В соответствии с различными объектами недвижимости существуют три метода ее оценки: 1) ориентирующийся на ценность объекта как собственность (вещественный или затратный метод); 2) на основе сравнительного анализа рыночных продаж (метод аналогов, сравнения); 3) подоходный метод.
Все три известные методы определения рыночной цены недвижимости предполагают, что цена земли рассчитывается отдельно. То есть методика определения рыночной стоимостиобъекта недвижимости относится к так называемым улучшениям (здания, сооружения и другие постройки), однако, стоимость этой части включается в общую стоимость объекта недвижимости (цена земли + цена улучшений).
Рассматривая сферы применения этих методов к оценке объектов недвижимости, можно заключить, что если объект не приносит дохода, то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный метод, если объект приносит доход, то основным методом будет доходный. Затратный метод, как правило, используется там, где имеется достаточная информация о сделках купли-продажи или аренды объектов недвижимости.
В принципе все названные методы, которые в деталях разработаны для стран с развитой рыночной экономикой, приемлемы и для оценки объектов недвижимости в России, однако здесь их использование затрудняется вследствие нехватки необходимой рыночной информации (о рыночной величине арендных ставок, затратах на эксплуатацию объектов; расценки на строительство, земельные участки; данных о фактических сделках, а не только о предложениях на продажу сравнимых по своим характеристикам объектов недвижимости и других данных).
Оценка рыночной стоимости недвижимости в России только начинает получать распространение, ее осуществляют несколько российских и зарубежных риэлторских фирм, но эта оценка конкретных объектов недвижимости - индивидуальных жилых домов, квартир и т.д.
Оценщик может учесть все факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта. Причем, эту работу финансирует конкретный заказчик. Однако, для целей налогообложения должна применяться массовая оценка. В этом случае обстоятельства индивидуальной «судьбы» недвижимости должны отойти на второй план, она обезличивается, превращается в объект определенного класса, типа, характеризуемый некоторым набором признаков (квартиры, земельные участки, дачные домики, типовые здания и т.д.).
Массовая оценка должна осуществляться государственными органами. Поскольку проведение мероприятий по регистрации и оценке недвижимости, сбор налога связаны с большими организационными затратами, а также в целях компенсации расходов по финансированию органов, на которые возложена эта работа, было оправданным 10% от суммы платежей зачислять в Федеральный бюджет. Безусловно, поскольку оценить недвижимость (хотя бы первоначально) необходимо на Федеральном уровне, или по крайней мере, разработать конкретный механизм определения рыночной стоимости, часть средств от общей суммы поступивших по налогу платежей следует зачислять в Федеральный бюджет.
Итак, для целей налогообложения следует использовать рыночную стоимость недвижимости, определять которую должны специальные государственные органы на основе проведения массовых оценок недвижимости. При этом, составляющие объекта недвижимости - земля и строения, сооружения оцениваются раздельно.
11. Прочие местные налоги
К числу местных налогов относится налог на нужды образовательных учреждений. Плательщиками налога на нужды образовательных учреждений являются предприятия, учреждения
и организации, являющиеся юридическими лицами на основании законодательства России, осуществляющие предпринимательскую деятельность, а также иностранные юридические лица, филиалы и другие аналогичные подразделения предприятия, организаций и учреждений, имеющие самостоятельный баланс и расчетный счет.
Налог на нужды образовательных учреждений устанавливается по ставке 1% от сумм выплат в денежной и натуральной формах, начисленных на оплату труда работникам предприятий, организаций и учреждений по всем основаниям.
От уплаты налога освобождаются:
- государственные и муниципальные образовательные учреждения, а также негосударственные образовательные учреждения, получившие в установленном порядке лицензии на право осуществления образовательной деятельности, в части расходов на оплату труда, связанных с уставной образовательной деятельностью;
- предприятия и организации любых организационно-правовых форм в сфере материального производства и бытового обслуживания, в общей численности которых инвалиды составляют более 50 %;
- предприятия, оказывающие ритуальные услуги населению, при условии, что объем данных услуг в общем объеме реализации продукции (работ, услуг) составляет не менее 70%.
