Для определения эффективности деятельности ООО «Интеркат» необходимо провести анализ развития отрасли экономики, в которой предприятие осуществляет основную деятельность. Основные тенденции развития отрасли жилищного строительства следующие. С 2002 г. в России наблюдается устойчивая тенденция роста ежегодно вводимого жилья (см. таблица 7):
Таблица 7
Ввод в действие жилых домов (млн. кв. метров общей площади)[23]
| Период | Всего введено в эксплуатацию (млн. кв. метров общей площади) | в том числе: Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) (млн. кв. метров общей площади) | Удельный вес ИЖС в общем вводе, процентов |
| 2002 | 33,8 | 14,2 | 41,9 |
| 2003 | 36,4 | 15,2 | 41,6 |
| 2004 | 41,0 | 16,1 | 39,2 |
| 2005 | 43,6 | 17,5 | 40,2 |
| 2006 | 50,6 | 20,0 | 39,5 |
| 2007 | 60,4 | 25,7 | 42,6 |
| I квартал 2008 | 10,2 | 5,3 | 52,2 |
| II квартал 2008 | 11,5 | 6 | 52,2 |
| III квартал 2008 | 13,5 | 6,7 | 49,6 |
| Январь-сентябрь 2008 | 35,2 | 18 | 51,2 |
В 2007г. введено в эксплуатацию 714,1 тысяч квартир общей площадью 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду предыдущего года, темп роста жилищного строительства к 2005г. составлял 116,1%.
За III квартала 2008г. введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн. кв. метров, что составило 103,9% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как за III квартала 2007г. темп роста жилищного строительства составлял 130,9% к январю-сентябрю 2006г.
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства в 2007г. осуществлялись в Московской области, где введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Москве – 8,0%. Краснодарском крае – 6,2% . Наибольшие объемы жилищного строительства в январе-сентябре 2008 г. осуществляются в Московской области, где введено 10,4% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 7,3%, Республике Татарстан – 4,7%, Москве – 4,6%.
До 2004 г. Москва лидировала по объемам ввода жилья, однако в 2004 г. первенство захватила Московская область (см. таблицу8). Это обусловлено быстрым развитием в Московской области индивидуального строительства, а также значительным увеличением активности крупных инвестиционно-строительных компаний в городах Московской области, что связано как с сокращением свободных площадок для жилищного строительства в г. Москве, так и ростом инвестиционной привлекательности городов ближайшего Подмосковья.
Таблица 8
Ввод в действие жилых домов, значение показателя за год (тыс. кв. метров общей площади общей площади)[24]
| Период | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | I квартал 2008 | II квартал 2008 | Январь-сентябрь 2008 года |
| г. Москва | 4274,1 | 4443 | 4578,6 | 4648,5 | 4802 | 4827,7 | 716,4 | 445,4 | 1619,6 |
| Московская область | 3414,8 | 4136,4 | 5738,2 | 5296,5 | 6484 | 7586,6 | 1033,9 | 1147,7 | 3641,5 |
Анализируя основные тенденции развития строительной отрасли, а также сложившуюся в III квартале 2008 года ситуацию на рынке жилой недвижимости в России, необходимо отметить действия разнонаправленных факторов: с одной стороны факторов, определяющих спрос и потребность в дальнейшем ускоренном развитии отрасли, с другой стороны, факторов, отражающих воздействие финансового кризиса, развернувшегося на мировых рынка, последствия которого сказались в III квартале на состоянии строительного комплекса.
Последствия мирового финансового кризиса повлияли на развитие российской экономики, в частности, на строительную отрасль. В первую очередь, это связано с сокращением объемов и ростом стоимости финансирования строительства.
В условиях кризиса банки, стремясь снизить собственные риски, минимизируют предоставление кредитов другим банкам, предприятиям реального сектора и населению. Банки предпочитают не выдавать кредиты на строительство, так как не могут оценить риски, связанные с фондированием и с возвратом кредитов.
Снижение доступности финансовых ресурсов может привести к тому, что:[25]
- застройщики (в первую очередь региональные) не смогут рефинансировать краткосрочные займы, взятые под долгосрочные проекты;
- на рынке начнется заморозка жилищных проектов;
- возникнет риск недофинансирования и недостроя объектов, по которым у застройщиков есть обязательства перед покупателями по предварительным договорам продажи;
- частные лица будут испытывать затруднения с получением кредитов на приобретение жилья.
Вместе с тем, существует ряд факторов, говорящих в пользу устойчивости российского рынка недвижимости:[26]
Во-первых, недостаточная обеспеченность населения качественным жильем формирует долгосрочный спрос на недвижимость эконом-класса.
Во-вторых, отток денежных средств с финансовых рынков, банковских депозитов, позволяет говорить о том, что в настоящее время нет определенного инвестиционного инструмента, снижается доверие к рынку ценных бумаг. В связи с этим рынок недвижимости может стать одним из перспективных инструментов вложения средств.
