Таким образом, в ст. 5 Закона содержится довольно широкая законодательная база для участия граждан в управлении жилищным фондом. Формы участия граждан и других лиц в управлении жилищным фондом. Это домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан, добровольные ремонтные дружины и другие органы местного (общественного) самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь.
В городах и иных поселениях создаются и иные общественные, неправительственные организации, имеющие главной задачей вовлечение населения в управление жилищным фондом, защиту прав владельцев и пользователей жилыми помещениями. В жилищной сфере получают распространение такие общественные организации, как ассоциации и гильдии риэлтеров, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.
Важнейшей формой участия граждан в управлении жилищным фондом, защите жилищных прав граждан, обеспечении сохранности жилищного фонда и его ремонте являются товарищества собственников жилья, образуемые для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов, пользования квартирами и их общим имуществом. Образование таких товариществ предусмотрено Законом РФ "О товариществах собственников жилья". Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома. В Законе определены, в частности, порядок образования товарищества, права и обязанности его членов, порядок деятельности товарищества и многие другие вопросы.
2. Совершенствование финансового управления организацией
Программа совершенствования финансового управления организацией должна быть подготовлена на основе анализа существующего технического состояния и уровня физического износа муниципального жилищного фонда города и сформирована с учетом практики формирования и опыта реализации существующих программ, а также с учетом анализа потребности ЖЭО в выполнении капитальных ремонтных работ жилищного фонда. Недостаточный уровень раннее проводимых ремонтных работ капитального характера объектов ЖКХ делает невозможным перевод данной сферы хозяйствования в сферу рыночных отношений.
Актуальность разработки программы обусловлена рядом социальных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом, вследствие недостаточного финансирования.
Программу целесообразно рассматривать по следующим направлениям:
· Реорганизация сложившейся жилой застройки – комплекс мер по реконструкции жилищного фонда, капитальному ремонту и технической модернизации внутренних инженерных коммуникации и устройств, обеспечению нормативных требований в части санитарно-гигиенической обстановки, комплексного благоустройства и функционально-планировочной организации территории жилых образований.
· Капитальный ремонт жилищного фонда - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.
· Модернизация жилищного фонда - комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий, направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий, вызванного повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.
· Перепланировка жилищного фонда - комплекс строительных работ в помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки, предусматривающих один или несколько из следующих видов работ:
замену (частичную или полную) ненесущих перегородок; устройство проемов в ненесущих перегородках; замену инженерного и сантехнического оборудования помещения не влекущую переоборудование по всему зданию.
· Реконструкция жилищного фонда города - комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих: изменение первоначального функционального назначения части помещений; изменение габаритов и технических показателей; капитальное строительство, пристройки, надстройки; разборку и усиление несущих конструкций по объекту; переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов); строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций зданий (кроме недвижимых памятников истории культуры).
Программа ориентирована на обеспечение сохранности существующего жилищного фонда города путем проведения в полном объеме капитальных ремонтов строительных и ограждающих конструкций, инженерно-технического оборудования, увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности и комфортности проживания и переход к выполнению установленных нормативов по содержанию и ремонту жилищного фонда.
Целью программы является обеспечение сохранности жилищного фонда города, улучшение жилищных условий населения, повышение эффективности эксплуатации муниципального жилищного фонда и содержание придомовых территорий, надежности функционирования систем инженерно технического обеспечения. Достижение поставленной цели базируется на освоении имеющегося потенциала производственных фондов ЖЭО с привлечением подрядных организаций и использования опыта освоения городских целевых программ за предыдущие годы.
- улучшение качества жилищно-коммунального обслуживания потребителей, повышение устойчивости и надежности функционирования коммунальных систем жизнеобеспечения объектов ЖКХ;
- подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений государственных надзорных и контролирующих органов.
- повышение эффективности работы организаций ЖКХ и снижение затрат на предоставление ЖКХ услуг, незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей.
- формирование инвестиционной привлекательности жилищного комплекса;
- финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий.
2.1 Финансовый план
Январь – закупка нового оборудования, ремонт жилищного фонда и прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Февраль – ремонт жилищного фонда, закупка необходимого инвентаря, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Март – закупка нового современного оборудования, ремонт жилого фонда, в том числе и не предвиденный ремонт прорванных труб, дополнительные затраты на придомовую территорию в связи со сменой времени года, дополнительные затраты на ремонт сломавшегося лифта, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Апрель – подготовка к летнему сезону, плановая замена коммуникаций, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Май – плановый ремонт, в том числе замена коммуникаций, повышение затрат, обновление оборудования и модернизация старого оборудования, повышение тарифов на некоторые категории, большие затраты на ремонт жилого фонда в связи с обветшанием здания, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Июнь – плановый ремонт, в том числе замена коммуникаций, повышение тарифов на некоторые категории, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Июль – плата за аренду помещения, покупка нового оборудования, повышение тарифов на придомовую территорию, , прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Август – ремонт и переоборудование жилого фонда, тарифы не повышаются, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Сентябрь – покупка оборудования, повышение техобслуживания в связи с аварией около зданий и, как следствие, повышение тарифов на вывоз мусора и придомовую территорию выплата по кредиту, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Октябрь – покупка инвентаря, оборудования, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Ноябрь – покупка оборудования, прочие (плановые) ежемесячные затраты.
Декабрь – прочие (плановые) ежемесячные затраты, подсчет итогов года.
По итогам года прибыль ( остаток) составила 1 740 694 руб.
2.2 Рекомендации
Программы реконструкции жилищного фонда города, помимо восстановления жилой среды, укрепления стен и оснований зданий, ремонта или замены коммунального оборудования, должны включать меры по экономии ресурсов и энергосбережению. При капитальном ремонте существующих домов должны предусматриваться снижение тепловых потерь через наружные стены и оконные проемы, совершенствование систем вентиляции, замена сетей и прочие меры. Вместе с тем, необходимо по возможности добиваться расширения полезной и вспомогательной площадей в квартирах горожан посредством надстройки новых этажей или мансард, модернизации жилых помещений за счет перепланировки квартир, замены инженерных сетей и сантехнического оборудования в домах, пристройки балконов, лоджий, эркеров, лифтов, мусоропроводов, благоустройства дворовых территорий. Следует, однако, учитывать, что жилищный фонд Новосибирска из-за особенностей конструктивно-планировочных систем зданий обладает различными возможностями перепланировки квартир. Наиболее пригодны для этого дома с тремя продольными несущими стенами 447 серии. Достаточно удобны в перепланировке здания с широким (до 6 м и более) шагом поперечных несущих стен (серия 1-468). Труднее поддаются перепланировке жилые дома серии 1-464 с малым шагом поперечных несущих стен, от 2,4 до 4,5 м. В отношении же надстройки зданий все серии примерно равны, и она зависит от состояния и несущей способности грунтов.