Оценка стоимости недвижимости 2 (стр. 6 из 7)
После проведения анализа рынка выбраны аналоги сопоставимые с объектом оценки, и данные сведены в табл. 16.
Таблица16
Описание объектов — аналогов
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Назначение | жилое помещение | жилое помещение | жилое помещение |
| Условия продажи/предложения | предложение | предложение | предложение |
| Время продажи/предложения | текущее | текущее | текущее |
| Права собственности | собственность | собственность | собственность |
| Условия финансирования | типичные за нал. расчет | типичные за нал. расчет | типичные за нал. расчет |
| Местоположение (район) | Городищенский | Городищенский | Городищенский |
| Адрес | ул.Мира | ул.Шлепина | ул.Кубанцева |
| Привлекательность местоположения | низкая | низкая | низкая |
| Транспортная доступность | 500м | 500м | 500м |
| Год постройки | - | - | - |
| Материалы стен дома | кирпич | кирпич | кирпич |
| Этаж/этажность | один | ||
| Площадь общая, кв.м. | 62,5 | 46,0 | 65,0 |
| Площадь жилая, кв.м. | - | - | - |
| Высота потолка, м | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Тип планировки | обычная | обычная | обычная |
| Балкон/лоджия | нет | нет | нет |
| Отделка квартиры | обычная | обычная | обычная |
| Состояние квартиры | хорошее | хорошее | хорошее |
| Коммуникации | частичное присутствие | частичное присутствие | частичное присутствие |
| Системы безопасности | + | + | + |
| Телефон | + | + | + |
| Цена, р. | 1500000 | 1400000 | 2000000 |
| Цена за 1 кв.м., р. | 24000 | 30434 | 30769 |
| Источник информации | СМИ | СМИ | СМИ |
| Контактный телефон |
Произведем корректировку, результаты сведем в табл.17.
Таблица17
Внесение корректировок цен аналогов
| Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1. Цена за 1 кв.м., р. | 24000 | 30434 | 30769 |
| 3. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф. | -5% | -5% | -5% |
| 3. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 |
| 4. Время прод./предл., коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 5. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 |
| 6. Имущественные права, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 7. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 |
| 8. Условия финансирования, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 9. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 22800 | 28913,04 | 29230,77 |
| 10. Местоположение, коэфф. | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше 6% К-т 0,94 |
| 11. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 |
| 12. Транспортная доступность, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 13. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 |
| 14. Материалы стен дома, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 15. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 |
| 16. Этаж, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 17. Скорректированная цена, 1 кв.м, р. | 21660 | 30358,7 | 27476,92 |
| 18. Площадь, коэфф. | Лучше 5% К-т 0,95 | Хуже 5% К-т 1,05 | Лучше 6% К-т 0,94 |
| 19. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 20577 | 31876,63 | 25828,31 |
Окончание таблицы 17
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 20. Высота потолка, коэфф. | Хуже 3% К-т 0,97 | Хуже 3% К-т 0,97 | Хуже 3% К-т 0,97 |
| 21. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 22.Планировка | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 23. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 24. Балкон/лоджия, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 25. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 26. Отделка, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 27. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 28. Состояние, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 29. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 30. Коммуникации, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 31. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 32. Системы безопасности, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 33. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 34. Телефон, коэфф. | такой же 1,0 | такой же 1,0 | такой же 1,0 |
| 35. Скорректированная цена, 1 кв.м., р. | 19959,69 | 30920,33 | 25053,46 |
| 36. Суммарная корректировка [35/01] | 0,831654 | 1,015954 | 0,814237 |
| 37. Вес (от 1 до 3) | 2 | 1 | 3 |
| 38. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., р. | 24333,35 | ||
Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле
С = С1 кв.м× Sкв.
где С1 кв.м — средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 таблицы 18); Sкв — площадь оцениваемой квартиры.
С=24333,35х58,2 = 1416200,97 руб.
Полученный результат округляется и равен 1416000руб.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 18.
Таблица 18
Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости
| Критерии | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1. Достоверность информации | 30 | 40 | 30 |
| 2. Полнота информации | 20 | 50 | 30 |
| 3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 5 | 60 | 35 |
| 4. Способность учитывать конъюнктуру рынка | 6 | 65 | 29 |
| 5. Способность учитывать местоположение | 10 | 42 | 48 |
| 6. Допущения, принятые в расчетах | 30 | 40 | 30 |
| 7. Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) | 101 | 297 | 202 |
| 8. Удельные весовые показатели,% (07/600) | 0,17 | 0,5 | 0,33 |
Итоговая стоимость объекта (табл. 19) оценки определяется по формуле
,где V — рыночная стоимость объекта оценки, р.; V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, р.; Q1 , Q2 , Q3 — средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Таблица 19
Определение итоговой стоимости объекта недвижимости
| Наименование подхода | Стоимость, р. | Весовой показатель | Доля в итоговой стоимости, р. |
| Затратный подход | 695000 | 0,17 | 118150 |
| Сравнительный подход | 1416000 | 0,5 | 708000 |
| Доходный подход | 1752000 | 0,33 | 578160 |
| Рыночная стоимость объекта оценки, р. | 1404310 | ||
По итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости).
База оценки—вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.
Внешний износ— износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).
Вторичный рынок – это один из основных сегментов рынка недвижимости. Рынок вторичной недвижимости – это, прежде всего, рынок купли-продажи объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации, в отличии от первичного рынка, права на объекты которого оформляются впервые.
Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка.
Доходный подход— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.