Кафедра фінансів і кредиту
Дипломна робота
Інвестиційна привабливість ринку(на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)
Київ, 2007
Зміст
Вступ
1.Теоретичні основи визначення інвестиційної привабливості ринку
1.1Економічна сутність інвестицій і діяльності інвесторів
1.2Основні складові інвестиційного ринку
1.3 Характеристики показників привабливості інвестиційного ринку
2. Аналіз інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості м. Києва
2.1 Загальна характеристика ринку комерційної нерухомості
2.2 Дослідження стану інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості
2.3 Аналіз ринку торгівельної нерухомості
2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості
3. Обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості м. Києва
3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість
3.2Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості
Висновки
Список використаних джерел
Вступ
Особливістю сучасного стану розвитку економіки України є необхідність залучення інвестицій при одночасному процесі ринкових перетворень, які базуються на приватно-корпоративній власності та зростанні впливу суспільних цінностей в економічній поведінці. Від інтенсивності й результативності інвестиційних процесів залежить успіх перетворень насамперед у сферах економічного, політичного та соціального життя.
В умовах ринку розвиток економіки має циклічний характер, що привносить елементи невизначеності, а тому за прийняття інвестиційних рішень підприємство має враховувати цю особливість на підставі оцінки інвестиційного клімату та відповідного прогнозу розвитку інвестиційного ринку. Безпосередньо за результатами дослідження зовнішнього середовища і залежно від цілей підприємства формується його політика, яка коригується на підставі аналізу стану та потенціалу розвитку підприємства. Насамперед це стосується інвестиційної привабливості об’єкту потенційного інвестування.
Здійснення інвестиційної діяльності потребує визначення стану справ за наявності інвестиційних ресурсів та співвідношення різних форм інвестування на усіх етапах розвитку. Аналіз можливих джерел інвестиційних ресурсів і форм фінансування та їх оптимальне співвідношення дозволить забезпечити ефективність інвестиційної політики підприємства. Зона господарювання є самостійним сегментом у межах діяльності підприємства, яке функціонує у відповідній галузі, регіоні, державі (країні).
На основі розглянутого вище підставою для формування інвестиційної політики підприємства є оцінка інвестиційної привабливості усіх об’єктів інвестиційного ринку: держави, галузі, регіону, окремого підприємства. У зв’язку з циклічним розвитком економіки та постійними змінами на інвестиційному ринку необхідно систематично вивчати стан його кон’юнктури для формування ефективної інвестиційної політики та прийняття економічно обґрунтованих Інвестиційних рішень. Постійне спостереження та аналіз кон’юнктури інвестиційного ринку на основі системи показників і виявлення тенденцій змін дозволить спрогнозувати його розвиток на перспективу.
Таким чином, питання, пов’язані з інвестуванням, способами і методами його активізації, вивченням умов створення сприятливого інвестиційного клімату, залученням інвестицій та їх ефективним використанням є надзвичайно актуальними.
Об’єктом дослідження є ринок комерційної нерухомості м. Києва.
Предмет дослідження складає стан привабливості ринку комерційної нерухомості та фактори впливу на її формування.
В дипломній роботі поставлено наступні цілі:
- систематизувати теоретичні аспекти визначення інвестиційної привабливості ринку;
- проаналізувати інвестиційну привабливість ринку комерційної нерухомості м. Києва;
- розробити способи підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості.
Досягнення поставлених цілей передбачає вирішення наступного кола завдань:
- визначити економічну сутність діяльності інвесторів;
- охарактеризувати складові інвестиційного ринку та показники його привабливості;
- визначити загальні тенденції ринку комерційної нерухомості та їх причини;
- дослідити стан інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості;
- проаналізувати ринок торгівельної нерухомості;
- визначити стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості;
- обґрунтувати доцільність альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість.
За результатами проведеного дослідження в роботі розроблено та обґрунтовано пропозиції щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості.
1. Теоретичні основи визначення інвестиційної привабливості ринку
1.1 Економічна сутність інвестицій і діяльності інвесторів
З метою обліку, аналізу та планування інвестиції класифікуються за різними ознаками. Для потенційних інвесторів класифікація інвестицій пов’язана з необхідністю розробки стратегії й тактики своєї поведінки в інвестиційному процесі. Класифікація визначає підходи до аналізу й методів оцінки інвестицій для прийняття попередніх управлінських рішень щодо їх реалізації, а також міру відповідальності за отримані результати. Єдиної точки зору щодо класифікації інвестицій в економічній літературі немає.
