Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (стр. 4 из 14)

2. Осуществление прямых инвестиций, направленое:

– на приобретение реальных активов;

– на получение управленческого контроля над предприятием;

– на финансирование его деятельности посредством покупки его долговых и долевых инструментов.

Подобное инвестирование может осуществляться как финансовым инвестором, цель деятельности которого — рост стоимости бизнеса эмитента и последующая фиксация прибыли за счет продажи акций по возросшей цене, так и стратегическим инвестором. Последний приобретает бизнес на стадии расширения не для того, чтобы выйти из него через определенный период времени, а для получения дохода от деятельности эмитента за счет увеличения объема продаж, сокращения издержек и др.

Прямое инвестирование может носить венчурный характер, что обусловливается стадией развития бизнеса компании, в деятельность которой осуществляются вложения. Так, если прямые инвестиции обычно имеют место на стадии расширения бизнеса, то венчурные фонды работают с компаниями-реципиентами на начальных и ранних стадиях развития. С этим связана предоставляемая законодателем венчурным фондам возможность инвестировать в уставный капитал посредством покупки не только акций акционерных обществ, но и долей в капиталах обществ с ограниченной ответственностью, а также более широкие возможности долгового инвестирования.

3. Финансирование строительных и девелоперских проектов, аналогично перечисленным выше вариантам использования конструкции паевого инвестиционного фонда, может носить как публичную направленность, так и частную, т. е. может осуществляться как для реализации построенного или реконструированного недвижимого имущества на открытом рынке с целью получения прибыли, так и для использования такого объекта для собственных нужд.

Стабильно растущий рынок недвижимости привлекает большое количество инвесторов. Инициаторами создания ПИФа недвижимости в данном случае могут стать как субъекты, обладающие значительным объемом свободных средств и желающие инвестировать их в создание новых или развитие существующих объектов недвижимости, так и владельцы необходимых для строительства ресурсов (например, земельных участков), желающие привлечь финансирование для строительства или иного развития таких ресурсов.

4. Значимое место среди направлений использования ПИФов занимает управление такими категориями активов, как недвижимое имущество и ценные бумаги. Ярким примером таких фондов являются рентные закрытые ПИФы недвижимости. Особый режим имущества ПИФа используется для избежания обложения налогом на прибыль платежей от сдачи недвижимого имущества фонда в аренду и последующего реинвестирования рентного дохода для целей развития такого имущества.

На настоящий момент для управления активами используются преимущественно частные фонды, состоящие из имущества инициаторов его создания. Однако стоит учитывать, что внесение имущества в ПИФ сопровождается (при наличии желания собственников) определением его рыночной стоимости и повышением прозрачности бизнес-процессов, что может способствовать привлечению в бизнес новых инвесторов.

5. Особый интерес для кредитных организаций могут представлять ипотечные паевые фонды, используемые для рефинансирования ипотечных кредитов. Вносимые или приобретаемы фондом денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, требования из кредитных договоров или договоров займа, а также закладные, удостоверяющие такие требования, обеспечивают необходимую банкам секьюритизацию указанных неликвидных активов, а выдаваемые управляющей компанией такого ПИФа инвестиционные паи становятся инструментом, в приобретении которого заинтересованы консервативные институциональные инвесторы.

Таким образом, конструкция паевого инвестиционного фонда может быть использована во многих направлениях бизнеса как крупными и средними компаниями и предпринимателями, так и владельцами, например, объектов недвижимости и пакетов акций.

Универсальность ЗПИФа

Российское законодательство об инвестиционных фондах выделяет 3 основных типа ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. В основе этого лежат следующие критерии:

– количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией;

– порядок реализации пайщиком права на прекращение договора доверительного управления между ним и УК.

Количество выдаваемых УК инвестиционных паев открытых и интервальных ПИФов не ограничено. Количество паев закрытых ПИФов определяется заранее управляющей компанией и указывается в правилах ДУ , т. е. управляющая компания не может выдать паев больше, чем установлено в правилах (дополнительный выпуск паев будет сопровождаться внесением изменений в правила ДУ ).

Что же касается порядка прекращения договора доверительного управления, то он осуществляется посредством погашения УК инвестиционного пая и выплаты пайщику стоимости имущества фонда, пропорционально его доле в праве собственности на это имущество.

