Налоговая система 9 (стр. 20 из 29)

На объективные трудности построения механизма его взимания указывают многие экономисты. Так, например, Л.П.Павлова в своей статье «Проблемы совершенствования налогообложения в Российской Федерации» отмечает, что «...отработка механизма функционирования налога на недвижимость предполагает: создание кадастра земли, кадастра недвижимости, реестра собственников, автоматизированной системы управления недвижимостью, создание системы юридического консультирования по вопросам оценки земли».¹⁾

Объектом налогообложения являются любые земельные участки вместе с находящимися на них зданиями; сооружениями, коммуникациями и другими неподвижными приспособлениями или неподвижными объектами на (или в) этой земле Во-первых, следует сразу подчеркнуть, что до принятия Земельного кодекса вопрос о частной собственности на земельные ресурсы остается открытым. К тому же, учет и регистрация земельных ресурсов и строительных объектов осуществляется разными структурами.

Поэтому возникает проблема координации деятельности различных Федеральных ведомств и министерств для работ по налогообложению недвижимости. Помимо чисто организационных факторов, следует также учитывать и то, что предыдущая многолетняя практика поимущественного обложения использовала раздельные объекты: земельные площади и строения. Особого решения, по нашему мнению, следует придерживаться при налогообложении земель, имеющих сельскохозяйственное назначение. В основе земельного налога, на наш взгляд, должна лежать рентность земли, ее плодородные качества и выгодность местоположения. В основе налога со строений

(в нынешнем названии - на имущество) - материальная стоимость объекта, тип и назначение использования.

Во-вторых, введение единого объекта - недвижимости возможно в том случае, если плательщики налога на имущество (со строений) и земельного налога совпадают. Однако, на практике это далеко не так. В настоящее время, например, в Московской области, налоговой инспекцией на 01.01.98 г. учтено 2137,2 тыс. граждан. имеющих в собственности строения и сооружения, а зарегистрировано плательщиков земельного налога 1346, 1 тыс. человек, т.е. собственников строений больше в 1,6 раза. Причем, это соотношение сильно колеблется внутри области по районам и городам.

Причем, основное направление совершенствования заключается в определении рыночной стоимости земельных ресурсов и строений, помещений, сооружений, т.е. действительной, отвечающей реальности, поскольку она должна служить основой для определения налоговой базы по налогам. Однако пока механизмы оценки и ее сложившиеся размеры не позволяют выявлять реальную рыночную стоимость.

________________

1) «Финансы» № 1, 1998 год

Другим направлением изменения действующего механизма по налогу на имущество физических лиц является, по нашему мнению, существенное сокращение действующих льгот по налогу, т.е. осуществление равного подхода к собственникам имущества, независимо от отнесения к какой-либо категории. Следует учесть «печальный» опыт построения этого налога в годы нэпа. Эта мера необходима потому, что налоговые льготы, предоставляемые «заслуженным» лицам, инвалидам и т.д., как правило, не достигают целей, ради которых они вводились, являясь при этом питательной средой для всевозможных злоупотреблений. Более целесообразно предоставлять не льготы по уплате налогов на имущество, а целевые адресные субсидии тем же самым освобожденным ныне категориям лиц.

При этом экономически оправдано введение необлагаемого минимума, а, следовательно, выведение из-под налогообложения имущества, служащего для удовлетворения жизненно важных человеческих потребностей (в жилье), исключив из налогообложения минимальную норму обеспеченности жильем.

Возвращаясь к вопросу об едином налоге на недвижимость, хотелось бы отметить, что на Федеральном уровне следовало бы, установить необлагаемый минимум по налогу на имущество (со строений) в пределах социальных норм проживания, устанавливаемых соответствующими органами местного самоуправления исходя из принятого порядка необходимой жилой площади с учетом состава семьи. Предоставив право местным органам власти, исходя из их экономических условий, предоставлять дополнительные льготы, в пределах сумм, зачисляемых в соответствующие бюджеты. При введении необлагаемого минимума, на наш взгляд, следует учитывать семейное положение плательщиков, т.е. предоставлять льготы и членам семьи налогоплательщика (совместно проживающим). Поскольку экономически необоснованно облагать налогом семейных граждан, правомерно занимающих большую жилую площадь (чем однокомнатная квартира). При этих условиях потребуется освобождение в размере социальной нормы проживания и для находящихся на их иждивении детей и престарелых родителей.

