Одним з аспектів успішної реалізації проектів промислової і складської нерухомості є раціональна організація технологічного процесу, застосування сучасних матеріалів і технологій будівництва. Висока ціна фінансових ресурсів схиляє інвесторів до використання технологій швидкого будівництва, оскільки скорочення термінів будівництва дозволяє значно знизити витрати на погашення кредиту.
Рентабельність будівництва промислових і логістичних комплексів на окраїні міста залежить від конкретного бізнесу. Тому обов’язковою є наявність бізнес-плану з чітким описом найбільш важливих факторів розміщення виробництва і розрахунком економічної доцільності такого розміщення.
Зазначимо, що відсутність необхідної інфраструктури в області і на окраїнах столиці загрожує інвесторам додатковими фінансовими витратами, а отже, збільшенням термінів окупності об’єктів.
Проведене дослідження засвідчило факт появи в Україні національно орієнтованих інвестицій в сфері промислової і логістичної нерухомості. Більшість девелопореських і інвестиційоно-будівельних структур вважають обов’язковим включення в поле своїх інтересів сектору промислово-складської нерухомості. Формування попиту на об’єкти цього сегменту нерухомості оцінюється у такий спосіб: до 2008 року наявна відсутність пропозиції в межах міста і перевищення попиту над пропозицією в 30-кілометровій зоні Києва. Формування пропозиції до 2008 року визначається перевагою перепрофілювання промислових і складських площ, протягом 2008-2015 років очікується будівельний бум нових об’єктів [53].
У 2007 році м. Київ у цьому сегменті займає 30% українського ринку. Однак його частка буде трохи знижуватися через високі ціни землі і робочої сили. У цілому ж, можна прогнозувати активний розвиток сегменту промислового і складського будівництва.
Частка іноземних інвестицій у промислову нерухомість м. Києва невисока. Основною причиною є невисокий рейтинг країни в цілому, що означає високі ризики, пов’язані з довгостроковим інвестуванням. Проте, експерти відзначають позитивні зрушення в цьому секторі. Сьогодні західні інвестори оцінюють ринок м. Києва й України в цілому як один з найбільш перспективних ринків комерційної нерухомості Східної Європи.
3.2 Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості
Як показало дослідження, комерційна нерухомість складає другий за ємністю, після житлового фонду, сегмент ринку нерухомості. На відміну від європейських ринків, в Україні цей сегмент ринку нерухомості почав активно розвиватися лише в останнє десятиліття. Помітний попит з’явився наприкінці 1998 року і продовжує щорічно рости. Тому, на думку аналітиків, виникає необхідність введення єдиних критеріїв класифікації комерційної нерухомості.
Основна маса офісних площ дотепер складається з приміщень іншого профілю, адаптованих під офісні функції. Умовно виділяють чотири основних класи офісів: "A", "B", "C" і "D". Приміщення перших двох класів, у цілому, відповідають західним стандартам бізнес-центрів, клас "С" є проміжним, а клас "D" являє собою так званий "російський стандарт".
Комітет з питань нерухомості Американської торговельної палати (АТП) в Україні і Форум нерухомості Києва завершили розробку стандартної класифікації офісних приміщень, покликаної допомогти інвесторам, орендодавцям, орендарям і іншим зацікавленим особам в оцінці і порівнянні якості офісних приміщень на вітчизняному ринку комерційної нерухомості.
Дана класифікація розроблена з урахуванням специфіки винятково київського ринку і може не підходити для оцінки ринків регіонів України й інших країн. Поява подібної класифікації важлива для західних інвесторів, які активно досліджують цей ринок.
За інформацією АТП, класифікація рекомендована для добровільного застосування учасниками ринку і передбачає щорічний перегляд. Оператор ринку нерухомості може посилатися на те, що оцінка приміщення або будинку проведена відповідно до класифікації, розробленої АТП в Україні і Форумом нерухомості м. Києва, тільки в тому випадку, якщо приміщення відповідає критеріям, наведеним у стандартній класифікації. Проте, питання класифікації офісних центрів поки залишається відкритим.
Офісну нерухомість необхідно структурувати. Класифікація офісних будинків покликана вирішити два завдання: по-перше, вона повинна сформувати актуальні границі ринку і запропонувати інструменти його аналізу; по-друге, класифікація офісних будинків повинна бути зручна потенційним орендарям, відповідати тенденціям ринку.
З погляду формування інструментарію аналізу ринку, в більшості класифікацій перелічується ряд параметрів офісного будинку для визначення класу об’єкта. При цьому суттєвим є не тільки сам офісний будинок, але і комплекс, і якість послуг, наданих орендарям.