В открытых ПИФах пайщики обладают правом в любой рабочий день потребовать от УК погашения своих паев и выплаты их стоимости. В интервальных фондах такое право может быть реализовано только в сроки, установленные правилами ДУ , но не реже 1 раза в год, т. е. в течение года ПИФ закрывается на определенное время, и выплаты стоимости паев пайщикам управляющей компанией не производятся. Покупка инвестиционных паев открытого фонда (присоединение к договору доверительного управления) возможна в любой рабочий день, а паев интервального ПИФа — в сроки, установленные правилами ДУ.

Специфика закрытых ПИФов заключается в том, что выпуск инвестиционных паев фонда осуществляется только на стадии его формирования и в пределах указанного в правилах ДУ количества (а также в случае последующего увеличения количества паев, сопровождающихся внесением изменений в правила ДУ). Погашение паев управляющей компанией по общему правилу не допускается, за исключением случаев, прямо указанных в законе и связанных с внесением противоречащих интересам пайщика изменений или дополнений в правила ДУ.

Таким образом, особенность закрытых фондов состоит в том, что пайщик в течение срока функционирования фонда не может погасить свой пай и изъять имущество из фонда. Посредством этого достигается определенная стабильность имущественного комплекса, что является необходимым условием работы с реальным сектором экономики, который требует именно длинных вложений.

Законодатель предоставил закрытым фондам возможность работы не только с фондовым рынком, но и с реальным сектором. Таким образом, обозначенные выше преимущества конструкции ПИФа, а также работа по всем направлениям, описанным в настоящей работе, доступны именно закрытым ПИФам.

Отдельно следует сказать о том, что в соответствии с профильными активами, в которые вкладывается имущество фонда, законодатель выделил 10 категорий ПИФов (табл. 1)[2].

паевой инвестиционный фонд вложение

Таблица 1. Типы и категории ПИФов. Профильные объекты вложений

Таким образом, закрытым фондам доступна возможность работы в рамках 10 предусмотренных категориях, в то время как открытым и интервальным фондам — только в 6 категориях, связанных с фондовым рынком, что делает закрытый ПИФ универсальным инструментом среди других типов паевых фондов.

Корпоративные черты ЗПИФа

Несмотря на новизну и уникальность закрытых ПИФов, их инструментарий в определенной степени схож с привычным инструментарием акционерных обществ (табл. 2).

Таблица 2. Сходства и различия юридической конструкции закрытого ПИФа и акционерного общества

Показатель	Закрытый ПИФ	Акционерное общество
Юридическая конструкция	Обособленный имущественный комплекс	Юридическое лицо
Регулирование отношений с инвестором	Правилами ДУ (регистрация в ФСФР России)	Уставом (регистрация в налоговом органе)
Принятие решений	Управляющая компания;общее собрание пайщиков*	Генеральный директор;общее собрание акционеров;совет директоров
Контроль совершения сделок	Специализированный депозитарий (все сделки)	Общее собрание акционеров/совет директоров (крупные и сделки с заинтересованностью)
Удостоверение участия	Ценная бумага – инвестиционный пай	Ценная бумага – акция
Определение количества паев/акций	В правилах ДУ	В уставе общества
Возможность погашения ценной бумаги в общем порядке	Отсутствует	Отсутствует
Регистрация прав на пай/акцию	В реестре пайщиков у спецрегистратора;на счете депо в депозитарии	В реестре акционеров у регистратора или эмитента;на счете депо в депозитарии
Оплата паев/акций	Денежные средства;иное имущество, доступное для инвестирования	Денежные средства;иное имущество
Дополнительный выпуск паев/акций	Возможен – сопровождается внесением изменений в правила ДУ	Возможен – в пределах количества объявленных акций
Прекращение участия	Продажа пая;выкуп пая управляющей компанией в случаях, предусмотренных ФЗ;прекращение фонда	Продажа акции;выкуп акции обществом в случаях; предусмотренных ФЗликвидация общества
Промежуточный доход пайщика/акционера	Доход от управления имуществом (если предусмотрено правилами ДУ)	Дивиденды (если принято решение общим собранием акционеров)

* В отношении общего собрания пайщиков необходимо отметить, что оно не является в полной мере аналогом общего собрания акционеров. Так, если последнее является органом управления, имеющим возможность назначать менеджмент общества, то собрание пайщиков представляет собой объединение контрагентов организатора инвестирования на стороне учредителя управления, осуществляющее преимущественно контрольные функции. Тем не менее, собрание пайщиков правомочно принимать решения: