Особенности функционирования рынка недвижимости РФ (стр. 6 из 11)

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Рисунок 1 - Согласование результатов оценки недвижимости

Структурирование по иерархии:

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев (таблица 1).

Таблица 1 - Матрица согласования и расчета значений критериев
Матрицасогласованиякритериев	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А
Б
В
Г
Сумма

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию (таблица 2)

Таблица 2 - Сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию

Оценка результатов по критерию А	Доходныйметод	Затратный метод	Сравнительныйметод	Расчет	Вес критерия
Доходный метод
Затратный метод
Сравнительный метод
Сумма

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице (таблица 3).

Таблица 3 - Итоговое значение весов каждого метода

Матрица согласования результатов	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод Хд
Затратный метод Хз
Сравнительный метод Хс
Сумма

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является

расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*Хд) 4 (ЗС*Хз) + (СС*Хс),(₄)

Где ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом

доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.[8]

4. Ипотечное кредитование

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать

можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.[9]

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу являетсясобственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя

проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. [10]

Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Сегодня многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях:

сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза. В этих ситуациях платежи по ипотеке становятся непосильными. Что имеет смысл предпринять?

В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. Сегодня крупные банки разрабатывают для своих ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.

В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по ипотечным платежам или другим образом реструктуризировать задолженность хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту.

Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. В период кризиса на рынке осталось немного программ по

перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие. Но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом». [11]

Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощать эти шаги в жизнь будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое так же занимается оказанием помощи заемщикам в период кризиса.

Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

- Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;

- Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.

- Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей, составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.