Виділяють такі види реальних інвестицій: інвестиції відновлення, що здійснюються за рахунок коштів фонду відшкодування підприємства; інвестиції розширення (чисті інвестиції), які здійснюються за рахунок частини національного доходу (НД) чи за рахунок фонду чистого нагромадження; валові інвестиції – інвестиції як відновлення, так і розширення [18, с.102].
Зростання чистих інвестицій зумовлює збільшення доходів, при цьому темпи зростання доходів значно перевищують темпи зростання чистих інвестицій. В економічній теорії процес зростання доходів у більшому обсязі, ніж обсяг інвестицій в економіку, називається "ефектом мультиплікатора". Сам цей термін характеризує значення коефіцієнта зростання доходу від зростання чистих інвестицій. Наприклад, якщо зростання інвестицій на 100 млн. грн. дозволяє отримати дохід у сумі 250 млн. грн., то мультиплікатор дорівнює 2,5.
Інвестори – суб’єкти підприємницької діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позикових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об’єкти інвестування. Інвестори можуть виступати у ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Права у всіх інвесторів, незалежно від форм власності, рівні й розміщення інвестицій у будь-які об’єкти є їх невід’ємним правом, яке охороняється законодавством. Інвестор визначає цілі, напрямки та обсяги інвестицій і залучає до їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі й шляхом організації конкурсів та торгів.
Законодавчими актами визначено поняття щодо іноземного інвестування. Іноземними інвесторами можуть бути: юридичні особи, які створені згідно з іншим законодавством, ніж законодавство України; фізичні особи, які не мають постійного місця проживання на території України; іноземні держави, міжнародні державні і недержавні організації; інші іноземні суб’єкти господарської діяльності, що визначені такими згідно з чинним законодавством України [46, с.216].
Інвестор – особа, що має багато характеристик. Наведемо коротку їх характеристику. За організаційною формою інвестори поділяються на такі групи: юридичні особи, що включають комерційні та некомерційні організації будь-яких організаційно-правових форм, що зареєстровані як на території України, так і поза її межами; фізичні особи незалежно від того, чи є вони резидентами; об’єднання юридичних осіб, включаючи різного виду холдинги, концерни, промислово-фінансові групи; об’єднання юридичних, фізичних осіб на основі договору про спільну співпрацю; державні органи.
За напрямом основної діяльності виділяють індивідуальних та інституційних інвесторів. Індивідуальний інвестор – це юридична або фізична особа, або об’єднання юридичних та фізичних осіб, або органи державного та місцевого самоврядування, які здійснюють інвестиції, як правило, для розвитку своєї основної діяльності, для досягнення власних цілей та розв’язання конкретних задач соціально-економічного характеру. Інституційний інвестор є фінансовим посередником, що акумулює кошти індивідуальних інвесторів та здійснює інвестиційну діяльність від своєї особи.
За формою власності інвестованого капіталу усіх інвесторів поділяють на приватних, державних та муніципальних. Приватні інвестори являють собою юридичних осіб, заснованих на недержавних формах власності, а також фізичні особи. У ролі державних інвесторів виступають органи державної влади, а також державні підприємства. Муніципальні інвестори представлені органами муніципальної влади, а також муніципальними підприємствами.
За менталітетом інвестиційної поведінки виділяють консервативних, помірно-агресивних та агресивних інвесторів. Консервативним є інвестор, що турбується про безпеку інвестицій та уникає здійснення середньо- та високоризикованих вкладень. Як головна ціль консервативного інвестора виступає бажання захистити свої вкладення від інфляції. До помірно-агресивних належать інвестори, що обирають такі інструменти, об’єкти вкладення, які у сукупності забезпечують приріст їхнього капіталу. Високоризиковані вкладення страхуються ними менш доходними вкладеннями. Агресивний інвестор – це інвестор, що прагне швидкого зростання для вкладених коштів (капіталу). Як правило, він обирає об’єкти (інструменти) інвестування за критерієм максимізації доходу.