыш от использования ЗПИФн как инструмента организации инвестиционного процесса, управления проектом и/или активами.
При этом немаловажен тот факт, что наличие особенного режима налогообложения в ЗПИФн не является результатом работы механизма минимизации налоговой нагрузки. Особый режим налогообложения деятельности в рамках фонда был специально предусмотрен законодателем в целях эффективного решения задач по привлечению долгосрочных инвестиций и финансированию соответствующих проектов за счет средств не только внутренних, но и внешних инвесторов.
Особое внимание следует уделить режиму иностранных инвестиций в ЗПИФн. При сохранении всех изложенных преимуществ налогового режима, действующего для резидентов РФ, иностранные инвесторы получают еще более выгодные условия для вложений в ЗПИФн на территории России.
Так, по общему правилу, если в качестве инвестора (пайщика ЗПИФн) выступает нерезидент РФ, не имеющий постоянного представительства на территории РФ, то налоговая ставка по налогу на прибыль, подлежащему уплате в бюджет РФ, будет ниже ставки по аналогичному налогу для резидента и составит 20% (против 24% для российского инвестора).
Однако такой режим действует лишь при извлечении дохода из фонда в результате погашения паев. Если паи продаются на вторичном рынке, то необходимость уплачивать налог на прибыль на территории России не возникает. Такая операция нерезидента, не имеющего представительства в РФ, находится вне налогообложения, что позволяет иностранному инвестору не нести налогового бремени в случае досрочного выхода их фонда.
Таким образом, сказанное выше позволяет утверждать, что российское налоговое законодательство создает исключительно благоприятный с точки зрения налогообложения режим для инвестирования иностранными организациями через структуру закрытого ПИФа. Соответственно, можно сделать однозначный вывод о том, что инвестирование проектов, организованных через конструкцию ЗПИФн для иностранного инвестора существенно привлекательнее прямых инвестиций.
В-пятых, ЗПИФн — это механизм секьюритизации вложений и повышения ликвидности активов при их передаче в состав фонда. Достигается это путем приобретения в состав фонда разрозненных и неоднородных активов (в том числе передающиеся в него и создаваемые в рамках ЗПИФн). Будучи консолидированными, они позволяют включить в оборот стандартный финансовый инструмент — ценную бумагу в виде инвестиционного пая. С одной стороны, это позволяет отчуждать такой производный актив, как инвестиционный пай, без дополнительных транзакционных издержек при одновременном сохранении стратегии работы управляющей компании с активами фонда. С другой стороны, наличие такой ценной бумаги, как ин вестиционный пай (вместо реального актива), создает предпосылки к организации обращения этих паев — как внебиржевого, так и биржевого. При этом последнее обстоятельство обеспечивает дополнительную ликвидность производного актива для инвестора фонда благодаря широким возможностям по привлечению заемных банковских средств при менее жестких требованиях Центробанка России к резервированию средств по ссудной задолженности, обеспеченной залогом инвестиционных паев (обращающихся на российской бирже и прошедших в листинг на соответствующей площадке).
Чтобы в полной мере оценить те преимущества и выгоды, которые предоставляет ЗПИФн, нельзя оставлять без внимания и природу этого инструмента, обусловленную инвестиционным характером работы фонда недвижимости. Именно через призму инвестиционной направленности можно проводить объективное сравнение ЗПИФн с иными формами и способами привлечения финансирования и управления проектами в сфере строительства и девелопмента на рынке недвижимости.
Цель организации проекта с использованием фонда недвижимости всегда сопряжена с инвестиционными ожиданиями инвесторов и необходимостью аккумулирования больших объемов средств в рамках единого имущественного комплекса.
Именно поэтому экономически обоснованной является исключительно денежная форма компенсации при выходе пайщика из фонда и погашении паев.
Инвестиционный фонд изначально нельзя рассматривать как инструмент удовлетворения потребностей граждан, как потенциальных пайщиков, в жилье или других объектах недвижимого имущества.
ЗПИФн — прежде всего инструмент для инвестиций в том смысле, который вкладывает Закон «Об инвестиционных фондах», т. е. способ вложения средств с целью извлечения прибыли на принципах долгосрочного инвестирования, сопряженного как с известными перспективами существенного роста стоимости вложений, так и рисками возможного снижения таковой. И во вторую очередь ЗПИФн — это эффективный инструмент для старта и/или поддержки работающего проекта, связанного с передачей создаваемых объектов недвижимости в собственность конечным потребителям.