Інвестиційна привабливість ринку на прикладі ринку комерційної нерухомості м Києва (стр. 10 из 19)
На 01.01.2007 року загальна площа столичних офісів збільшилась приблизно на третину. За підрахунками консалтингової компанії DEOL Partners, за 2006 рік побудовано 120 тис. м2 офісних приміщень. Аналітики консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" вважають, що до кінця 2007 року в м. Києві буде працювати близько 80 бізнес-центрів, а загальна площа професійних офісних приміщень складе 595 тис. м2. Однак ринок столичних офісів все ж таки дефіцитний. Розподіл офісних площ наведено на рис. 6 [51]. На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб’єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м2 у бізнес-центрах класу "В" середньої цінової категорії (рис. 7).Попит на офісні приміщення цього класу перевищує пропозицію більш, ніж на 100%. З огляду на це, власники нових об’єктів укладають угоди оренди задовго до введення будинку в експлуатацію. У таких проектах, як "Леонардо", Seven hills, Європ-Плаза, на початок 2006 року вільних приміщень практично не залишалося, хоча займати площі орендарі почали пізніше [54].
У 2007 році девелопери відзначилися зривом термінів введення в експлуатацію нових бізнес-центрів. Отже, в наступному році ціна оренди на офіси продовжить підвищуватися. А оскільки поточні орендні ціни і сьогодні безпрецедентно високі, рядовим компаніям прийдеться переїхати в 2007 році у приміщення більш низької якості.
Рис. 6. Розподіл офісних площ м. Києва, %.
За даними компанії ASTERA, зараз площа офісних приміщень у столиці, включаючи професійні бізнес-центри, адміністративні будинки, будинки колишніх НДІ і переобладнані під офіс квартири, оцінюється на рівні 4,6 млн. м2. При цьому професійні офіси, які представляють основний інтерес для нинішніх орендарів, займають не більш 8-9% ринку – це близько 100 бізнес-центрів з офісною площею, яка перевищує 400 тис. м2, більшість яких відноситься до класу "В". Загальна ж потенційна потреба в професійних офісних приміщеннях усіх класів ("А", "В" і "С"), згідно результатам дослідження, проведеного компанією Global Solutions, складає в столиці на сьогоднішній день 5 млн. м2 і має зростаючу тенденцію.
Такий суттєвий дефіцит не ліквідується навіть шляхом введення в експлуатацію нових бізнес-центрів. Протягом 2007 року на ринок планується ввести близько 90 тис. м2 нових офісних площ, що практично відповідає обсягам, побудованим торік, і трохи перевищує показники 2005 року. Ринок так і не дочекався виходу раніше заявлених на 2006 рік 120 тис. м2 офісних приміщень. На перший квартал 2006 року перенесений термін здачі БЦ "Львівські врата" на вулиці Артема, 17 (14,7 тис. м2), у 2007 році відкриються БЦ на вулиці Светлицького, 35 (9 тис. м2), БЦ "Ренесанс" на вулиці Воровського, 24 (з 14,5 тис. м2), БЦ на вулиці Михайлівській, 12 і 24-а (всього 20 тис. м2), БЦ "Альянс-Центр" на вулиці Ярославів Вал, 23 (1,6 тис. м2).
Рис. 7. Середні орендні ставки у великих містах України.
Перенесені на 2007 рік і деякі великі об’єкти, які спочатку заявлялися до відкриття на 2006 рік. Це стосується БЦ "Ельсбург Плаза" (30 тис. м2) і БЦ "Либідь-Плаза" на вулиці Антоновича, 176 (20 тис. м2). Порушать термін здачі і заявленого на 2006 рік БЦ на Харківському шосе, 19 (10 тис. м2). Трохи пізніше буде введено і БЦ "Європа Плаза" на перехресті бульвару Шевченко і вулиці Саксаганського (12 тис. м2), який повинен був зданий у грудні 2006 року.
Частина з цих приміщень, навіть у недобудованому вигляді, вже орендується за попередніми угодами за середніми орендними ставками: $40-60 за м2/міс. для офісів класу "А"; $25-40 за м2/міс. – класу "В"; $15-25 за м2/міс. – класу "С". Своєчасна здача цих центрів в експлуатацію могла б стабілізувати стрімко зростаючі орендні ставки на ринку, що за 2006 рік піднялися для офісів класу "А" на 5-10%, для офісів класу "В", для офісів класу "С" – на 10-15% [56].
Основними причинами затримки будівельних робіт бізнес-центрів є непрофесіоналізм девелоперів, неякісно розроблені бізнес-плани, а також ускладнення з оформленням дозвільної документації й одержанням прав власності на земельні ділянки. Тільки для того, щоб одержати дозвіл на будівництво, потрібно зібрати близько 300 підписів, тому компанії не в змозі реально оцінювати необхідні на їх одержання терміни. Крім того, деякі власники офісних об’єктів свідомо повідомляють терміни здачі раніш призначеного часу для залучення більшої уваги до проекту.
