Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
В Российской Федерации, как и во многих, промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.
Не могут государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в
акционерных обществах - при крупных сделках (25—50% балансовой стоимости активов общества), решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание
акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов — только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).
На становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:
- политическая нестабильность;
- экономическая и социальная нестабильность;
- неуверенность в будущем у значительной части населения;
- сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;
- резкая дифференциация в доходах;
- неразвитость и нестабильность финансовой системы;
- недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д. [2]
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
1. Объектов недвижимости;
2. Экономических субъектов, оперирующих на рынке;
3. Процессов функционирования рынка;
4. Инфраструктуры рынка
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
1. Продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
2. Покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
3. Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают следующих профессиональных участников:
институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:
1. Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
2. Федеральные территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
3. Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
4. Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
5. Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
6. Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
7. Проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
8. Органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
9. Государственные нотариусы.
Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:
1. Брокеры - организации оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
2. Оценщики недвижимости - организации оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
3. Финансисты (банкиры) – организации занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
4. Девелоперы - организации занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
5. Редевелоперы организации занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
6. Управляющие недвижимостью организации, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
7. Проектировщики и строители - организации, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
8. Страховщики - организации занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
9. Участники фондового рынка недвижимости организации, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
10. Аналитики - организации занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
11. Финансовые аналитики - организации, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
12. Маркетологи – организации специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
13. Информационно-аналитические издания и другие СМИ-организации, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
14. Специалисты по информационным технологиям - организации, обслуживающие РН;
15. Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
16. Сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и
продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
Существует несколько случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:
- оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
-оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
- оценка инвестиционного проекта;
- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
- оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на аукционах. [3]
2. Анализ и оценка рынка недвижимости
Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что: чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Спрос – это количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.
Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.