Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, ВА (стр. 4 из 4)
R =
, где 
- процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ; 
- премия за риск вложения в доходную недвижимость; 
- премия за низкую ликвидность объекта; 
- премия за некачественный менеджмент. 
- норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа информации полученной на таких сайтах, как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru, www.ren-tek.ru и т.д.:
| местополож. | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутр. отделка | инж. оборудование | этаж | цена | |
| объект №1 | ВАО, ул. Большая Косинская | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв. | 500 | улучшен. | все основные виды | 1 | 300 |
| объект №2 | ВАО, Носовихинское шоссе | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | 150 | улучшен | все основные виды | 1 | 370 |
| объект №3 | ВАО, ул. Привольная | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | 328 | улучшен. | все основные виды | 1 | 290 |
| объект №4 | ВАО, ул. Привольная | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | 61 | улучшен. | все основные виды | 1 | 320 |
| объект №5 | ЮВАО, ул. Рязанский пр-кт | телефон | парковка, охрана отсутствуют | удовлетв | 84 | еврорем. | все основные виды | 1 | 530 |
Характеристика оцениваемого объекта:
| местополож. | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутр. отделка | инж. оборудование | этаж |
| ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | хорошее | 127 | евроремонт. | все основные виды | 1 |
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:
| местополож. | К1 | коммун. устройства | К2 | благоустр. внешнее | К3 | состояние здания | К4 | площадь | К5 | внутр. отделка | К6 | инж. оборудование | К7 | этаж | К8 | |
| объект №1 | ВАО, ул. Большая Косинская | 0 | телефон | 0 | парковка, охрана отсутствуют | 0 | удовлетв. | +10 | 500 | +5 | улучшен. | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
| объект №2 | ВАО, Носовихинское шоссе | -5 | телефон | 0 | парковка, охрана отсутствуют | 0 | удовлетв | +10 | 150 | 0 | улучшен | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
| объект №3 | ВАО, ул. Привольная | 0 | телефон | 0 | парковка, охрана отсутствуют | 0 | удовлетв | +10 | 328 | +5 | улучшен. | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
| объект №4 | ВАО, ул. Привольная | 0 | телефон | 0 | парковка, охрана отсутствуют | 0 | удовлетв | +10 | 61 | 0 | улучшен. | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
| объект №5 | ЮВАО, ул. Рязанский пр-кт | -20 | телефон | 0 | парковка, охрана отсутствуют | 0 | удовлетв | +10 | 84 | 0 | еврорем. | 0 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
| Валовые корректировки | 25 | 25 | 25 | 20 | 30 |
| Веса | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,21 | 0,19 |
| Ставка за 1 кв.м. | Чистая корр. | Итого за 1 кв.м. | Вес | Ставка ар. платы объекта оценки | |
| объект №1 | 300 | +25 | 375 | 0,20 | 403 |
| объект №2 | 370 | +15 | 423 | 0,20 | |
| объект №3 | 290 | +25 | 363 | 0,20 | |
| объект №4 | 320 | +20 | 384 | 0,21 | |
| объект №5 | 530 | -10 | 477 | 0,19 |
ПВД = 403*127 = 51 180;
Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;
Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:
= 
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:
6 483 000 руб.
5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.
Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:
778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 = 4 583 270 руб.
Список литературы и информационных источников
1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999.
2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.
3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997.
4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.
5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.
6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.