Оценка стоимости недвижимости 2 (стр. 5 из 7)
| Наименование элемента здания | Удельные веса конструктивных элементов по [29], % | Удельные веса каждого элемента по таблице [30], % | Расчетный удельный вес элемента, li × 100 % | Физический износ элементов здания, % | |
| По результатам оценки ФК | Средне-взвешенное значение физического износа | ||||
| Фундаменты | 18 | 18 | 10 | 1,8 | |
| Стены | 19 | 86 | 16 | 17 | 2,72 |
| Перегородки | 19 | 14 | 3 | 22 | 0,66 |
| Перекрытия | 7 | 7 | 10 | 0,7 | |
| Крыши | 6 | 75 | 5 | 10 | 0,5 |
| Кровля | 6 | 25 | 1 | 18 | 0,18 |
| Полы | 8 | 8 | 18 | 1,44 | |
| Окна | 9 | 48 | 4,32 | 15 | 0,65 |
| Двери | 9 | 52 | 4,68 | 10 | 0,47 |
| Отделочные работы | 10 | 10 | 40 | 4 | |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 12 | 0 | 0 | ||
| в том числе: | 0 | 0 | |||
| отопление | 4 | 4 | 40 | 1,6 | |
| вентиляция | 0,24 | 0,24 | 25 | 0,06 | |
| водопровод | 1,2 | 1,2 | 25 | 0,3 | |
| горячее водоснабжение | 1,44 | 1,44 | 40 | 0,58 | |
| канализация | 1,68 | 1,68 | 30 | 0,50 | |
| газоснабжение | 0,84 | 0,84 | 15 | 0,13 | |
| электроосвещение и электрооборудование | 3,6 | 3,6 | 15 | 0,54 | |
| ИТОГО | 16,82 | ||||
Полученный результат округляем до 1 %, физический износ составляет 17%.
После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле
СЗП = ВС – И + СЗУ,
где СЗП — стоимость объекта недвижимости по затратному подходу; ВС — восстановительная стоимость зданий; И — стоимостное выражение накопленного износа; СЗУ — стоимость земельного участка.
Сзп = 695000 -
СЗУ = КСЗ × SЗУ,
где: КСЗ — кадастровая стоимость земли; SЗУ — площадь земельного участка.
Сзу = х2863,65 =
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Полученные данные представим в табличном виде (табл. 12).
Таблица 12
Определение арендной платы по объектам — аналогам
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Местоположение (район) | Городищенский | Городищенский | Городищенский |
| Адрес | Х.Вертячий ул.Мира | Х.Вертячий ул.Шлепина | Х.Вертячий ул.Кубанцева |
| Материалы стен дома | Кирп. | Кирп. | Кирп. |
| Этаж/этажность | 1 | 1 | 1 |
| Площадь общая, кв.м. | 62,5 | 46,0 | 65,0 |
| Тип планировки | обычная | обычная | обычная |
| Отделка и состояние квартиры | хорошее | хорошее | хорошее |
| Телефон | |||
| Ставка арендной платы, руб./месяц | 1700 | 1500 | 2000 |
| Источник информации | СМИ | СМИ | СМИ |
| Контактный телефон |
Таблица 13
Внесение корректировок ставки арендной платы
| Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1. Ставка арендной платы, р. | 27,2 | 32,6 | 30,77 |
| 2. Местоположение (коэффициент) | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше на 6% К-т 0,94 |
| 3. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 25,84 | 34,23 | 28,92 |
| 4. Материалы стен дома (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 |
| 5. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 25,84 | 34,23 | 28,92 |
| 6. Этаж (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 |
| 7. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 25,84 | 34,23 | 28,92 |
| 8. Площадь (коэффициент) | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше на 6% К-т 0,94 |
| 9. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 |
| 10. Планировка (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 |
| 11. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 |
| 12. Отделка, состояние (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 |
| 13. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 |
| 14. Телефон (коэффициент) | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 | Такой же 1,0 |
| 15. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 24,55 | 35,94 | 27,19 |
| Суммарная корректировка (15/01) | 0,9 | 1,1 | 0,88 |
| Вес (от 1 до 3) | 2 | 1 | 3 |
| Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц | 27,77 | ||
Определение валового потенциального дохода определяется по следующей формуле
ПВД = S × Са,
где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; Са — средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв. м.
ПВД = 58,2 х 27,77 = 1616,2руб.
Оценка потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле:
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи
Определение величины операционных расходов. Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило, включают только подоходный налог (13 % от годового дохода) и налог на имущество (в расчетах принято 0,1 % от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи, как правило, оплачивает арендатор.
ДВД = 1616,2 – 80,81 – 210,11 – 1,62 = 1323,66 руб.
Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.
Расчет коэффициента капитализации производится следующим образом (табл. 15).
Таблица 14
Расчет коэффициента капитализации
| Аналог, местоположение | Цена предложения,. V, р. | Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, р./год | Коэффициент капитализации, R |
| 1.х.Вертячий ул.Мира | 1500000 | 15049,13 | 0,001003 |
| 2. х.Вертячий ул.Шлепина | 1400000 | 16248,04 | 0,011606 |
| 3.х.Вертичий ул.Кубанцева | 2000000 | 17369,52 | 0,008685 |
| Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R | 0,007098 | ||
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле
где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.; R— коэффициент капитализации.
V = 1323,66*12
Результаты расчета сводятся в табл. 15.
Таблица 15
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
| Показатель | Значение |
| 1. Ставка арендной платы, р./месяц | 1323,66 |
| 2. Ставка арендной платы, р./год (01 х 12) | 15883,92 |
| 3. Потери от недоиспользования, % | 794,196 |
| 4. Годовой доход с учетом недоиспользования, р. [02 х (1-03/100)] | 15089,724 |
| 5. Операционные расходы —- подоходный налог, р. (04 х 13 %) | 1961,664 |
| 6. Операционные расходы — налог на имущество, р.(затрат.подход х 0,1 %) | 695 |
| 7. Чистый операционный доход, р./год [04 - (05+06)] | 12433,060 |
| Коэффициент капитализации R | 0,007098 |
| Рыночная стоимость квартиры, р. (07 / 08) | 1751629 |
Полученный результат округляется и составляет 1752000 руб.
Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом