У м. Києві до 2020 року задовільнений попит на офісні приміщення складатиме більш 8 млн. м2. Станом на 01.01.2007 року не вистачає 4,5 млн. м2 робочих площ. За умови здачі щорічно близько 300-400 тис. м2 офісів розрив між попитом та пропозицією до 2025 року вдасться скоротити до 1,5-2 млн. м2. При цьому зростання орендних ставок зупиниться тільки через п’ять років, з урахуванням інфляції оренда подорожчає на 12-15%.
Потенційними районами для будівництва офісних приміщень у м. Києві є вулиці Дегтяревська, Глибочицька і Новоконстантинівська, Рибальський острів, проспект Червоних Козаків і Залізничне шосе. У містах-супутниках м. Києва, наприклад, у м. Бровари, появи офісних містечок очікувати поки не слід. У сусідніх зі столицею містах у найближчі 10-15 років офіси будуватися не будуть, оскільки потенційні працівники ще не готові до таких переїздів, а ринок не готовий до будівництва офісів навіть на окраїнах.
Обсяг ринку офісної нерухомості м. Києва класу "А", "В" і "С" складає 420 тис. м2. Щорічно вводиться в експлуатацію 60-100 тис. м2 офісних площ, що миттєво використовуються орендарями. Обсяг ринку торговельної нерухомості складає більш 300 тис. м2 при необхідних 600-700 тис. м2.
Загальні інвестиції в ринок нерухомості м. Києва в 2006 році склали $1,8 млрд., що на 15,4% більше, ніж у 2005 році. Прямі іноземні інвестиції в нерухомість м. Києва в 2006 році виросли в 3,2 рази в порівнянні з 2005 роком – до $86,2 млн. Іноземні інвестиційні компанії заявили про готовність вкласти в київську нерухомість у найближчі кілька років не менш $500 млн., що частково пояснюється станом міжнародного ринку офісної нерухомості. Огляд міжнародного ринку офісної нерухомості (за даними Global Solution на липень 2006 року) наведено в таблиці 2 [60].
Експерти ринку вважають, що попит та пропозиція можуть вирівнятися не раніше, ніж через п’ять років, за умови, що будівельники не порушать заплановані терміни здачі об’єктів. У 2007-2008 роках, виходячи з заяв девелоперів, у м. Києві бути введено в експлуатацію 376 тис. м2 офісів – у 1,5 рази більше нинішніх обсягів будівництва. Загальний обсяг столичного ринку офісів у 2010 році складе не менш 2,3 млн. м2.
Таблиця 2.Стан міжнародного ринку офісної нерухомості.
| Місто | Офісні площі, м2 | Населення | Коефіцієнт незаповненості, % | Орендна ставка, Class A, EUR/м2 |
| Берлін | 18,10 млн. | 3,389 млн. | 9,3 | 15,00 |
| Мюнхен | 16,00 млн. | 1,894 млн. | 7,7 | 14,51 |
| Брюссель | 12,70 млн. | 970 тис. | 10,8 | 16,60 |
| Рим | 12,00 млн. | 2,656 млн. | 7,4 | 25,80 |
| Франкфурт | 11,10 млн. | 1,897 млн. | 16,7 | 21,00 |
| Мілан | 11,00 млн. | 1,302 млн. | 8,0 | 25,00 |
| Амстердам | 6,72 млн. | 735 тис. | 16,0 | 12,90 |
| Копенгаген | 3,14 млн. | 491 тис. | 8,3 | 16,20 |
Слід зазначити, що попит росте, а прибутковість падає. Незважаючи на зростання орендних ставок, прибутковість нової офісної нерухомості, за даними DEOL Partners, знижується. Наприкінці 2005 року девелопери затверджували, що новий будинок класу "А" приносить 14-20% прибутку, а прибутковість проектів, побудованих у 2006 році, не перевищує 9,5-11%. Для офісів класу "В" цей показник не перевищував 10-12%, а середній строк окупності офісного будинку оцінювався девелоперами в 5-6 років. Більш тривалим прогнозується строк окупності проектів, які планується здати в експлуатацію в 2007-2010 роках. Причина – дефіцит і подорожчання столичної землі, ціни на яку в центрі доходять до $300-500 тис. за сотку [51].
Девелопери вже почали освоювати окраїни. Міграція бізнес-центрів вигідна ощадливим орендарям – офіс у спальних районах на 40% дешевше, ніж у центральних. Основна частина угод з оренді, як і раніше, приходиться на офісні приміщення в центральній частині м. Києва, але все більшу кількість орендарів приваблюють райони поблизу центру, з гарною інфраструктурою і меншими орендними ставками.
Незабаром буде активно забудовуватися Поділ. Зростає пропозиція офісів і попит на них у так званих нових ділових районах міста, на які приходиться 12% загальної пропозиції. До них належать район Петрівки і проспекту Героїв Сталінграда, проспект Бажана біля станції метро Позняки, район станції метро Лівобережна і вулиці Луначарського.
