Смекни!
smekni.com

Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО Предприятие А (стр. 4 из 22)

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

- тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ;

- способность учитывать конкурентные колебания;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют:

- метод рынка капитала

- метод сделок

- метод отраслевых коэффициентов

В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют:

- метод чистых активов

- метод ликвидационной стоимости

Метод капитализации доходов используется, если:

-потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

-потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или

где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

RK - Коэффициент капитализации (%)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) Расчет ставки капитализации;

3) Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчет ожидаемого ЧОД.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

- ПВД – потенциальный валовой доход;

- ДВД – действительный валовой доход;

- ЧОД – чистый операционный доход;

- ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:

ПВД = SxC­а;

где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.

а - арендная ставка за один кв. метр.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

· контрактными ( определяемыми договором об аренде);

· рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

· с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].


Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):

Кнд = Дп х Тс / Na;

где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Nа– число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки

Кзагрузки = 1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.


Коэффициент потерь при сборе платежей:

Потери при сборе арендных платежей (ПА)

Кп = ------------------------------------------------ ;

ПВД

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

Па + Пнд

Кндп = -------------------- ;

ПВД

где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВД – ОР ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

- условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

- условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

- расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

- кровля

- покрытие пола

- санитарно-техническое оборудование

- электроарматура и т.п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

- метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;