Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (стр. 9 из 14)

В связи с тем, что фонд не является юридическим лицом, плательщиком налога на прибыль он быть не может. Управляющая компания также не может быть плательщиком налога на прибыль, образующуюся в фонде, так как эта прибыль формируется не на ее балансе. Пайщики, будучи владельцами паев, являются владельцами ценных бумаг и поэтому подчиняются требованиям ст. 280 НК РФ. В соответствии с этой статьей организация — владелец ценных бумаг уплачивает налог на прибыль с дохода при реализации или ином выбытии, в том числе при погашении ценных бумаг (инвестиционных паев). Таким образом, если в период действия фонда пайщик не продает и не погашает свои паи и, кроме того, ему не выплачивается промежуточный доход (что допускается в закрытых фондах), то налог на прибыль, образующуюся в это время в фонде, он не уплачивает (Письмо Минфина РФ от 25 ноября 2004г. № 03-03-01-04/1/153). Именно такой подход к налогообложению фондов создает возможность для получения существенного экономического эффекта. Вся прибыль, которая капитализируется и направляется на реинвестирование, выводится из-под налогообложения на период деятельности фонда, она полностью находится в обороте и служит базой для ускоренного роста дохода.

Чтобы оценить возможный экономический эффект, рассмотрим следующий пример. Допустим, юридическое лицо инвестирует 1 млн руб. в паевой фонд, время работы которого составляет 15 лет. Одновременно на такую же сумму оно приобретает пакет акций другого юридического лица (далее — Предприятие), облагаемого налогами на стандартных условиях, т. е. ежегодно. Примем доходность и в ПИФе, и в Предприятии равной 30% годовых и будем считать, что вся получаемая прибыль капитализируется в течение указанного срока.

Стоимости пая фонда и пакета акций через 15 лет будут следующими:

для ПИФа — FV = 1 000 000 (1 + 0,3)15 = 51 185 893 руб.,

для Предприятия — FV = 1 000 000 (1 + 0,228)15 = 21 775 869 руб.,

где FV -Future Value (будущая стоимость) — стоимость пая ПИФа при погашении в конце срока и стоимость пакета акций Предприятия;

0,3 — доходность, выраженная в долях;

0,228 — доходность, уменьшенная на ставку налога на прибыль.

Для получения денежных средств необходимо погасить (продать) пай и продать пакет акций. При этом должен быть начислен и уплачен налог на прибыль.

Сумма налога на прибыль ПИФа составляет 12 044 614 руб. Соответственно чистая стоимость пая будет равна 39 141 279 руб. Сумма налога на прибыль для пакета акций составляет 4 986 209 руб., соответственно чистая стоимость пакета акций — 16 789 660 руб.

Следует обратить внимание на тот факт, что доход, сформированный в Предприятии, подвергался налогообложению дважды: первый раз — на уровне реципиента инвестиций в период формирования; второй — раз на уровне инвестора при получении дохода. Доход, сформированный в ПИФе, облагался налогом только 1 раз — на уровне инвестора во время погашения паев. Отсутствие двойного налогообложения дохода позволяет ПИФу еще больше обогнать Предприятие по эффективности вложения.

Учитывая длительность периода между вложением денег и получением дохода, необходимо рассчитать чистый приведенный доход (NPV). Ставку дисконтирования примем равной средней ставке рублевого депозита — 10%. Чистый приведенный доход от вложений в ПИФ составит 8 370 111 руб., а от вложений в Предприятие — 3 019 311 руб. Таким образом, с заданными в примере параметрами эффект специального режима налогообложения позволяет ПИФу показать результат, в 2,77 раза превышающий таковой от вложений в бизнес с обычным режимом налогообложения. Полученные данные сведены в таблицу. Кроме того, графики формирования NPV представлены на рисунке.

Сравнение результатов вложений.

Показатель	Вложение в Предприятие	Вложение в ПИФ
Сумма первоначального вложения, руб.	1 000 000	1 000 000
Период вложения, годы	15	15
Доходность годовых, %	30	30
Ставка налога на прибыль, %	24	24
Ставка дисконтирования, %	10	10
Уплата налога на прибыль	Ежегодно	При погашении
Стоимость вложения через 15 лет, руб.	21 775 869	51 185 893
Налог на прибыль при реализации (погашении), руб.	4 986 209	12 044 614
Чистая стоимость вложения, руб.	16 789 660	39 141 2
Приведенная стоимость вложения, руб.	4 019 311	9 370 111
Чистый приведенный доход (NPV), руб.	3 019 311	8 370 111

Чистый приведенный доход (NPV) от вложений в ПИФ и Предприятие

Безусловно, совершенно необязательно вкладывать средства на 15 лет. Можно ограничиться и меньшим сроком, учитывая, что фонд будет обгонять предприятие по всем показателям уже с первого года после инвестирования средств. Однако, как видно из рисунка, чем больше период инвестирования, тем выше экономический эффект. Нетрудно предположить, какое направление выберет грамотный инвестор, размещающий долгосрочные инвестиции. Тот, кто нуждается в инвестициях, должен иметь в виду, что с использованием конструкции ПИФа их привлечь легче, чем непосредственно привелекать их в бизнес.

