Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, ВА (стр. 2 из 4)
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).
С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.
В данной работе при расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.
Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;
3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости
1. Метод количественного анализа;
2. Метод разбивки по компонентам;
3. Метод сравнительной единицы.
Метод количественного анализа
Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.
В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:
ПСЗ = Вед
Vстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, гдеВед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);
Vстр – строительный объем объекта;
Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;
Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;
Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.
Кпз – коэффициент прибыли застройщика;
Кндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.
Определение износа объекта недвижимости
Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).
В бухгалтерском учете износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.
В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».
В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:
1. Метод разбиения на виды износа;
2. Метод срока жизни;
3. Рыночный метод.
В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.
Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:
· физический износ;
· функциональный износ;
· внешний износ.
По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.
· неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
· устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.
Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.
Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.
В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.
Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
1. Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:
«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Далее приведем выдержку из таблицы 112:
| Территориальные пояса | Объем зданий, в куб.м., до … |
| 500 | |
| а | |
| 1 | 46,5 |
| 2 | 49,3 |
| … | … |
| 9 | 130 |
Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе (г. Москва), его строительный объем не превышает 500 куб .м., то
Вед = 46,5 руб.
Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:
| Фундаменты | 6 |
| Стены и перегородки | 22 |
| Перекрытия | 14 |
| Крыши | 5 |
| Полы | 3 |
| Проемы | 9 |
| Отделочные работы | 4 |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 |
| Прочие работы | 9 |
2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. Км – для г. Москвы данный коэффициент составляет 1.
5. Кв = К69-84
К84-2004. К69-84 = 1,18.К84-2004 = 38,464
1,0115 1,011 1,01 1,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.6. Кпз= 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Вычислим износ объекта недвижимости:
| Конструктивный элемент | Уд. вес., % | Износ, % | Средн.-взвеш.,% |
| Фундаменты | 6 | 25 | 1,50 |
| Стены и перегородки | 22 | 25 | 5,50 |
| Перекрытия | 14 | 15 | 2,10 |
| Крыши | 5 | 25 | 1,25 |
| Полы | 3 | 10 | 0,30 |
| Проемы | 9 | 20 | 1,80 |
| Отделочные работы | 4 | 15 | 0,60 |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 | 25 | 7,00 |
| Прочие работы | 9 | 15 | 1,35 |
| Всего | 21,4 |
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как: