2.3 Аналіз ринку торгівельної нерухомості
Спочатку 2006 року більшість операторів ринку і незалежних експертів прогнозували стрімке зростання кількості торговельних площадок у столиці протягом року. Зокрема, аналітики вважали, що в м. Києві додатково з’явиться щонайменше 150 тис. м2 торгівельних площ. Однак більшість проектів так і залишилися проектами, тому попит на торговельні метри дотепер значно перевищує пропозицію.
З запланованих до введення в експлуатацію великих комплексів почав роботу тільки ТЦ "Арена Сіті" біля Бессарабки. Неподалік від м. Києва, у Броварах, відкрився торгово-розважальний комплекс (ТРК) – "Термінал". Особливості центру – чотирьохзальний кінотеатр, боулінг-клуб на 24 доріжки, найбільший у Східній Європі картинг-центр і льодовий палац. Однак ТРК у Броварах – скоріше зимовий розважальний парк, де торгівельна складова не є основною.
Зараз експерти констатують щодо ряду об’єктів, запланованих до здачі у 2007 році, непогодженість проектної документації. У деяких компаній навіть немає земельних ділянок, на яких незабаром повинні були вибудовані палаци торгівлі. Конкуренція за будівельні майданчики дуже гостра, і говорити про конкретні дати відкриття нових ТЦ більшість девелоперів не вирішуються.
В умовах дефіциту орендні ставки на торгівельні площі у 2007 році вже збільшилися на 10-15%. Зараз у столичних ТЦ оренда одного метру квадратного площі коштує $50-80 на місяць. Це приблизно на 60% менше, ніж у Москві, втричі дешевше, ніж у Лондоні, однак удвічі дорожче в порівнянні з Римом, Будапештом або Прагою, де зараз спостерігається перенасичення пропозиції торгівельної нерухомості.
Орендні ставки держатимуться на нинішньому рівні до повного насичення київського ринку якісними торгівельними площами. Для м. Києва ця планка складає близько 1 млн. м2, тобто, при наявних 300 тис. м2 нинішній дефіцит торгівельних площ складає 500-700 тис. м2. Це означає, що наситити ринок удасться не раніше 2008 року.
З урахуванням планів будівельних компаній, у 2007-2008 роках буде введено в експлуатацію біля десяти великих ТЦ, приріст торгівельних площ складе близько 425 тис. м2. Таким чином, ємність столичного ринку станом на кінець 2008 року може збільшитися до 700 тис. м2.
За прогнозами фахівців Української торговельної гільдії, за умови реалізації всіх заявлених на 2007 рік проектів, загальний обсяг пропозиції професійних торгівельних площ м. Києва до 2008 року може перевищити планку в 1 млн. м2. Проте, не виключено, що й у 2008 році буде зірваний графік введення в експлуатацію більшості об’єктів. Адже з десяти ТЦ, заявлених до здачі в 2006 році, розпочате будівництво тільки чотирьох. До 2008 року інвестори планують ввести в експлуатацію близько 15 великоформатних об’єктів торгівельної нерухомості [55].
У найближчі 3-4 роки на ринку нерухомості з’явиться новий формат – багатофункціональні житлові комплекси. Як правило, такі проекти розраховані на 20-30 будинків із власною інфраструктурою, яка містить не тільки торгівельні площадки, але й офісні приміщення. Поширення цього мультиформату пов’язане, в першу чергу, з перебудовою промислових зон м. Києва, на місці яких і повинні бути побудовані багатофункціональні комплекси.
Уже зараз більшість проектів ТЦ і ТРК, які будуть реалізовуватися в найближчі роки в м. Києві, вражають своїми масштабами в порівнянні з нині існуючими центрами. Таким чином, девелопери враховують особливості дій ведучих операторів світового ринку ритейла і комерційної нерухомості, які планують вийти на український ринок. У міжнародному рейтингу A.T. Kearney (Global Retail Development Index), який формується на основі показників інвестиційної привабливості країн, Україна в 2005 році перемістилася з 11 на 3 місце. Цей факт прискорить вихід на вітчизняний ринок глобальних мереж і закордонних девелоперів.
Для даного ринку торгівельної нерухомості вже зовсім неприйнятні шаблонні рішення ТЦ як ассорті-магазинчиків під одним дахом. Універсальних ТЦ на столичному ринку вже цілком достатньо, тоді як спеціалізованих об’єктів з грамотною концепцією – одиниці. При цьому обсяги інвестицій в універсальні центри, так само як і терміни їх повернення, збільшуються. Якщо ТЦ першої хвилі окупалися протягом 2-3 років, то сьогодні експерти називають термін у 5-7 років.
Торгівельні центри, введені в експлуатацію у 2006 році та заплановані до 2008 року, наступні:
- ТРЦ "Квадрат на Перова", 35000 м2 (бул. Перова, 36), 2006 рік;
- ТК "Олімпік Плаза", 90000 м2 (пл. Пристадіонна), 2006 рік;
- ТРЦ під вул. Владимирської, 31000 м2 (вул. Владимирська), 2006 рік;
- ТРЦ на місці Редукторного заводу, 47000 м2 (вул. Борщагівськая, 154), 2006 рік;
- ТЦ Fashion Center, 25000 м2 (вул. Луначарського, 7), 2006 рік;
- ТРЦ "Тельбін", 35000 м2 (пр. Возз’єднання), 2006 рік;
- ТРЦ "Квадрат на Лісовому", 50000 м2 (біля ст. м. Лісова), 2008 рік;
- ТРЦ "Оазис", 28500 м2 (вул. Тростянецька), 2006 рік;
- ТРЦ "Квадрат на Вирліці, 50000 м2 (пр. Бажана), 2007 рік;
- "Либідь-Плаза", 120000 м2 (пл. Либидська), 2006 рік;
- ТРЦ "Еспланада", 125000 м2 (пл. Спортивна, 1), 2006 рік.
