Висновки
Проведене дослідження показало, що значний вплив на процес прийняття інвестиційних рішень мають умови, у яких вони приймаються. Рішення можуть прийматися в умовах визначеності, ризику чи невизначеності. Ринок комерційної нерухомості є самостійною складовою інвестиційного ринку у зв’язку з його специфікою та суттєвими перспективами розвитку та розширення.
Ризики інвестиційної діяльності на ринку комерційної нерухомості пов’язані з тривалими терміни допроектної підготовки, значної бюрократизацією погоджувальних органів, недоліком досвіду проектувальників, низькою якістю будівельних робіт, з порушенням термінів реалізації проектів.
Кон’юнктура ринку комерційної нерухомості являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції. Оцінку інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості рекомендується ґрунтувати на підставі таких вимог:
- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;
- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;
- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;
- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,
В Україні ринок комерційної нерухомості складають професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торгівельна нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо.
Перевагою ринку комерційної нерухомості м. Києва є строк окупності об’єкта, який складає 5-8 років, коли у Європі – 20 років. Такий факт дещо приваблює іноземних архітекторів і девелоперів.
Головним фактором впливу на вартість комерційної нерухомості в новобудовах залишається співвідношення попиту та пропозиції. Кон’юнктура ринку така, що ціни на нежилі приміщення в новобудовах мають тенденцію до зростання.
Як показало дослідження, ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах – житловому й офісному – спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів – вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.
Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів – один з найнижчих у Європі – всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі.
Дисбаланс між попитом та пропозицією особливо характерний для бізнес-центрів класу "А". У цьому сегменті спостерігається збільшення орендних ставок на 25-39% і один з найнижчих показників вакантності вільних площ у Європі. За даними компанії DEOL Partners, незайнята площа офісів класів "А" і "В" зменшилася за 2006 рік з 3% до 1,5%.
В умовах дефіциту орендні ставки на торгівельні площі у 2007 році вже збільшилися на 10-15%. Зараз у столичних ТЦ оренда одного метру квадратного площі коштує $50-80 на місяць. Це приблизно на 60% менше, ніж у Москві, втричі дешевше, ніж у Лондоні, однак удвічі дорожче в порівнянні з Римом, Будапештом або Прагою, де зараз спостерігається перенасичення пропозиції торгівельної нерухомості.
У столиці великий дефіцит якісних офісних приміщень, які, за даними Української торговельної гільдії, складають тільки 10% ринку. Невелику частку займають приміщення класу "В" – 50%, 40% приходяться на переустатковані виробничі й адміністративні приміщення в будинках, побудованих ще в часи СРСР. Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.
Одна з причин дефіциту офісів – неквапливість девелоперів. Останні два роки багато хто з них на квартал і більше затримували введення в експлуатацію побудованих об’єктів, що, тільки за 2006 рік, призвело до 30-50% зростання орендних цін.
На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб’єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м2 у бізнес-центрах класу "В" середньої цінової категорії.
Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.
Основні причини сповільнення розвитку комерційної нерухомості в Україні наступні: складність процедур отримання земельних ділянок і одержання необхідних дозволів на будівництво, переоцінка девелоперами власних фінансових можливостей, а також нерегулярне фінансування. З огляду на це, наприклад, введення в експлуатацію багатьох офісних і торгових центрів, заплановане на 2006 рік, перенесене на рік-два. В якості адаптаційних заходів роботи в реаліях українського ринку західні девелопери практикують співпрацю з місцевими компаніями.
Основними причинами затримки будівельних робіт бізнес-центрів є непрофесіоналізм девелоперів, неякісно розроблені бізнес-плани, а також ускладнення з оформленням дозвільної документації й одержанням прав власності на земельні ділянки. Тільки для того, щоб одержати дозвіл на будівництво, потрібно зібрати близько 300 підписів, тому компанії не в змозі реально оцінювати необхідні на їх одержання терміни. Крім того, деякі власники офісних об’єктів свідомо повідомляють терміни здачі раніш призначеного часу для залучення більшої уваги до проекту.
Оскільки земля є основним ресурсом девелопменту, ситуація на ринку комерційної нерухомості тісно пов’язана з тенденціями на ринку землі. Даний ринок є надзвичайно герметичним, це створює природні перешкоди для насичення його новою пропозицією. Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежить легальний ринок землі за межами населених пунктів, тим самим унеможливить розвиток великої кількості проектів складських комплексів.
За результатами проведеного дослідження виокремлюються два основних типи потенційних інвесторів: зацікавлені у придбанні високоякісних будинків інвестиційного рівня і такі, які мають намір зайнятися будівництвом.
Дослідження показало одночасний підвищений попит і мляві темпи забудови міста комерційною нерухомістю. До основних перешкод слід віднести: нестачу земельних ділянок для будівництва комерційної нерухомості "з нуля"; ускладнення з придбанням існуючих споруджень для ведення будівництва на їх основі, особливо в центрі міста; юридичні формальності, пов’язані з реєстрацією права власності; складний процес одержання дозволів і узгоджень; відсутність необхідного фінансування.
Разом із тим, висока, в порівнянні з ринками Центральної і Західної Європи, прибутковість є одним з головних факторів інвестиційної привабливості київського ринку комерційної нерухомості для іноземних інвесторів.
Для ефективного інвестування в комерційну нерухомість необхідно враховувати її здатність задовольнити вимоги майбутніх орендарів конкретного напрямку бізнесу. Ступінь такої здатності відповідно позначиться на рівні доходності. Отже, відсутність елементу стратегічності у виборі об’єкту інвестування пов’язана з ризиками не отримати очікуваних прибутків.
В роботі запропоновано конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва для вітчизняних інвесторів та обґрунтовано їх доцільність. Визначено особливості інвестицій у промислову нерухомість. Розроблена модель класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості. Таким чином, результати даного дослідження сприятимуть адаптації потенційних інвесторів до особливостей вітчизняного ринку комерційної нерухомості.
Список використаних джерел
1. Активізація і підвищення ефективності інвестиційних процесів на підприємствах / Хобта В.М., Попова О.Ю., Мешков А.В.: Монографія / НАН України. Інститут економіки промисловості. МОН України. ДонНТУ. – Донецк, 2005. – 343с.
2. Александров І.О., Подлужна Н.О. Фінансова стратегія підприємства // Наукові праці Донецького національного технічного університету: Серія: економічна. Випуск 59. – Донецьк: ДонНУ, 2003. – С.101-128.
3. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. – М.: Экономика, 1985. – 519с.
4. Аптекар С.С., Краснова В.В. Некоторые вопросы инвестиционной деятельности в Украине // Вісник Академії економічних наук України. – 2002. – №2. – С.13-18.
5. Балабанов И.Т. Инновационный менеджмент: Уч. пособие. – СПб.: Питер. – 2000. – 208с.
6. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 224с.
7. Балобанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? – М.: Финансы и статистика, 1995. – 382с.
8. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. – К.: МП "ИТЕМ" ЛТД, "Юнайтед Лондон Трейд Лимитед", 1995. – 448с.