Оценка стоимости недвижимости 2 (стр. 4 из 7)
ВС2010=26х1,236х1,6854х68,1=3688,43
Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:
,где, ВСтек. скор.— восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах с учетом корректировок; ВСтек— восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах 1969 г.без учета корректировок; KН— коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; KПЗ— коэффициент учитывающий прибыль застройщика; KНДС— коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость
Расчет поправочного коэффициента KНучитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет произведен в табличном виде (табл. 9).
Таблица 9
Расчет поправочных коэффициентов стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта
| Наименование коэффициента | Имеет (+) / не имеет (-) | K | Справочно | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Характеристика местоположения | ||||
| 1. СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА | ||||
| а) социальные услуги удалены | 0,95 | |||
| б) частичное присутствие | + | 1,0 | 1,00 | |
| в) присутствие всех социальных услуг | 1,02 | |||
| 2. УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА | ||||
| а) удаленные от центра районы | + | 0,95 | 0,95 | |
| б) районы, примыкающие к центру | 1,05 | |||
| в) центр | 1,10 | |||
| 3. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ | ||||
| а) трамвай | 1,00 | |||
| б) троллейбус | 1,00 | |||
| в) автобус | + | 1,0 | 1,00 | |
| г) все виды транспорта | 1,05 | |||
| 4. РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м | ||||
| а) далее 500 | 0,97 | |||
| б) в пределах 500 | + | 1,0 | 1,00 | |
| в) в пределах 100 | 1,02 | |||
| 5. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА | ||||
| а) загазованность выше нормы | 0,95 | |||
| б) загазованность в норме | + | 1,0 | 1,00 | |
| 6. ШУМОВОЙ МЕШОК | ||||
| а) выше уровня ПДУ | 0,95 | |||
| б) в пределах нормы ПДУ | + | 1,0 | 1,00 | |
| Продолжение таблицы 9 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 7. РАССТОЯНИЕ ДО АВТОСТОЯНКИ, м | ||||
| а) далее 500 | 0,98 | |||
| б) в пределах 500 | 1,00 | |||
| в) в пределах 100 | + | 1,02 | 1,02 | |
| Характеристика дома | ||||
| 8. ГОД ПОСТРОЙКИ, лет | ||||
| а) более 25 | + | 0,83 | 0,83 | |
| б) 15 — 25 | 0,87 | |||
| в) 10 —15 | 0,90 | |||
| г) 5 — 10 | 0,93 | |||
| д) 5 | 1,00 | |||
| е) на момент оценки | 1,05 | |||
| 9. МАТЕРИАЛ СТЕН | ||||
| а) панельный (крупноблочный) | 0,98 | |||
| б) кирпич | + | 1,0 | 1,00 | |
| 10. СЕРИЯ ДОМА | ||||
| а) «хрущевка» | 0,95 | |||
| б) обычная | + | 1,0 | 1,00 | |
| в) улучшенная | 1,05 | |||
| 11. МУСОРОПРОВОД | ||||
| а) есть | 1,02 | |||
| б) нет | + | 1,0 | 1,00 | |
| 12. ОТОПЛЕНИЕ | ||||
| а) центральное | 1,00 | |||
| б) индивидуальное | + | 1,0 | 1,02 | |
| 13. ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ | ||||
| а) центральное | 1,00 | |||
| б) титан | 0,95 | |||
| в) колонка | 0,98 | |||
| г) центральное и колонка | 1,02 | |||
| 14. ГАЗОСНАБЖЕНИЕ | ||||
| а) природный | + | 1,0 | 1,00 | |
| б) баллонный | 0,95 | |||
| 15. СОСТОЯНИЕ ВЕНТИЛЯЦИИ | ||||
| а) хорошее | 1,00 | |||
| б) удовлетворительное | + | 0,98 | 0,98 | |
| в) неудовлетворительное | 0,96 | |||
| 16. СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА | ||||
| а) хорошее | 1,00 | |||
| б) удовлетворительное | 0,98 | |||
| в) неудовлетворительное | 0,96 | |||
| Продолжение таблицы 9 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| СОСТОЯНИЕ ЧЕРДАКА | ||||
| а) хорошее | 1,00 | |||
| б) удовлетворительное | + | 0,98 | 0,98 | |
| в) неудовлетворительное | 0,96 | |||
| 17. СОСТОЯНИЕ ДВОРА | ||||
| а) хорошее | 1,00 | |||
