В городе имеются также два мелких мясокомбината, маслозавод, кондитерский цех, три мелких деревообрабатывающих предприятия, Учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых (производит в основном мебельную фурнитуру), Автотранспортное предприятие и одна Станция технического обслуживания автомобилей.
Комбинат Строительных Конструкций, построенный в 1985 году, разрушен, оборудование сдано в металлолом. Остался только главный производственный корпус, в котором частный предприниматель пытается организовать мелкосерийное производство дерево- и металлоконструкций для оборудования нефтяной и газовой промышленности.
Завод «Металлист» (производство овощных контейнеров, шанцевого инструмента) полностью разрушен. Перепрофилирование на производство стеновых утеплителей проведено неудачно.
Город расположен в 5 км от автомобильной трассы «Казань-Екатеринбург». В 12 км от черты города находится развилка федеральной автомобильной дороги по направлению на Москву через Казань и по направлению на Санкт-Петербург через Вологду. Имеется железнодорожная станция с выходом на ст. Чайковская (20км) Свердловской Ж.Д.
Описываемый земельный участок расположен на окраине города, в промышленном районе «Комары», находящемся в настоящее время в состоянии упадка. С южной и юго-восточной стороны участка находятся заболоченные участки местности. Территория объекта оценки в отдельные годы частично подтопляется грунтовыми водами. Источник водоснабжения отсутствует. Оборудование собственного питьевого водоисточника исключено из-за заболачивания участка. Болотную воду можно использовать в технических целях. Ближайшие пункты водоснабжения:
- колодец типа «журавль» на расстоянии 1000м без оборудованных подъездных путей (вода пригодна для питья);
- водоразборная колонка на улице на расстоянии 300метров (вода условно пригодна для питья)
- водонапорная башня на железнодорожной станции на расстоянии 1000м.(вода пригодна для питья)
Окружающая застройка – частные деревянные одноэтажные дома. К участку ранее была подведена железнодорожная ветка длиной 1км от железнодорожной станции. Сети канализации, водо- и газоснабжение отсутствуют. Имеется воздушная линия электропередач на 360в.
В 20 метрах от участка проходит центральная дорога, предназначенная для вьезда и выезда из города грузового автотранспорта.
На расстоянии 1км находится действующее предприятие ООО УПП «Мебельная фурнитура» ВОС, на расстоянии 2,5 км разрушенный Комбинат Строительных Конструкций, на расстоянии 1,5км – останки завода «Металлист» (два производственных корпуса и огороженная территория с железнодорожным тупиком).
Оцениваемый земельный участок относится ко 2-ой зоне градостроительной ценности: Зона примыкающая к территории административного центра, с развитой инфраструктурой. Адрес земельного участка: г. Нытва, ул. Сидорова, 5.
Местоположение здания выгодно подходит для использования в качестве объекта административно-промышленного назначения. При данном, предполагаемом использовании на стоимость оцениваемого объекта положительно влияет хорошая транспортная доступность, неразвитая окружающая застройка, тип существующих улучшений. Использование в качестве магазина розничной торговли или предприятия общественного питания исключено из-за низкой плотности населения в данном районе и низкого уровня доходов населения.
Состояние экологии удовлетворительное, в среднем по городу.
2.3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
Общие положения.
Затратный (или имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиков встает задача проведения корректировки баланса предприятия.
Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и , наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается сумма всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в затратном подходе является:
Собственный капитал = Активы – Обязательства |
Метод стоимости чистых активов.
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1) Оценивается рыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования
2) Выявляются и оцениваются нематериальные активы
3) Определяется рыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных
4) Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость
5) Оценивается дебиторская задолженность
6) Оцениваются расходы будущих периодов
7) Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость
8) Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
В ходе анализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта оценки у оценщика возникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой стоимости объекта незавершенного строительства – Административно-хозяйственного здания, определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому принято решение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в рамках затратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся часть основных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерского баланса.
Оценка административно-хозяйственного здания методом расчета стоимости замещения
Основные характеристики объекта.