Слід зазначити, що на окраїнах і у прицентральних районах планується будувати в основному висококласні об’єкти. Близько 54% площ на київському ринку професійної офісної нерухомості зараз займають об’єкти класу "В". Загальна площа класу "А" невелика, і складає від 8% до 15%. Існує тенденція збільшення частки центрів класу "А" і "В". Станом на 01.01.2006 року клас "С" займав практично 60% ринку, а до кінця 2007 року прогнозується зниження його частки до 40-30%.
Процентне співвідношення класів змінюється за рахунок будівництва сучасних бізнес-центрів. Попит на офіси високого класу обумовлений тим, що компанії, по-перше, стали приділяти велику увагу власному іміджу, а, по-друге, бізнес-центри надають централізоване обслуговування і комфортні умови експлуатації.
Громадяни на суб’єктивному рівні, найчастіше необґрунтовано, виступають проти будівництва "під вікнами". Але, з іншого боку, вони ж мають потребу в появі якісного житла, у нових робочих місцях, тоді як місто повинне розвивати інфраструктуру. В цьому випадку важливо враховувати інтереси і городян, і забудовників, надати можливість розвиватися цілій індустрії. Якщо порахувати всіх зайнятих у будівництві – від проектувальників і будівельників до виробників і постачальників будматеріалів – одержимо до 10% працездатного населення. У такому випадку можна буде говорити і про стабілізацію цін на житло, і про зниження ставок за оренду офісів.
Середня ціна 1 м2 нежилих приміщень і вартість паркомісця в новобудовах з початку 2007 року залишається стабільною. Так ціна на комерційну нерухомість у новобудовах коливається від $1336 до $3300 за 1 м2. Вартість паркомісця складає від $11000 до $28600.
Будівництво підземного паркінгу в житловому комплексі стає обов’язковою нормою, особливо в центрі і територіях, які прилягають до центра м. Києва. На 01.01.2007 року у 85% усіх новобудов столиці передбачений підземний пар кінг [57].
Слід зазначити особливість сегменту комерційної нерухомості в житлових комплексах, яка полягає в наступному: нежилі приміщення виставляються на продаж ближче до введення об’єкту в експлуатацію, при цьому продаж житлових площ у більшості випадків починається ще на початкових етапах будівництва. На початок 2007 року тільки 37% усіх нежилих площ у новобудовах було виставлено на продаж, при цьому 24% продано.
Головним фактором впливу на вартість комерційної нерухомості в новобудовах залишається співвідношення попиту та пропозиції. Кон’юнктура ринку така, що ціни на нежилі приміщення в новобудовах мають тенденцію до зростання. Середні ціни на нежилі приміщення, які входять до складу житлових комплексів наведено у таблиці 3, середня вартість паркомісця в підземному паркінгу, який входить до складу житлових комплексів, – у таблиці 4.
З 172 об’єктів будівництва житлової нерухомості м. Києва 72 компаній-операторів первинного ринку з планованим періодом здачі 2006-2008 рік. В усіх об’єктах на перших поверхах передбачені нежилі приміщення для розміщення магазинів, аптек, кафе і ресторанів, відділень банків, офісів [53].
Ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах – житловому й офісному – спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів – вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.
Таблиця 3.Середні ціни на нежилі приміщення, які входять до складу житлових комплексів м. Києва, станом на 01.01.2007 року.
| Зона м. Києва | Середня ціна 1 м2, у.о. |
| Центр | 3300 |
| Прилягаюча до центру | 2400 |
| Вилучена від центра | 2200 |
| Окраїна | 1336 |
Таблиця 4.Середня вартість паркомісця в підземному паркінгу, який входить до складу житлових комплексів м. Києва, станом на 01.01.2007 року.
| Зона м. Києва | Середня вартість, у.о. |
| Центр | 28600 |
| Прилягаюча до центру | 24400 |
| Вилучена від центра | 18400 |
| Окраїна | 11000 |
Але, з огляду на національну особливість (складність узгоджувального процесу), сьогодні отримує прибутки не той, хто знайшов вдалу ділянку землі, створив цікавий проект, залучив вигідні фінансові ресурси, побудував якісний об’єкт, а той, кому вдалося хоча б щось узгодити. Зміна такої ситуації в найближчому майбутньому значно залежить від обраних органів місцевого самоврядування. Поки не зрозуміло, чи будуть збільшені обсяги і темпи будівництва в м. Києві і регіонах.
2.2 Дослідження стану інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості
Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Перспективними для інвестування ринками Східної Європи, які згадуються в звітах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult і інших дослідницьких компаній, визначено Угорщину, Румунію і Росію. Основна увага західних інвесторів зосереджене на Москві.