2.4. Выдача и погашение ипотечного кредита
Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.
Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).
Кредиты могут предоставляться:
· сотрудникам банков;
· сотрудникам фирм - клиентов банка;
· клиентам риэлтерских фирм;
· лицам, проживающим в данном регионе;
· всем желающим.
По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно увидеть на таблице .
Таблица
Способы рефинансирования ипотечных кредитов
| Способ рефинансирования | Вид кредитного института |
| 1.Выпуск ипотечных облигаций | 1.Ипотечные банки |
| 2.Предварительные накопления заем щиков, государственные субсидии | 2.Стройсберкассы |
| 3.Собственные, привлеченные и заем ные средства (в том числе займы меж дународных организаций) | 3.Универсальные банки |
| 4.Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и за емные средства (в том числе займы ме ждународных организаций) | 4.Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечнымкредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком |
По способу амортизации долга:
· постоянный ипотечный кредит;
· кредит с переменными выплатами;
· кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
По виду процентной ставки:
· кредит с фиксированной процентной ставкой;
· кредит с переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения:
· с правом досрочного погашения;
· без права досрочного погашения;
· с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
· обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
· субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении госу дарственных источников финансирования потребностей пред приятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
· одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
· двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе изложенного материала в данной контрольной работе можем прийти к следующим выводам, что:
· Залог как инструмент защиты финансовых интересов кредитора - залогодержателя и создания прав требования на имущество должника, является связующим элементом между деньгами первого и имущественными и финансовыми интересами второго.
· Сущность залога заключается в предоставлении кредитору - залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.
· Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств в силу того, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить долг, а отношения, вытекающие из договора залога, регулируются ГК и Законом об ипотеки в части касающейся залога недвижимости.
· Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
· В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.
· Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).
· Кредиты могут предоставляться:сотрудникам банков;сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. С.А.Александров, Ф.И.Пугачев. “Кредитные средства обращения и платежа”. М. “Факт”. 1991 г.
2. В.С.Волынский. Кредит в условиях современного капитализма. М. “Финансы и статистика”. 1991 г.
3. М.Коган. Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и кредитные взаимоотношения. Выпуск третий. 1992 г. Центр деловой информации газеты “Экономика и жизнь”.
4. Жуков Е.Ф. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов. / Под ред. - М: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.
5. Банковское дело: учеб. Под. Ред. В.И. Колесникова.- М.: Финансы и статистика.- 2000.
6. Белоглазова Г.Н. Банковское дело. - М.: Финансы и статистика, 2005
7. К истории формирования концепции залога в российском праве // Вестник МГУ. Серия 11. Право. №4,2001.
8. Печникова А.В. Банковские операции. - М.: Форум-Инфра, 2005.