Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.
Таблица 16.
| Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||
| №1 | №2 | №3 | ||
| Ставка арендной платы (руб./ мес.) | 8500 | 9500 | 9000 | |
| Скорректированная цена | 9 014 | 8 076 | 8 921 | |
| валовая корректировка | 6 | 31 | 15 | |
| чистая корректировка | 6 | -15 | -1 | |
| веса | 0,44 | 0,20 | 0,36 | |
| аренда в месяц | 8 793 | 3 982 | 1 614 | 3 197 |
| стоимость аренды | 105 519 | |||
По данным таблицы следует, что стоимость годовой аренды составляет 105 519 тыс. руб.
Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).
Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:
105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля
Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.
Также осуществляется расчет для двухкомнатной квартиры.
Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.
Таблица 17.
| Параметры сравнения | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Адрес | ул. Полубоярова | ул. Рижская | ул. Мира |
| Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.) | 13000 | 10500 | 10000 |
| Площадь общая, кв.м. | 52 | 42,5 | 40 |
| Источник | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» |
Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 18.
Таблица 18.
| Приведенная цена продаж | Арендная плата | Валовый рентный мультипликатор | |
| Объект № 1 | 2 836 751 | 156 000 | 18,18 |
| Объект № 2 | 2 096 729 | 126 000 | 16,64 |
| Объект № 3 | 2 072 061 | 120 000 | 17,27 |
| Среднее значение мультипликатора | 17,36 | ||
Из данных таблицы следует, что среднее значение мультипликатора для двухкомнатной квартиры составляет 17,36
Расчет по определению рыночной арендной платы представлен в таблице 19 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 20.
Таблица 20.
| Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||
| №1 | №2 | №3 | ||
| ставка арендной платы (руб./ мес.) | 13000 | 10500 | 10000 | |
| Скорректированная цена | 12 721 | 12 220 | 12 588 | |
| валовая корректировка | 8 | 16 | 24 | |
| чистая корректировка | -2 | 16 | 24 | |
| веса | 0,42 | 0,34 | 0,25 | |
| аренда в месяц | 12 519 | 5 292 | 4 109 | 3 118 |
| стоимость аренды | 150 231 | |||
Из таблицы следует, что годовая стоимость аренды оцениваемого объекта составляет 150 231 руб.
Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:
150 231 х 17,36 = 2 608 618 рублей
Стоимость объекта оценки (двухкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 608 618 рублей.
Применение подхода по доходу с использованием МВР для трехкомнатной квартиры.
Объекты-аналоги для трехкомнатной квартиры представлены в таблице 21.
Таблица 21.
| Параметры сравнения | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Адрес | ул. Латышская | ул. Мира | ул. Шибанкова |
| Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.) | 16500 | 14000 | 18000 |
| Площадь общая, кв.м. | 63 | 53 | 72 |
| Источник | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» |
Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 22.
Таблица 22.
| Приведенная цена продаж | Арендная плата | Валовый рентный мультипликатор | |
| Объект № 1 | 3 083 425 | 198 000 | 15,57 |
| Объект № 2 | 2 761 000 | 168 000 | 16,43 |
| Объект № 3 | 3 157 427 | 216 000 | 14,62 |
| Среднее значение мультипликатора | 15,54 | ||
Определение рыночной арендной платы представлено в таблице 23 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 24.
Таблица 24.
| Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||
| №1 | №2 | №3 | ||
| ставка арендной платы (руб./ мес.) | 16500 | 14000 | 18000 | |
| Скорректированная цена | 16 665 | 15 623 | 11 798 | |
| валовая корректировка | 1 | 15 | 44 | |
| чистая корректировка | 1 | 11 | -32 | |
| веса | 0,49 | 0,38 | 0,13 | |
| аренда в месяц | 15 633 | 8 193 | 5 892 | 1 548 |
| стоимость аренды | 187 602 | |||
Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры) на основе доходного подхода:
187 602 х 15,54 = 2 915 651 рубль
Стоимость объекта оценки (трехкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 915 651 рубль.
Для принятия управленческого решения о рыночной стоимости объекта осуществляется сравнительная характеристика результатов.
Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Поскольку для определения рыночной стоимости объекта недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям.
Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.
Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваивается показатель удельного веса 0,6. Доходному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,4. Обобщение результатов приведено в таблицах 25, 26, 27.
Итоговая стоимость однокомнатной квартиры представлена в таблице 25.
Таблица 25.
| Подходы | Показатель стоимости, руб. | Удельный вес | Взвешенная стоимость, руб. |
| Сравнительный подход | 1 749 755 | 0,6 | 1 049 853 |
| Доходный подход | 1 938 732 | 0,4 | 775 493 |
| Затратный подход | Не применялся | 0 | 0 |
| ИТОГО | 1 825 346 | ||
Из таблицы следует, что итоговая цена однокомнатной квартиры составляет: 1 825 345 руб.
Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры представлена в таблице 26.
Таблица 26.
| Подходы | Показатель стоимости, руб. | Удельный вес | Взвешенная стоимость, руб. |
| Сравнительный подход | 2 156 824 | 0,6 | 1 294 094 |
| Доходный подход | 2 608 618 | 0,4 | 1 043 447 |
| Затратный подход | Не применялся | 0 | 0 |
| ИТОГО | 2 337 542 | ||
Итоговая стоимостьдвухкомнатной квартиры составляет: 2 337 542 руб.
Итоговая стоимость трехкомнатной квартиры представлена в таблице 27.
Таблица 27.
| Подходы | Показатель стоимости, руб. | Удельный вес | Взвешенная стоимость, руб. |
| Сравнительный подход | 2 671 186 | 0,6 | 1 602 712 |
| Доходный подход | 2 915 651 | 0,4 | 1 166 260 |
| Затратный подход | Не применялся | 0 | 0 |
| ИТОГО | 2 768 972 | ||
По данным таблицы следует, что итоговая стоимость трехкомнатной квартиры составляет: 2 769 972 руб.
Получив рыночную стоимость квартир, и зная цену этих квартир оцененных ООО « Недвижимость Ипотека Оценка» подводятся итоги, что представлены в таблице 28.
Таблица 28.
| Цена агентства недвижимости (руб.) | Цена полученная в результате расчетов (руб.) | Разница (%) | |
| Однокомнатная | 1 578 713 | 1 825 346 | 16 |
| Двухкомнатная | 2 343 403 | 2 337 542 | Менее 1 |
| Трехкомнатная | 3 034 090 | 2 768 972 | 9 |
Как видно, разница в оценке однокомнатных квартир составляет 16%, это обуславливается тем, что на рынке вторичного жилья, построенного в одних временных рамках и имеющих сходную планировку, существует большой разброс цен. Риэлторы устанавливают цену на квартиры, в зависимости от спроса и предложения что не отражает реальную стоимость жилья.