Вопрос № 2 Методы оценки недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта недвижимости.
Основными методами и подходами оценки недвижимости являются: доходный– рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период, сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу, затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому. Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов: вызов риэлтора на объект; оценка по телефону; оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах. Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и считать рыночные показатели. В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку.
Вопрос № 3 Содержание надзорной функции Банка России.
Функция банковского надзора представляет собой установленную законом государственную деятельность Банка России по осуществлению комплекса мероприятий, направленных на обеспечение режима законности в организации и функционировании всех элементов, образующих банковскую систему РФ. Банковский надзор осуществляется в целях обеспечения надлежащего соблюдения кредитными организациями действующего банковского законодательства и нормативных актов, регулирующих банковскую деятельность. Основными принципами банковского надзора являются: законность, постоянность, беспристрастность проверяющих лиц по отношению к поднадзорному объекту, а также непосредственность, предполагающая осуществление надзора именно Банком России либо лицами, действующими по его поручению. Банком России и уполномоченными банками осуществляется также банковский валютный контроль за соблюдением валютного законодательства при осуществлении валютных операций.
Билет № 23
Вопрос № 1 Эффект финансового рычага
Эффект финансового рычага - приращение рентабельности собственных средств, получаемое благодаря использованию кредита, несмотря на платность последнего. Эффект финансового рычага возникает из-за расхождения между экономической рентабельностью активов и ценой заемных средств.
Методика определения эффективности привлечения заемных средств посредством выявления эффекта финансового рычага включает следующие этапы: 1) определение рентабельности всего капитала (заемного и собственного); 2) нахождение плеча финансового рычага: плечо рычага нужно регулировать в зависимости от величины среднего процента по кредитам; 3) определение дифференциала: риск кредитора выражен именно величиной дифференциала: чем больше дифференциал, тем меньше риск, и наоборот; 4) определение эффекта финансового рычага: если новое заимствование приносит увеличение ЭФР, то оно выгодно; 5) нахождение рентабельности собственных средств и доли эффекта финансового рычага в рентабельности собственных средств: 6) расчет отношения экономической рентабельности собственных средств к средней ставке процента: чем больше эта величина, тем лучше.
Вопрос № 2 Факторинг: его финансовые особенности и преимущества.
Факторинг – это финансирование под уступку денежного требования, комплекс услуг, направленных на активный рост компании. Факторинг позволяет за короткий срок увеличивать объем продаж в несколько раз и дает возможность компании развиваться более эффективно, чем при кредитовании. Основная цель факторингового обслуживания банком – обеспечить клиенту возможность заниматься основной деятельностью – продажами, не отвлекаясь на постоянное решение финансовых вопросов. Малый бизнес заинтересован в финансировании, так как его источники ограничены. Ему нужен усеченный факторинг, представляющий собой кредитование под залог дебиторской задолженности. Средний же бизнес заинтересован в инструменте увеличения объема продаж, а потому ему нужен полный коммерческий факторинг.
Ключевым преимуществом факторинга является то, что этот финансовый инструмент – беззалоговый и более оперативный с точки зрения принятия решения. В первую очередь он направлен на удовлетворение потребностей представителей малого и среднего бизнеса. Факторинг – это не только финансирование, но и комплекс сопутствующих услуг: страхование рисков, связанных с несвоевременной оплатой товаров или услуг; инкассация дебиторской задолженности; информационное обслуживание; консалтинг документов, а так, же обеспечение функции кредитного менеджмента по установлению лимитов, отслеживанию и сбору дебиторской задолженности.
Финансовые особенности факторинга: Для факторингового финансирования не требуется обеспечения. Факторинговое финансирование погашается из средств, выплачиваемых дебитором. Факторинговое финансирование выплачивается на срок фактической отсрочки платежа. Факторинговое финансирование выплачивается в день поставки товара. Размер финансирования не ограничен и может увеличиваться пропорционально росту объема продаж. Факторинговое финансирование выплачивается при предъявлении счета-фактуры и товарной накладной. Факторинговое финансирование сопровождается управлением дебиторской задолженностью.
Вопрос №3 Управление ликвидностью банка. Ликвидная политика банка.
Ликвидность банка — его способность своевременно и без потерь выполнять свои обязательства перед вкладчиками, кредиторами и другими клиентами. Одной из наиболее важных задач управления любым банком является обеспечение соответствующего уровня ликвидности. Обеспечение оптимального уровня ликвидности является постоянной проблемой в управлении банком и всегда направлено на увеличение его прибыльности. Теории управления ликвидностью банка появились практически одновременно с организацией коммерческих банков. В настоящее время различают четыре особые теории: коммерческих ссуд, перемещения, ожидаемого дохода - они связаны с управлением активами и теория управления пассивами.
В управлении состоянием ликвидности можно выделить два крайних направления. Одно из них - политика пристального контроля за резервами. Она сводится к тому чтобы не допустить наличия в банке средств, не приносящих доходы, т.е. фактически любого избытка средств относительно потребностей в них. Другая противоположность - политика постоянного поддержания резервов на уровне, достаточном для удовлетворения требований о нормах обязательных резервов и в пиковые периоды роста депозитов. Большинство банков придерживается некоторой середины. Первой задачей планирования потребностей в ликвидных средствах является управление наличными деньгами, т.е. поддержание уровня обязательных резервов и обеспечение запаса банкнот и монет, достаточного для удовлетворения потребностей клиентов.