Без преувеличения можно сказать, что ПИФы — уникальный инструмент для налогосберегающих технологий организации бизнеса. Используя конструкцию ПИФа, воспользоваться описанным экономическим эффектом могут все, кто планирует существенную часть прибыли капитализировать. То есть все, кто ставит перед собой задачу скорее повысить стоимость бизнеса, нежели получить от него текущий доход. Применительно к закрытым фондам это прежде всего:

– собственники объектов недвижимости, которые сдают их в аренду;

– девелоперские компании, чьим товаром являются созданные или приобретенные объекты недвижимости;

– производственные компании, которые имеют на балансе имущественные комплексы и намерены активно инвестировать в их развитие;

– торговые компании, имеющие на балансе торговые площади или торговые комплексы.

Для девелоперов (застройщиков) и собственников объектов недвижимости внесение их в паевой фонд позволит вывести из-под налогообложения доходы от реализации объектов или сдачи их в аренду, а значит, существенно повысить темпы реинвестирования, активнее приобретать новые объекты и осуществлять реконструкцию уже имеющихся. Для производственных (торговых) предприятий одним из решений может быть вывод имущественного комплекса в ПИФ и сдача его в аренду производственному (торговому) предприятию по таким арендным ставкам, чтобы прибыль, направляемая на развитие производственного (торгового) комплекса, уходила в паевой фонд в виде арендных платежей и исключалась из налогооблагаемой базы.

Завершая тему налога на прибыль организаций, следует отметить следующее. Дивиденды, выплачиваемые предприятием по акциям, которые находятся в составе ПИФа, налогом на прибыль при перечислении в фонд не облагаются, т. е. также попадают в режим отложенного налогообложения (Письмо Минфина РФ от 1 августа 2005 г. № 03-03-04/1/119).

Налог на доходы физических лиц

Данный налог регулируется ст. 214.1 НК РФ. Как и в случае с юридическими лицами, у физических лиц база для налогообложения возникает только в момент продажи или погашения пая. При этом следует иметь в виду, что из полученного дохода можно вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг.

Ставка НДФЛ для физических лиц резидентов составляет 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ), для физических лиц — нерезидентов — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). При этом следует помнить, что согласно ст. 11 НК РФ резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в году.

В вопросе с НДФЛ необходимо отметить, что в соответствии со ст. 214.1 НК РФ управляющая компания является налоговым агентом по уплате НДФЛ, следовательно, она должна удерживать и перечислять налог в бюджет при выплате дохода физическим лицам, а также в соответствии со ст. 230 НК РФ предоставлять в налоговый орган сведения о доходах, выплаченных физическим лицам.

Налог на добавленную стоимость

В период формирования фонда, согласно ст. 39 НК РФ, так как операции внесения имущества носят инвестиционный характер и не являются реализацией, они не облагаются налогом на добавленную стоимость. Здесь следует отметить, что в соответствии со ст. 38 НК РФ (п. 2) имущественные права не относятся к имуществу. Формально при передаче в ПИФ имущественных прав должен начисляться и уплачиваться НДС (Письмо Минфина от 21 июля 2005 г. № 03-03-03/2). Однако при желании такой подход можно оспорить. Во-первых, характер операции при внесении имущественных прав с экономической точки зрения носит инвестиционный характер, во-вторых, в отношении налога на прибыль внесение и имущества, и имущественных прав налогом не облагается. Другими словами, порядок налогообложения указанных операций противоречит принципу экономической обоснованности налогов (п. 3 ст. 3 НК РФ), а также принципу равенства налогообложения (п. 1, ст. 3 НК РФ).

Аналогичная ситуация складывается с обложением НДС операций по уступке третьему лицу права требования инвестором, выполнившим свои обязательства по финансированию строительства. Налоговые органы в силу изложенных выше подходов полагают, что данные операции должны включаться в налогооблагаемую базу. Однако арбитражные суды не разделяют формального подхода ФНС и, исходя из инвестиционного характера операций, считают, что обязанности в начислении и уплате налога не возникают (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А56-43578/2004).

Дополнительно нужно отметить следующее. Если имущество, передаваемое в фонд, не приобреталось специально для этой операции, то НДС по нему был выставлен к зачету. Соответственно перед передачей имущества в фонд следует восстановить налог пропорционально остаточной стоимости. Налоговые органы считают, что данное положение закреплено в ст. 170 НК РФ. Формально ПИФы в этой статье не упоминаются, что создает перспективу выигрыша в суде в случае невыполнения требования по восстановлению НДС. Однако, исходя из экономической логики, для проведения правильных расчетов суммы НДС в случае реализации имущества фондом (п. 3 ст. 154 НК РФ) данное требование следует выполнять. Кроме того, не нужно забывать, что на сумму восстановленного НДС пайщик получает дополнительное количество паев.