№ п/п | Параметры | Значения параметров |
Сегмент рынка | Рынок коммерческой недвижимости | |
Текущее использование | Офис и производственное помещение | |
Вид данных | оценка | |
Юридическое описание | ||
Регион | Пермская область | |
Район | Районный центр | |
Адрес, Месторасположение объекта | 617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5 | |
Собственник объекта | ООО «Предприятие А» | |
Состав оцениваемого объекта | Двухэтажное здание и участок прилегающей территории 800 м2 вокруг здания полосой в 8 метров. | |
Право собственности на здание | Полное право собственности | |
Право на земельный участок | Аренда | |
Обременение | Нет | |
Земельный участок | ||
Площадь участка | 640 кв. м | |
Зона | Производственная | |
Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка | Срочная аренда (до конца срока осталось 5 месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления | |
Сервитуты | Нет | |
Форма | Прямоугольная | |
Топография | Ровный | |
Состояние участка | 45% под зданием, 20% не разработан (дерн), 35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия. | |
Неблагоприятные условия окружающей среды | Близость грунтовых вод, рядом находится заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами | |
Транспортная доступность участка | Главная автомобильная дорога для движения грузовых автомобилей в городе Имеется разрушенный по длине 500м ж.д. тупик Расстояние до ж.д. станции 1км | |
Качество дорог | С твердым покрытием, с отдельными участками щебеночного покрытия | |
Состояние дорог | Требует ремонта, отсутствуют водостоки | |
Расстояние до остановки общественного транспорта | 100м | |
Расписание движения общественного транспорта | через 40минут; возможны срывы; с 10 до 11-30 и с 14 до 15-30 - перерыв. суббота и воскресенье через 1 час | |
Расстояние до центра города | 5 км | |
Расстояние до областного центра | 85км | |
Расстояние до Москвы | 1570 км | |
Доступные инженерные коммуникации | ||
Расстояние до городской сети водоснабжения | 300 м | |
Расстояние до городской сети канализации | 300 м | |
Расстояние до воздушной линии электропередач напряжением 6 кВ | 200 м через действующий неэлектрофицированный железнодорожный путь | |
Расстоянние до осветительной воздушной линии электропередач 380в | подведена к участку | |
Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети | 500м | |
Условия приема телерадиосигнала | Доступность прямого сигнала только в пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом местности Строится ретрансляционная вышка в 12 км от участка. | |
Здание | ||
Общая характеристика объекта | Двухэтажное кирпичное здание | |
Адрес, местоположение | г. Нытва, ул. Сидорова 5 | |
Целевое назначение и разрешенное использование | Многофункциональное производственно-офисное здание | |
Год постройки | 1993 | |
Площадь застройки по паспорту БТИ | 343,6 м2 | |
Строительный объем по паспорту | 2282 м3 | |
Количество этажей | 2 | |
Площадь общая | 497,26 м2 | |
Полезная площадь общая | ||
Площадь первого этажа | 248,63 м2 | |
Полезная площадь 1-го этажа | 125,26 | |
Площадь второго этажа | 248,63 м2 | |
Полезная площадь 2-го этажа | 171,54 м2 | |
Фундамент | Ленточный из блоков ФБС | |
Стены | кирпичные | |
Внутренние перегородки | шлакоблочные | |
Колонны и столбы | Нет | |
Перекрытия | Железобетонные | |
Кровля | плоская с гидроизолирующим покрытием | |
Перекрытия | Сборные железобетонные плиты | |
Крыша | Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием | |
Окна | Двойные створные окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве. | |
Внутренняя отделка | Обычная | |
Двери | Входные простые, внутренние - филёнчатые | |
Стены | оштукатурены, побелены, окрашены | |
Полы | Бетонные, покрытые плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой, покрашенные в комнатах. | |
Потолок | Побелен | |
Отопление | Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт | |
Электропроводка | Закрытая | |
Водоснабжение | Электропогружной насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной скважины. | |
Первоначальная балансовая стоимость | Неизвестна | |
Год последнего капитального ремонта | 2000г. | |
Наличие обременений (ограничений) | Нет | |
Техническое состояние | Хорошее (износ менее 20%) | |
Группа капитальности | Первая | |
Коммунальные услуги | ||
Электроснабжение | за 1 кВт – 1р22к | |
Электрокотел N= 12кВт | в холодное время года до 97000 руб в месяц | |
Канализация | Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца | |
Телефон | 315 руб в месяц без НДС |
Особые отметки по описанию здания.