Оценщик должен понимать сущность рыночной стоимости и выявлять ее во всех ракурсах и условиях, не уподобляясь Государственной Налоговой Службе, которая, ухватившись за букву Закона, порой в своих инструкциях по его применению может так разъяснить эту «букву», что смысл Закона изменяется на противоположный.
1.5 Принципы оценки.
Принципы оценки прямо не определены Законодательными или Нормативными актами. Они нужны оценщику лишь лишь как теоретическая основа для понимания (обучения) и ориентации в процессе оценки. Принципы оценки являются логической матрицей процесса оценки, которая позволяет соблюсти основные требования, предъявляемые к оценке как со стороны Законодательства, так и со стороны потребителей.
В представлении теории оценки стоимости собственности основные принципы оценки можно систематизировать следующим образом:
1. Основные принципы оценки, основанные на представлениях собственника;
- принцип полезности (чем больше объект собственности удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость)
- принцип замещения (mах. стоимость стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью)
- принцип ожидания, предвидения (определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности)
2. Принципы, исходя из особенностей эксплуатации;
- принцип вклада (включение любого экономического актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости и дохода предприятия больше затрат на приобретение этого актива)
- принцип сбалансированности и принципиальности
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
- принцип соответствия (стоимость объекта, не соответствующего требованиям рынка, скорее всего будет находиться на границе ниже среднего);
- принцип конкуренции (если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов может произойти снижение стоимости)
- принцип зависимости от внешней среды (изменение экономических, политических, социальных и др. внешних условий)
- принцип изменения стоимости ( в зависимости от времени)
- принцип экономического разделения (когда объект собственности можно разделить на 2 и более имущественных интереса, увеличив общую стоимость объекта)
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)
- свободного земельного участка
- земельного участка с существующими улучшениями
Исходя из изученного материала, я бы дополнил вышеприведенный список
5. Принципами оценки исходя из требований руководящих документов:
- независимость оценщика;
- открытость информации для заказчика о требованиях законодательных и нормативных актов, предъявляемых к оценщику и к результатам его работы;
- достоверность и доказательность данных, используемых для проведения оценки;
- объективность выводов оценки;
6. Принципом патриотизма:
- Если оценщик получает два или несколько равнозначных результатов, то предпочтение при окончательном расчете должно быть отдано в пользу интересов Родины в следующей иерархической последовательности:деревня, село, город, район, область, республика, федерация
Три подхода в оценке
Подходы к оценке определены в статье 5 Стандарта оценки. Их три:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (ст 18 Стандарта). В случае отказа от рассмотрения какого-либо из подходов необходимо в соответствии с ситуацией оценки показать невозможность или неправомерность его применения, обосновать отказ.
Сравнительные характеристики подходов к оценке бизнеса представлены в табл. 1
| Подход | |||
| Сравнительный | Доходный | Затратный | |
| Преимущества | 1. Полностью рыночный метод | 1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания | 1. Основывается на реально существующих активах |
| 2. Отражает нынешнюю реальную политику покупки | 2 Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный) | 2.Особенно пригоден для некоторых видов компаний | |
| 3 Учитывает экономическое устаревание | |||
| Недостатки | 1. Основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий | 1. Трудоемкий прогноз | 1. Часто не учитывает стоимость НМА и goodwill[7] |
| 2. Необходим целый ряд поправок | 2. Частично носит вероятностный характер | 2. Статичность, не рассматривает перспектив развития бизнеса | |
| Условия применения | Наличие достаточной базы данных для сравнения | Денежные потоки (или прибыль) – значительные положительные величины. Темпы роста умеренны и предсказуемы. Возможность обоснования оценки будущих потоков. | Значительные материальные ресурсы компании. Отсутствие ретроспективных данных или невозможность оценки денежных потоков. Особые ситуации оценки (исторические, уникальные объекты, страхование, банкротство и т.п.) |
Выбор приоритета того или иного подхода и метода оценки стоимости предприятия определяется целью и функцией оценки, а также особенностями оцениваемого предприятия. Если оценка осуществляется для целей налогообложения или страхования, выбирается затратный подход. Если предприятие оценивается с целью продажи, то применяются все три подхода. Если оценивается инвестиционный проект, то основной подходом, которым заинтересуется инвестор, будет доходный.
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.(ст.18 Стандарта)
Методы оценки. Выбор методов оценки объектов.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ст.6 Стандарта Оценки).
Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (ст. 18 Стандарта).
Если подходов к оценке объектов всего три, то методов неисчислимое множество и еще оценщик может применять и разрабатывать свои методы. Это хорошо, что Закон позволяет оценщику думать, иначе оценку стоимости любого объекта можно было бы производить прямо в Москве, не выходя за пределы Садового кольца, нажатием кнопки в компьютере. Но тогда придется всю экономику возвращать из рыночной в командно-административную.
Оценщик может выбрать один или несколько методов оценки объекта. При этом следует исходить из принципа необходимости и достаточности.
Выбранные методы должны охватывать все значащие
факторы, влияющие на величину оценочной стоимости, в том числе:
1. Спрос
2. Доходность
3. Время, период
4. Риск
5. Контроль
6. Ликвидность объекта
7. Ограничения
8. Соотношение спроса-предложения.
Основные методы оценки.
1. Метод продаж (метод цены последующей реализации узаконен в Налоговом Кодексе см. ст.40 п. 10)
2. Метод цены однородного объекта
Налоговый Кодекс РФ ЧастьI различает понятия однородного и идентичного товара и дает их определение:
ст.40 п.6: Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться. ст. 40 п.7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.
При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.
3. Метод равноэффективного аналога
4. Метод прямого сравнения (по близким параметрам)
5. Метод сравнения по параметрам (параметрический)
6. Метод расчета по укрупненным нормативам
7. Метод отраслевых коэффициентов
8. Метод калькуляции затрат на изготовление (производство)
9. Метод анализа и индексации затрат (корректирующие индексы, дефляторы. Если известны индексы за временной интервал от прежней цены до момента оценки, то осуществляется прямое индексирование)
10. Метод расчета по корреляционным моделям
11. Метод эффективного возраста
12. Метод оценки ликвидационной стоимости
13. Метод рынка капитала
14. Метод капитализации доходов
15. Метод чистых активов
16. Метод дисконтирования чистых доходов
17. Метод расчета остаточной стоимости
Методы, применяемые для оценки недвижимости
В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяются два метода:
- метод дисконтирования денежных потоков
- метод прямой капитализации доходов
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.