Следовательно, налог на имущество (даже пусть и не всей его совокупности, а только отдельной части), должен все больше и больше строиться на принципах личного обложения.

При анализе действующего механизма налогообложения строений, говорилось, о положительном влиянии возможности применения дифференцированного размера ставки. Но при этом отмечалось, что низкий размер, установленный в настоящее время, (да и, к тому же , при явно заниженной налоговой базе) приведет к тому, что будет использоваться максимальный предел. Этот вывод подтверждается на практике - всеми субъектами Федерации установлен налог со строений по максимуму - 0,1%. Мы считаем, что на Федеральном уровне следует повысить предельно допустимую ставку по налогу. Тем более это необходимо в современных условиях, пока нет рыночной оценки недвижимости. Когда основой для определения налогооблагаемой базы станет рыночная цена, тогда, при исчислении налога может быть использована только часть стоимости, находящаяся в определенном процентном отношении к реальной, рыночной. В зависимости от соотношения полной рыночной цены и ее части, принятой для налогообложения, будет определяться и ставка налога. Причем, устанавливать ее должны местные органы власти.

На наш взгляд, размер ставки может быть подвижным и зависим от:

а) налоговой базы (т.е. чем более приближена она к реальной, тем меньше ставка налога; если же для целей налогообложения используется значительно заниженная по сравнению с действительной стоимость, то ставка может быть выше);

б) потребностей местных органов власти в Финансовых ресурсах для проводимой ими социально-экономической политики. Местные органы власти могут понижать ставку с целью привлечения трудовых ресурсов, активизации строительной деятельности населения и т.д.

Переход к использованию единого объекта налогообложения - недвижимости должен быть постепенным и последовательным. Во-первых, следует упорядочить оценку строений и земельных ресурсов на основе их действительной, рыночной стоимости. Во-вторых, разработать методику определения ставки по налогу: не может быть механического установления ее на основе нынешнего размера поступлений по двум налогам (земельного и на имущество (со строений).

Оценка недвижимости предполагает дифференцированный подход к оцениваемому объекту в зависимости от его существенных признаков. Классификация объектов недвижимости позволяет проанализировать состояние объекта исходя из его особенностей и подбирать методы оценки.

Схема классификации объектов недвижимости приводится на рис.3. Эту классификацию можно и далее детализировать, так как существует множество признаков, по которым можно отличить один объект от другого. Поэтому следует ограничить классификацию объектов недвижимости, исходя из принципа разумной целесообразности.

Цена объекта недвижимости в значительной степени зависит от возможностей его использования. Эти возможности определяются законодательством и планированием, посредством которого осуществляется управление городским хозяйством, исходя из цели использования земельных участков (под застройку, для сельского, лесного хозяйства).

Рис 3. Классификация объектов недвижимости

Для оценки объекта недвижимости важнейшим критерием является его качество (пахотная земля или участок под застройку). Если участок выбран под застройку, то определяется - какой вид строительства на нем разрешен. Качество строительного участка зависит от вида и объема строительных работ. Под видом застройки могут пониматься работы в «аграрно-структурированных сельских районах», в крупных промышленных центрах, в уплотненных центрах городов, пригородах, дачных поселках и т.д. Объем застройки показывает, какие объемы строительных работ могут быть проведены на данном земельном участке. Это может быть, например, небольшой дом на одну семью на относительно небольшом земельном участке или же многоэтажный офис, возводимый на всей площади земельного участка. Таким образом, вторым критерием оценки объекта недвижимости являются вид и объем его строительного использования.

Объединив вышеназванные критерии, получаем в итоге, что стоимость объекта недвижимости определяется доходом от его возможного использования и суммой затрат, необходимых для извлечения этого дохода.

Другими критериями оценки цены недвижимости являются ориентация на извлечение дохода и приобретение собственности. К недвижимости, ориентированной на извлечение дохода относятся здания под офисы, помещения для предприятий, гостиницы и т.п. Для недвижимости этого типа четко просматривается основная цель - извлечение дохода. Напротив, недвижимость, представленная в виде отдельной квартиры, дачи, дома, коттеджа, как правило, строится не для извлечения дохода. В этом случае решающими являются субъективные критерии самореализации, такая недвижимость имеет «вещественную окраску собственности». Хотя и эта недвижимость может использоваться собственником для извлечения дохода, тем более при большом ее количестве.