Попит на професійні офісні приміщення перевищує ринкову пропозицію в 8-10 разів, а існуючі площі зайняті практично цілком. Майже 100% заповнювання бізнес-центрів нехарактерне для ринку офісної нерухомості розвитих країн, така розбалансованість призводить до постійного зростання орендних ставок. Через дефіцит престижних приміщень під офіси та зростання їх ціни великі компанії обирають шлях будівництва власних офісних корпусів для розміщення своїх представництв і дочірніх підприємств. Такий шлях обрала компанія METRO, яка 2006 року переїхала з бізнес-містечка "Форум" на вулиці Пимоненко в окремо розташований будинок у Харківському масиві, побудований власними силами.
Експерти прогнозують, що в 2007 році, через безпрецедентне зростання орендних ставок на офісні площі всіх типів, компанії, для яких наявність представницького офісу не є життєво необхідною (фірми, які працюють у IT-секторі і секторах торгівлі, логістики і медіа), почнуть знижувати класність займаних приміщень, щоб зменшити адміністративні витрати. Така тенденція не зможе проявитися повною мірою через відсутність у м. Києві офісних приміщень усіх класів, причому вільних.
Відносний баланс попиту та пропозиції фахівці ринку очікують не раніше кінця 2007 – початку 2008 років, коли на ринок надійде більш 300 тис. м2 висококласних офісних площ. Завдяки появі такої кількості нових бізнес-центрів на початку 2008 року можна чекати зниження орендних ставок на приміщення класу "А" і "В" на 10%, класу "С" – на 15%. Компанія DTZ прогнозує, що баланс попиту та пропозиції очікує столичний ринок ще пізніше – у 2010-2011 років.
Одна з причин дефіциту офісів – неквапливість девелоперів. Останні два роки багато хто з них на квартал і більше затримували введення в експлуатацію побудованих об’єктів, що, тільки за 2006 рік, призвело до 30-50% зростання орендних цін (рис. 8) [59].
Таким чином, дефіцит якісних офісних площ призвів до зростання орендних ставок. За даними Української торгівельної гільдії, у 2006 році за окремими об’єктами оренда подорожчала на 60%. Ринок офісної нерухомості залишається ринком орендодавця.
Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні за друге півріччя 2006 року зображено на рис. 9.
Практично це означає, що власники приміщень не тільки постійно збільшують орендні ставки, але і обирають винятково орендарів, готових укласти довгострокові угоди. Характерною умовою угод для бізнес-центрів класів "А" і "В+" став п’ятирічний термін оренди, передоплата за угодою за 1-3 місяця, а також використання страхового депозиту.
Дисбаланс між попитом та пропозицією особливо характерний для бізнес-центрів класу "А". У цьому сегменті спостерігається збільшення орендних ставок на 25-39% і один з найнижчих показників вакантності вільних площ у Європі. За даними компанії DEOL Partners, незайнята площа офісів класів "А" і "В" зменшилася за 2006 рік з 3% до 1,5%.
Рис. 8. Ціни на офісну нерухомість у великих містах України.
Орендні ставки в м. Києві вже на 35-45% вище, ніж в інших столицях Східної і Центральної Європи, окрім Москви. На початку 2006 року середня місячна орендна ставка складала $37,5 за м2, але вже до липня вона виросла на 30% – до $49,5. Високі ставки – навіть за європейськими мірками – пов’язані з ненасиченістю ринку і низьким, у порівнянні з більшістю європейських столиць, забезпеченням м. Києва офісними площами. Середні орендні ставки офісних площ класу "А" у м. Києві в порівнянні з 2005 роком зросли на 39% – до $55-60 за м2 на місяць (без обліку ПДВ). Оренда приміщень класу "В" подорожчала на 21% ($36), класу "С" – на 35% ($24). Крім оренди офісів у бізнес-центрах класів "А" і "В" за кожен метр площі прийдеться оплатити ще $4-5 операційних витрат, офісів класу "С" – $2-3. Власники офісних будинків, розташованих у центрі м. Києва, за паркомісце просять $250-300, на окраїні, де переважно розташовуються офіси класу "С", – $100.Паралельно з подорожчанням офісів у бізнесах-центрах, підвищується вартість оренди непрофесійних приміщень. За даними Української торговельної гільдії, наприкінці III кварталу 2006 року оренда квартири під офіс у середньому коштувала $29,5 за м2 на місяць. При цьому, орендні ставки в столиці вже на 30% вище, ніж в інших містах-мілліонниках.
Рис. 9. Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні за друге півріччя 2006 року.
Адміністративні будинки, приміщення колишніх науково-дослідних інститутів і нежилий фонд під офіси сьогодні знімають два основних класи орендарів: ті, хто не в змозі орендувати бізнес-центр високого класу, і ті, хто не зацікавлений у пропускній системі таких центрів і не має потреби в наданих ними сервісних послугах. До першої категорії орендарів відноситься більшість середніх і малих українських компаній, а також компаній-пачатківців, які не можуть дозволити собі подібні бюджетні витрати на оренду офісу. Другу складають туристичні фірми, відділення страхових компаній, банків, агентства нерухомості, ЗМІ, нотаріуси тощо, тобто ті, хто має потребу в окремому приміщенні і вільному доступі клієнтів. Такі компанії (за винятком ЗМІ) орендують, як правило, площі на перших поверхах, що виходять фасадом на вулицю, і не планують оренду приміщень у бізнес-центрах.