Для спрощення роботи на ринку комерційної нерухомості офіси необхідно структурувати, тобто виділяти ті або інші однорідні групи. Для цього вся сукупність офісів повинна бути розділена на групи за якістю, розміром, місцем розташування та іншими типологічними ознаками.
Обґрунтуємо, чому загальноприйнята класифікація офісних приміщень не цілком прийнятна. Прийнята на Заході класифікація офісів описує лише офісні приміщення так званого "міжнародного стандарту" (класи "А", "В" і "С"). Одночасно, більш 80% офісних площ м. Києва, які відносяться до приміщень "вітчизняного стандарту", залишаються не охопленими цією класифікацією. Тому завдання полягає в розробці єдиної класифікації для всього спектру офісів за характеристиками якості.
У західній класифікації офісів одним з найважливіших критеріїв віднесення об’єкту до того або іншого класу є його місце розташування (наприклад, офіс класу "А" на Лівому березі може бути віднесений тільки до класу "В" або "С"). Сучасні офісні будинки можуть бути побудовані далеко від центру, тому доцільно враховувати вплив місця розташування на ставки за оренду і ціни таких офісів.
У зв’язку з розмитістю критеріїв ринку комерційної нерухомості, необхідно виявити найбільш чіткі і значимі критерії віднесення офісів до того або іншого класу, максимально наближаючи їх до загальноприйнятих.
Питання розробки єдиної класифікації офісних приміщень є дуже актуальним. Така класифікація необхідна, у першу чергу, для потенційних орендарів, оскільки більшість з них воліють не спиратися на класифікацію офісних будинків, а довіряти власним очам, переглядаючи велику кількість пропозицій і складаючи власне уявлення перед ухваленням рішення про оренду. Така ситуація викликана недосконалістю та суперечливістю пропонованих існуючих класифікацій.
За допомогою єдиної класифікації потенційний орендар зможе зорієнтуватися у форматі майбутнього орендованого приміщення, у його ціновому рівні. Крім того, ще під час будівництва, майбутній орендар зможе сам висунути умови щодо планування офісу, вимоги до технічних параметрів орендованого приміщення. Чітка класифікація сприятиме роботі інвестора ще на етапі будівництва, оскільки він зможе запропонувати приміщення майбутнього офісного центру визначеного класу і тим самим реінвестувати певну суму в будівництво.
Слід зазначити, що остаточна класифікація з’явиться лише тоді, коли на ринку існуватимуть однакові вимоги до всіх споруджуваних центрів і досить багато пропозицій (виникне конкуренція).
Класифікація офісної нерухомості була прийнята навесні 2004 року у результаті роботи Комітету з нерухомості Американської торгово-промислової палати. У роботі комітету взяли участь багато девелоперів комерційної нерухомості, інвестори, консультанти й агенти, які є активними операторами ринку м. Києва. Факт затвердження такої класифікації став важливою подією в історії розвитку офісної нерухомості м. Києва, оскільки була зроблена спроба впорядкувати якісну сторону діяльності учасників ринку шляхом установлення загальновизнаних правил.
Але оскільки київський ринок комерційної нерухомості знаходиться на початковій стадії розвитку, прийняту класифікацію потрібно регулярно переглядати, адаптуючи її до сформованою кон’юнктури ринку.
Не слід обмежувати інвесторів/девелоперів у будівлі якісних об’єктів у нецентральних районах, що за технічними характеристиками відповідають класу "А"; доцільно розділяти об’єкти класу "А" з центральним і нецентральним розташуванням. За прийнятою класифікацією офісної нерухомості важливою передумовою класу "А" є розташування об’єкта в CBD (Central Business District, центральний діловий район), у той же час у багатьох європейських країнах якісні офісні будинки у форматі "бізнес-парк", знаходяться саме в нецентральних районах, що має суттєві переваги для орендарів. Виходячи з результатів проведеного аналізу, такий розвиток ринку комерційної нерухомості м. Києва є досить перспективним напрямком.
Необхідність створення стандартних положень роботи на ринку комерційної нерухомості стосується не тільки класифікації офісних приміщень, але і методу підрахунку площ у приміщеннях, які здаються в оренду, і базових стандартних умов оренди. Місцеві девелопери розвивають нові проекти офісної нерухомості шляхом реконструкції існуючих будинків і нового будівництва, але в їх роботі не вистачає об’єднуючої ідеї й організаційної структури. Пов’язано це, у першу чергу, з нерозвиненістю ринку комерційної нерухомості. У м. Києві простежується дефіцит на великі і якісні площі від 30 до 80 м2. Багато нових проектів зможуть істотно скоротити цей дефіцит.
До визначення класу офісних приміщень необхідний загальний підхід. Це не тільки уніфікує вимоги до таких будинків, але полегшить вибір потенційним клієнтам.