Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ" (стр. 17 из 23)
Согласование результатов расчетов доходным подходом
| Наименование метода | Вес | Стоимость в руб. |
| Прямой метод капитализации | 0,4. | 26 785 836р |
| Метод дисконтирования | 0,6 | 24 605 905р. |
| Стоимость в доходном подходе | 1,00. | 25 477 877р. |
Таким образом, стоимость объекта оценки в доходном подходе, составляет
25 477 877 руб.
Согласование результатов расчета стоимости недвижимого имущества
| Наименование подхода | Весовой коэф-т | Стоимость |
| Затратный | 0,27 | 25 143 254 |
| Сравнительный | 0,38 | 26 819 174 |
| Доходный | 0,35 | 25 477 877 |
| Стоимость сравнительным подходом | Сумма весовых коэф-тов: 1,00 | 25 898 552 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату оценки, составляет, округленно:
25 899 000рублей
Без НДС – 21 237 000 рублей
Описание оборудования
| № п/п | Наименование, марка |
| 1 | Экструдер Cheer Young HPE-65 |
| 2 | Флексографическая машина |
| 3 | Пакетоделательная машина |
| 4 | Станок для прорубания ручек |
Оборудование китайского производства поставлено в Россию и введено в эксплуатацию в 2004, 2005, 2006 и 2007 годах, предназначено для производства полиэтиленовой пленки (ПВД и ПНД), а также для производства пакетов фасовочных, типа «майка» и с прорубной ручкой с рисунком и без.
В результате проведенного осмотра установлено, что представленное к оценке оборудование находится в хорошем работоспособном состоянии и используется по назначению.
Определение стоимости оборудования затратным подходом
Определяем рыночную стоимость экструдера для производства полиэтиленовой пленки, и вывести коэффициент соотношения рыночной стоимости и имеющейся балансовой, который будет использован для расчета рыночной стоимости остальных составляющих оцениваемого оборудования.
Общая модель затратного подхода при оценке оборудования выглядит следующим образом:
РС = (ПВC + ДЗ) * (1 – ИФИЗ) (1 – ИФУН) (1 – ИЭ),
где:
- РС – рыночная стоимость оборудования согласно затратному подходу;
- ПВС – полная восстановительная стоимость оборудования;
- ИФИЗ– физический износ;
- ИФУН– функциональный износ;
- ИЭ– экономический (внешний) износ.
- ДЗ – дополнительные затраты, такие как устройство фундаментов под оборудованием, монтаж, наладка и т.д.
Расчет полной восстановительной стоимости. Для расчета на дату оценки к их первоначальной (балансовой) стоимости применялся коэффициент удорожания. Восстановительная стоимость вычислялась путем умножения первоначальной (балансовой) стоимости на данный индекс в текущие цены, с корректировкой на сумму НДС (18%).
Коэффициент удорожания – коэффициент, показывающий величину изменения уровня цен, произошедшую со дня приобретения оборудования на дату оценки. Коэффициент удорожания рассчитывался с использованием информации об индексах цен, опубликованных в межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» (Ко-Инвест) за 2002-2006 годы, с последующим их прогнозом на дату оценки и постпрогнозный период. Расчет коэффициента удорожания представлен ниже:
Таблица 21
| Дата | Индекс цен по технологическому оборудованию по отношению к уровню цен по состоянию на 01.01.1991 г. (с учетом НДС) |
| мар.01 | 26,328 |
| июн.01 | 27,037 |
| сен.01 | 27,715 |
| дек.01 | 28,347 |
| мар.02 | 29,387 |
| июн.02 | 29,887 |
| сен.02 | 30,320 |
| дек.02 | 30,784 |
| мар.03 | 31,511 |
| июн.03 | 32,047 |
| сен.03 | 32,797 |
| дек.03 | 33,148 |
| мар.04 | 34,000 |
| июн.04 | 35,071 |
| сен.04 | 35,706 |
| дек.04 | 36,320 |
| дек.05 | 39,298 |
| мар.06 | 40,395 |
| июн.06 | 41,023 |
| сен.06 | 41,557 |
| дек.06 | 42,345 |
График 1. Прогноз изменения индекса цен на дату оценки
Коэффициент удорожания рассчитывается как отношение полученного значения индекса цен на «дата оценки» на полученное значение индекса цен на «дата договора»:
Таблица 22
| Дата | Индекс цен | |
| Дата договора | 17 июня 2004 года | 34,853 |
| Дата оценки | 15 февраля 2008 года | 46,876 |
| Коэффициент удорожания | 1,34496 | |
Заказчиком предоставлен контракт на поставку выдувного экструдера № Т-30861/3 от 20.10.2003 г. Стоимость оборудования по контракту составила 2 433 871 руб., условия поставки: оборудование поставляется из-за границы в московскую фирму «ХХХ», далее - до г.Самара. Цена, указанная в коммерческом предложении, включает стоимость таможенных услуг и монтажа, не учитывает доставку, НДС. Поскольку эти условия отсутствуют, проводилась корректировка на доставку и сумму НДС – 18%.
Таблица 23
| Балансовая стоимость | 2 433 871 руб. |
| Стоимость с учетом НДС (18%) | 2 871 968 руб. |
| Стоимость с учетом коэффициента удорожания | 3 865 691 руб. |
| Доставка из Москвы в Самару | 5 000 руб./т |
| Вес оборудования | 5 500 кг |
| Стоимость с учетом доставки | 3 890 191 руб. |
Таким образом, полная восстановительная стоимость однослойного выдувного экструдера Cheer Young HPE-65 (Китай) составляет
3 890 191 руб.
Износ. Следующей процедурой затратного подхода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и экономическому износу (влиянию внешних экономических воздействий):
* физический износ - обусловлен частичной или полной потерей работоспособного состояния оборудования вследствие его эксплуатации или длительного хранения;
* функциональное устаревание - является влиянием технического или технологического прогресса, вследствие чего могут возрасти капитальные или эксплуатационные затраты, ухудшиться технические характеристики, устареть технологии и материалы. Все это снижает привлекательность старой техники и приводит к ее обесцениванию;
* экономическое устаревание - появляется из-за внешних по отношению к объекту оценки причин и приводит к снижению уровня доходов, приносимых оборудованием владельцу.
Износ может быть устранимым и неустранимым. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Физический износ.Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы или состояния поверхностей, физико-механических, химических, электротехнических свойств материалов в процессе эксплуатации, аварии или длительного хранения. Физический износ вызывает частичную или полную потерю работоспособности объекта или его привлекательности и, как следствие, означает частичную или полную потерю стоимости объекта.
Для определения величины физического износа пользуются следующими методами:
· Метод эффективного возраста;
· Метод экспертизы состояния;
· Метод снижения доходности;
· Метод стадии ремонтного цикла;
· Метод поэлементного расчета;
· Прямой метод.
В соответствии имеющимися в распоряжении оценщика сведениями об объекте оценки, были применены следующие методы расчета физического износа.
1 . Метод нормативного срока службы