У м. Києві працюють 25 сучасних торгових центрів (у цілому близько 300 тис. м2), 9 з яких зведені у 2006 році. За даними Української торговельної гільдії, обсяг пропозиції в столиці складає 107 м2 професійних торгівельних площ на тисячу киян. Для порівняння, у великих регіональних містах (Дніпропетровськ, Донецьк, Луганськ, Одеса) на 1 тис. жителів у середньому приходиться 50-55 торгівельних квадратних метрів у ТЦ.
Орендні ставки в столичних торгових центрах виростуть у 2007 році не менш, ніж на 15%, що перевищує показник 2006 року. Причиною є дефіцит площ, спровокований масовим зривом термінів здачі нових ТЦ при одночасному зростанні попиту торговців.
Фахівці вважають, що у 2007 році не вирішиться проблема поповненням ринку торгівельних приміщень. Замість заявлених 12 торгових центрів площею більш 200 тис. м2 у 2006 році у столиці введено в експлуатацію всього 9 невеликих ТЦ із площею торгівельних приміщень 60 тис. м2. Це майже в сім разів більше, ніж у 2005 році, коли ринок поповнився всього одним ТЦ "Арена" на Хрещатику площею 8 тис. м2, але набагато менше, ніж у 2004 році (147 тис. м2), або у 2003 році (70 тис. м2). Такий спад активності інвесторів торгівельної нерухомості аналітики пояснюють бумом запуску ТЦ у 2003-2004 роках і великою кількістю заявлених тоді ж нових проектів. Девелоперів бентежила конкуренція і збільшення термінів повернення інвестицій [57].
У 2005 році ринок торгівельних приміщень столиці був перенасичений, і багато власників ТЦ мали великі проблеми з їх наповнюваністю. Тому девелопери практично втратили інтерес до цього ринку і спрямовували інвестиції в сферу житлового будівництва, яке обіцяє більш великі і швидкі прибутки. Проекти, які розробляються зараз (коли ринок відчуває гострий дефіцит вільних площ і орендні ставки щорічно зростають на 10-15%), можуть бути реалізовані лише до кінця 2008 року.
Поточну ситуацію, погіршило ще і те, що багато, заявлених до реалізації два-три роки тому, проектів ТЦ нині фактично провалилися і навряд чи будуть побудовані взагалі. Це друга черга "Дитячого світу", яку планувалося ввести в експлуатацію у 2005 році, ТЦ на Позняках і "Квадрат" на Московському проспекті, які планувалися до відкриття у 2006 році.
Поки не вирішені питання і з введенням в експлуатацію відомих у місті проектів-гігантів – ТЦ "Либідь-Плаза" на Либидської площі і ТРЦ "Троїцький" перед НСК "Олімпійський". Дати відкриття цих об’єктів послідовно переносилися з 2005 на 2006 рік, з 2006 на 2007 рік, а зараз вони взагалі заявлені на 2008-2009 роки. Завчасно перенесене введення в експлуатацію з 2006 року на більш пізні терміни таких проектів, як ТЦ "Оазис", "Тельбін", "Авангард", "Квадрат-Аврора" і ТРЦ "Ритм-2" [51].
Основними причинами зриву термінів стали проблеми з фінансуванням, ускладнення з дозвільною документацією, затримки з отриманням землі, відсутність грамотної роботи на етапі проектування, затягування міською владою процесу затвердження проектів, а також наявність на ринку великої кількості непрофесіоналів. Невихід у 2006 році на ринок заявлених 200-300 тис. м2 торгівельних площ ніяк не пов’язаний із політичними й економічними катаклізмами. Головним фактором є наявність на ринку комерційної нерухомості великої кількості непрофесіоналів, які не усвідомлюють реальності запланованого. Затримки з відкриттям об’єктів комерційної нерухомості, як правило, пов’язані з переоцінкою своїх можливостей і реальних термінів реалізації проектів.
Крім того, все частіше інвестори називають нереальні терміни введення в експлуатацію своїх об’єктів заради привертання до них більшої уваги, що негативно впливає на ринок. Затримка з відкриттям на рік практично завжди приводить до конфлікту між власниками і майбутніми орендарями, які починають закупівлю товарів для своїх торгівельних точок за кілька місяців до введення ТЦ в експлуатацію.
Подібні девелоперські обмани призвели до того, що більшість аналітиків ринку прогнозують очікуване введення об’єкту в експлуатацію не на підставі заяв інвестора і власника, а тільки після самостійного огляду стану площадок і виконаних робіт. Так, зовнішні роботи зі зведення ТЦ "Дивоцвіт" біля станції метро Оболонь, торгових центрів за мостом на Московському проспекті, на вулицях Мечникова і Бальзака, Fashion Center на вулиці Луначарського, вже закінчені, отже, відкриття цих центрів найближчим часом цілком реально.