Сумма налога на нужды образовательных учреждений исчисляется исходя из установленной ставки и фактически начисленного фонда оплаты труда по всем основаниям.
Ставка налога в настоящее время составляет 1 %.
Налог на рекламу является одним из местных обязательных налогов. Его платят предприятия и граждане, осуществляющие расходы по рекламе собственной продукции, работ и услуг.
Объектом налогообложения является стоимость работ и услуг по изготовлению и распространению рекламы собственной продукции (работ, услуг).
К расходам предприятия на рекламу относятся расходы на разработку и издание рекламных изделий (иллюстрированных прейскурантов, каталогов, брошюр, альбомов, проспектов, плакатов, афиш, рекламных писем открыток и т.д.), разработку и изготовление эскизов этикетов, образцов оригинальных и фирменных пакетов, упаковки, приобретение и изготовление рекламных сувениров и т.д.
Не облагаются налогом услуги по рекламе, не преследующей коммерческие цели, включая рекламу благотворительных мероприятий.
Ставка налога на рекламу устанавливается в размере до 5% от стоимости (величины фактически произведенных расходов в действующих ценах и тарифов без НДС.
Стоимость рекламных работ и услуг, оплаченных в иностранной валюте, для исчисления налога на рекламу пересчитывается в рубли по курсу Центрального банка РФ, действующему на момент совершения хозяйственной операции.
Если рекламодатель производит рекламные работы самостоятельно (изготавливает собственными силами иллюстративно-изобразительные и другие средства распространения рекламы и т.д.), то стоимость таким работ для целей налогообложения определяется исходя из фактически произведенных прямых и косвенных расходов.
12. Налоговый контроль и налоговая ответственность.
Права и обязанности органов, осуществляющих налоговый контроль.
Органами, осуществляющими налоговый контроль в России признаются органы налоговой службы, таможенные органы, федеральные органы налоговой службы, а также органы, осуществляющие контроль за уплатой государственных налогов и сборов.
Органы, осуществляющие налоговый контроль, исполняют возложенные на них задачи во взаимодействии между собой и с другими государственными органами. Эти контролирующие организации в порядке, определяемом по соглашению между ними, информируют друг друга об имеющихся у них материалах по налоговым правонарушениям и преступлениям и принятых мерах по их пресечению, о проводимых ими контрольных налоговых проверках , а также осуществляют обмен другой необходимой информацией в целях исполнения возложенных на них задач.
Министерство по налогам и сборам РФ. в пределах своей компетенции издает в соответствии с федеральными законами нормативные правовые акты, обязательные для исполнения налогоплательщиками и соответствующими контролирующими правовыми органами, а также должностными лицами этих органов. Нормативные правовые акты Министерства по налогам и сборам подлежат согласованию с финансовыми органами. Они подлежат регистрации и должны быть опубликованы. Незарегистрированный нормативный акт, подлежащий в установленном порядке регистрации, признается недействующим и применению не подлежит.
Нормативными правовыми актами предусмотрены следующие права налоговых органов, осуществляющих налоговый контроль и должностных лиц этих органов:
1) получать от налогоплательщика необходимые для правильного исчисления и уплаты налогов документы (их копии) и иную информацию, касающиеся экономической деятельности налогоплательщика и объектов налогообложения.
Настоящее положение распространяется на иные органы, осуществляющие налоговый контроль;
2) доступа должностных лиц налогового органа, проводящих налоговую проверку, на территорию (в помещение) налогоплательщика или иного обязательного или иного обязанного лица и осмотра используемых для осуществления экономической деятельности территорий (помещений) налогоплательщика или иного обязанного лица либо осмотра объектов налогообложения;
3) осуществлять проверку соответствия остатков товарно-материальных ценностей, кассовой наличности и другого имущества данным учета объектов налогообложения на величину выявленной не оприходованной в установленном порядке денежной наличности, а также рыночной стоимости иного не отраженного в учете имущества. При этом не оприходованная в установленном порядке денежная наличность, а также стоимость иного не отраженного в учете имущества, за исключением основных средств и нематериальных активов, рассматриваются как острый (заниженный) доход;