| б) удовлетворительное | + | 0,98 | 0,98 | |
| в) неудовлетворительное | 0,96 | |||
| Характеристика квартиры | ||||
| 18. ЭТАЖ | ||||
| а) цокольный | 0,85 | |||
| б) первый | 0,90 | |||
| в) последний | 0,92 | |||
| г) 2-й и 3-й этажи | 1,02 | |||
| д) остальные | 1,00 | |||
| 19. ПЛАНИРОВКА КОМНАТ | ||||
| а) изолированные | 1,03 | |||
| б) смешанные | + | 1,0 | 1,00 | |
| в) смежные | 0,98 | |||
| 20. ВЫСОТА ПОТОЛКА, м | ||||
| а) до 3 | + | 1,0 | 1,00 | |
| б) свыше 3 | 1,02 | |||
| 21. ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв.м. | ||||
| а) до 5 | 0,98 | |||
| б) 5 — 8 | 1,00 | |||
| в) свыше 8 | + | 1,02 | 1,02 | |
| 22. САНУЗЕЛ | ||||
| а) смежный | 0,98 | |||
| б) раздельный | 1,01 | |||
| 23. ВАННАЯ | ||||
| а) в кафеле | 1,02 | |||
| б) покрашена | 1,00 | |||
| 24. БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ | ||||
| а) отсутствие балкона (лоджии) | + | 0,97 | 0,97 | |
| б) балкон | 1,00 | |||
| в) лоджия 3 м | 1,01 | |||
| г) лоджия 6 м | 1,03 | |||
| д) лоджия 9 м | 1,05 | |||
| 25. ВХОДНЫЕ ДВЕРИ | ||||
| а) деревянные | 0,95 | |||
| б) дерматин, утепленные | 1,00 | |||
| Продолжение таблицы 9 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| в) металлические | + | 1,02 | 1,02 | |
| 26. ОСВЕЩЕННОСТЬ, % | ||||
| а) 100 | + | 1,0 | 1,00 | |
| б) затененность до 30 | 0,98 | |||
| в) затененность до 50 | 0,95 | |||
| 27. НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА | ||||
| а) есть | + | 1,0 | 1,00 | |
| б) нет | 0,98 | |||
| 28. ОКНА ВЫХОДЯТ | ||||
| а) на улицу | 0,95 | |||
| б) во двор | 1,00 | |||
| в) на улицу и во двор | + | 1,01 | 1,01 | |
| 29. ПОЛЫ | ||||
| а) дощатые | 0,97 | |||
| б) линолеум | + | 0,98 | 0,98 | |
| в) паркет | 1,00 | |||
| 30. СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ | ||||
| а) новая | 1,03 | |||
| б) хорошее | 1,00 | |||
| в) требуется косметический ремонт | + | 0,95 | 0,95 | |
| г) требуется капитальный ремонт | 0,90 | |||
| 31. ПРЕСТИЖНОСТЬ | ||||
| а) художественная отделка | 1,03 | |||
| б) стандартная | + | 1,0 | 1,00 | |
| Итоговый коэффициент | 0,72 | |||
Принимая условные значения коэффициентов в отношении рассматриваемого объекта, получаем следующий расчет:
ВС тек.скор. =3688,43х0,72х1,5х1,18= 4700,55руб.
Таким образом, скорректированная стоимость 1 куб. м. строительного объема оцениваемого объекта составляет 4989 рублей 8 копеек.
Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади оцениваемого объекта составит:
ВСтек. скор. = 4700,55 × 2,54 = 11939,36.
Завершающим этапом определения восстановительной стоимости объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной единицы с площадью оцениваемого объекта:
,где ВС — восстановительная стоимость объекта недвижимости; ВСтек.скорр.— восстановительная стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта; S— площадь оцениваемого объекта.
ВС = 11939,36× 58,2 = 694870 рубля 70 коп.
или с учетом разумного округления 695000 рублей.
Определение износа оцениваемого объекта.
Физический износ здания следует определять по формуле
где Фз— физический износ здания, %; Фki— физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; li— коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Таблица 10
Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам
| Наименование элемента | Доля элемента в удельном весе, % |
| Центральное отопление | 25 |
| Вентиляция | 2 |
| Водопровод | 10 |
| Горячее водоснабжение | 12 |
| Канализация | 14 |
| Газоснабжение | 7 |
| Электроосвещение и электрооборудование | 30 |
| в том числе: радио | 2 |
| телефон | 4 |
| телевидение | 2 |
| ИТОГО | 100 |
Таблица 11
Расчет физического износа здания