В-третьих, Правительством Российской Федерации было разработано несколько поддерживающих программ, свидетельствующих о том, что строительная отрасль, стратегически важна для страны:
- государство планирует выкупать готовое жилье с рынка, по текущим (рыночным) ценам;
- поддержка рынка ипотеки будет осуществляться через созданные инструменты Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК);
- выделяются дополнительные денежные средства на обеспечение жильем военнослужащих, а также на финансирование расселения аварийного жилья;
- обеспечение темпов ввода жилья будет достигаться за счет вовлечения региональных бюджетов;
Представленные меры говорят о высокой заинтересованности Правительства РФ в поддержание строительной отрасли в долгосрочной перспективе.
Одновременно идет интенсивное развитие и внедрение новых технологий, строительных материалов, типов жилья, рассчитанных на различные потребительские запросы и доходные группы.[27]
В условиях развивающегося рынка жилой недвижимости деятельность ООО «Интеркат» полностью соответствовала тенденциям отрасли. С 1994 г., и до настоящего времени ООО «Интеркат» является одним из ведущих участников девелоперского и строительного рынка России. Основные направления деятельности ООО «Интеркат»: девелоперская деятельность, инвестиционно-строительная деятельность, операции с недвижимостью. ООО «Интеркат» обладает высоким техническим и интеллектуальным потенциалом, большими стратегическими и финансовыми ресурсами, которые позволяют воплотить в жизнь яркие, масштабные проекты.
Сравнивая темпы развития строительства жилья в связи с деятельностью ООО «Интеркат» и по отрасли в целом, следует отметить, что за период с 2002г. по 2008г., деятельность ООО «Интеркат» по инвестированию и строительству жилья развивалась опережающими темпами.
Причины, обосновывающие полученные результаты деятельности:
- предложение по всем классам и типам домов (панельных, кирпичных, кирпично-монолитных);
- разнообразие предложений в различных районах Москвы и Московской области, а также еще более чем 20 городах РФ;
- эффективная инвестиционная политика Компании.
Результатом этого стал рост показателей финансово-хозяйственной деятельности ООО «Интеркат» (см. таблицу 9).
Таблица 9
Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности ООО «Интеркат», за 2005 – 2008 года.
| Основные финансовые показатели | Период | |||
| 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
| млн. руб. | млн. руб. | млн. руб. | млн. руб. | |
| Выручка | 12 695 | 22 139 | 42 046 | 69 050 |
| Выручка от продажи квартир | 7 181 | 13 375 | 29 986 | 50 421 |
| кв. метры, отраженные в выручке от продажи квартир | 769 | 1 048 | ||
| Валовая прибыль * | 1 181 | 2 620 | 9 780 | 17 844 |
| EBITDA recurring | 1 410 | 1 987 | 13 217 | 23 949 |
| EBITDA от основной деятельности | 8 456 | 14 615 | ||
| Прибыль до уплаты налогов | 697 | 1 172 | 11 405 | 21 480 |
| Амортизационные отчисления | 299 | 411 | 676 | 777 |
| Проценты уплаченные | 555 | 554 | 1 361 | 2 063 |
| Проценты полученные | -146 | -141 | -230 | -340 |
| Подоходные налог уплаченный | 193 | 607 | 3 305 | 3 595 |
| Чистая прибыль | 504 | 564 | 8 100 | 17 885 |
| Активы | 20 189 | 44 268 | 65 654 | 126 753 |
| Долгосрочная задолженность | 3 300 | 9 200 | 10 040 | 10 460 |
| Краткосрочная задолженность | 3 994 | 9 066 | 13 983 | 24 180 |
| Суммарная задолженность | 7 293 | 18 266 | 24 024 | 34 640 |
| Денежные средства | 566 | 701 | 1 134 | 17 056 |
| Чистая задолженность | 6 728 | 17 565 | 22 889 | 17 584 |
| Собственный капитал | 979 | 1 877 | 9 931 | 50 339 |
| Чистый процент | 409 | 413 | 1 131 | 1 723 |
Наблюдается рост всех основных показателей финансово-хозяйственной деятельности ООО «Интеркат». Это говорит о планомерном, стабильном развитии деятельности предприятия. Но сам по себе рост показателей не отвечает на вопрос об эффективности развития. Для ответа на этот вопрос проведем коэффициентный анализ деятельности предприятия (см. таблицу 10)[28].
Таблица 10
Коэффициентный анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО «Интеркат»
| Коэффициенты | Период | |||
| 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
| Долговая нагрузка | 6,87 | 9,36 | 2,30 | 0,35 |
| Чистый долг/EBITDA recurring | 4,77 | 8,84 | 1,73 | 0,73 |
| recurring EBITDA/Чистые процентные расходы | 3,45 | 4,81 | 11,69 | 13,90 |
| recurring EBITDA к выручке, % | 11% | 9% | 31% | 35% |
| EBITDA от основной деятельности / кв. метры, отраженные в выручке от продажи квартир | - | - | 38,99 | 48,11 |
| Валовая прибыль к выручке, % | 9% | 12% | 23% | 26% |
| Чистая прибыль к выручке, % | 4% | 3% | 19% | 26% |
| Заемный капитал /Собственный капитал | 7,45 | 9,73 | 2,42 | 0,69 |
Как показал коэффициентный анализ, на предприятия наблюдается рост эффективности деятельность: