- У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
- До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.
Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:
Общая площадь жилого помещения составляет:
- для одиноко проживающих - не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров на человека в сельской местности;
- для двух человек - не более 35 кв. метров в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности;
- для трех человек и более – не более 30 кв. метров в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.
Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.
И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:
- Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
- Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.
Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев), заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.
Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.
В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.
Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах
рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.
Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз.[12]
Для семей, в которых в 2007-2008 годах родился второй (или третий и последующий) ребенок, а так же для семей, в которых этот ребенок появится в 2009 году, существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал.
Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка, так и ее супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.
Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают
работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д. [13]
Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Если есть накопления на первоначальный взнос, уверенность в долгосрочной стабильности доходов и размер доходов достаточен для современной российской ипотеки, то можно подобрать программу кредитования в нашем разделе «выбор программы» или попробовать подать заявку на кредит и рассмотреть предложения, которые сделают ипотечные банки и брокеры.
В противном случае, остается ждать. Обнадеживающим является тот факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Планируется создать внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволит банкам разрешить кризис ликвидности, и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем граждан.
Ипотеку в Челябинске и Челябинской области представляют 19 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 104 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Челябинске и Челябинской области находятся в диапазоне от 11.60 до 29.05 % годовых по рублевым кредитам и 8.03 - 21.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Челябинске составляет 10 %. Срок ипотечного кредитования в Челябинске
может достигать 50 лет. Ипотека в Челябинске - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика. Перечень ипотечных программ в Челябинске и Челябинской области представлен в Приложении А [14]
4. Особенности управления рынка недвижимости
Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, и направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
1. Экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
2. Техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и требованиями экономического управления;
3. Правовом - распределение и комбинирование прав, связанных с недвижимостью.
Целью управления может быть максимальный доход, увеличение ликвидности здания, увеличение его стоимости или иные цели. Экономические задачи управления недвижимостью:
• планирование и бюджетирование доходов и расходов по зданию;
• маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов, оптимизация сроков аренды и состава арендаторов;
• контроль за поступлением арендных платежей;
• поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем, переговоры с арендаторами;
• анализ эксплуатационных расходов и их снижение;
• создание прозрачных для собственника финансовых отношений.
Технические задачи управления недвижимостью:
• техническое обслуживание и эксплуатация здания;
• клиринг - профессиональная уборка;
• отношения с поставщиками воды, тепла, электричества;
• отношения с проверяющими и контролирующими организациями;
• отношения с субподрядчиками по эксплуатации и клирингу: обслуживание грязезащитных ковриков, лифтов, охранно-пожарной сигнализации, гарантийное обслуживание установленного оборудования;
• взаимодействие с поставщиками телекоммуникационных услуг, корпоративного питания или услуг безопасности.
На первый взгляд управлять недвижимостью - дело нехитрое. Для этого надо:
• привести дом в надлежащий вид;
• заселить его арендаторами (в данный момент отмечается дефицит помещений);
• собирать арендную плату, решая время от времени мелкие вопросы.
Создается впечатление, что с такой работой может справиться хозяйственная служба собственника здания, а все рассказы про сложность и ответственность – лишь попытки отнять часть прибыли у собственника и направить ее в карман лишнего посредника - управляющего.
Для управляющего как профессионального участника рынка недвижимости дом (объект недвижимости) - это система (упорядоченный набор) многих слагаемых: комплекс прав и
обязательств, место приложения финансовых, человеческих и информационных ресурсов и только затем - технический объект. Причем важны не только абсолютные величины, например срок аренды или общая площадь, но и их взаимное влияние и способ упорядочивания. Учет всего многообразия факторов позволяет, и максимизировать доход, и обеспечить стабильность его получения.
Дом должен оправдывать ожидания собственника, а не создавать проблемы, отвлекая от других проектов или регулярных бизнесов. Какие выгоды можно извлечь из здания? Этот вопрос каждый собственник решает индивидуально, определяя цели управления. При инвестиционном управлении целью является максимизация стоимости объекта, дохода от аренды или некоторого их сочетания в определенном временном периоде, а при оперативном - поддержание объекта наиболее пригодным для определенной деятельности.
Услуги управления можно разложить на три составляющие: управление зданием как техническим объектом, коммерческим объектом и системой.
Управление недвижимостью как техническим объектом включает эксплуатацию, дооснащение и плановую замену имеющихся коммуникаций, формирование и развитие телекоммуникационной инфраструктуры, разработку и установку систем охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа, привлечение охранных структур, анализ технической стороны имеющихся договоров с поставщиками тепла, электроэнергии, внешних сервисов, поддержание чистоты внутри здания и на прилегающей территории, благоустройство территории, взаимодействие с надзорными и контролирующими органами.