4. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения;
5. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки;
6. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения;
7. Заказчик должен принять условие защитить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения данной работы;
8. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества;
9. Заключение о стоимости, содержащееся в настоящем отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;
10. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
11. Оценщик не производит никаких технических и иных исследований, связанных с качеством изготовления объекта, установления различного рода технических и иных несоответствий требованиям, предъявляемым данному типу зданий объектов, не устанавливают наличие или отсутствие разного рода источников загрязнения, включая (радиационное, химическое и др.).
12. Оценщик не проводит в полном объеме юридическую экспертизу и иные исследования юридических прав и обязанностей Заказчика, кроме получения информации и анализа факта наличия правоустанавливающих и правозакрепляющих документов на данный объект оценки, включая анализ объема ограничений (обременений) объекта оценки.
5. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.
Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка.
Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.
Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
В результате анализа характеристик Объекта, изложенных выше, эксперты ___________________________________ пришли к выводу, что использование Объекта оценки по прямому назначению в качестве многопильного станка для распиловки брусьев и досок различных древесных пород.
6. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Затратный подход, используемый для оценки разных объектов, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.
Согласно затратному методу общая стоимость объекта равняется затратам на стоимость «новых» объектов за вычетом износа.
В данном Отчете, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, характеризующей потребительскую стоимость объекта. Результаты, получаемые при использовании затратного подхода, не дают каких-либо характеристик потребительской стоимости объекта. Для распространенных деревообрабатывающих станков затратный подход практически не используется. Поэтому в данном отчете затратный подход не применяется.
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Оценка объекта сравнительным подходом в общем случае включает в себя следующие задачи:
· подбор объектов сравнения, изучение их характеристик и стоимости;
· определение соответствующих поправок оцениваемого объекта и аналогов;
· оценка текущей стоимости объекта оценки.
Объекты сравнения (аналоги)- недавно выставленные на продажу объекты, по своим важнейшим характеристикам идентичные оцениваемому. Стоимость, физические, функциональные особенности и характеристики аналогов сравниваются с соответствующими параметрами оцениваемого объекта, в результате чего рассчитывается рыночная стоимость.
В расширенном толковании, термин «объекты сравнения» иногда используется в отношении объектов, стоимость которых или доход от которых идентичны аналогичным показателям оцениваемого объекта.
Процесс расчетов сводится к тому, что в известные стоимости аналогов вносятся процентные корректировки, учитывающие качественные отличия аналогов и объекта оценки. Если аналог имеет относительно лучшую характеристику по оцениваемому параметру, в его рыночную стоимость вносится отрицательная поправка, если относительно худшую характеристику – положительная поправка. Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая преимущества и недостатки объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта экспертами было проведено исследование текущего состояния рынка многопильных станков в РФ. Была изучена информация из следующих источников:
1. Публикации на страницах сети Интернет: www.obo.ru, www.vigal.ru, www.holztech.ru и др.
Подбор объектов-аналогов производился в основном по принципу равнозначного назначения и типа станков. Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках продажи оборудования носят конфиденциальный характер. В основном эксперты ориентировались на цены предложений с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной стоимости предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.
В данном случае продаваемые станки находятся в частной собственности.
Расчет произведен ниже в таблице № 7.1
Таблица 7.1. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
| Характеристики объектов | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Оцениваемый объект |
| Наименование | Многопильный станок ZDR-500 | Многопильный станок ZDR-6-500 | Многопильный станок ZDR-6-500 | Многопильный станок ДК-150 | Многопильный станок ZDR-500 |
| Год выпуска | 2004 | 2004 | 2004 | 2004 | 1998 |
| Технические характеристики | Толщина пиломатериала max 145, min 15. Большая ширина пиломатериала 550. Расст. между пилами max 420, min 10. Мощность 56,1 кВт. Самовывоз. | Толщина пиломатериала max 150 min 20. Большая ширина пиломатериала 550. Расст. между пилами max 420, min 10. Мощность 56,1 кВт. . Самовывоз. | Толщина пиломатериала max 150 min 20. Большая ширина пиломатериала 550. Расст. между пилами max 420, min 10. Мощность 56,1 кВт. . Самовывоз. | Длина 1800 ширина 1300 высота 1600. Толщина пиломатериала max 150 min 10. Большая ширина пиломатериала 460. Расст. между пилами max 220 min 10. D пил 500. Кол-во пил 2-5. Скорость вращ. 1950 об./мин. Мощность 30,75 кВт. Масса 1750 кг. . Самовывоз. | Длина 1800, ширина 1060, высота 1260. Толщина пиломатериала max 145, min 15. Большая ширина пиломатериала 550. Расст. между пилами max 400, min 15. Меньшая длина пиломатериала 800. D пил 500. Кол-во пил 2-7. Скорость вращ. 2370 об./мин. Мощность 56,1 кВт. Масса 1390 кг. Обслуж. персонал 2. |
| Стоимость, долл. США | 7 300 | 7 800 | 7 150 | 6 526 | |
| Виды поправок | |||||
| Состав имущ. прав | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Поправка на уторговывание | -3% | -3% | -3% | -3% | Рыночн. |
| Скорректир. стоимость | 7 081 | 7 566 | 6 936 | 6 330 | |
| Время | На дату оценки | На дату оценки | На дату оценки | На дату оценки | |
| Скорректир. стоимость | 7 081 | 7 566 | 6 936 | 6 330 | |
| Таможенная очистка | -5% | -5% | -5% | 0% | |
| Скорректир. стоимость | 6 727 | 7 188 | 6 589 | 6 330 | |
| Технические характеристики | 0% | -2,5% | -2,5% | 28,8% | |
| Скорректир. стоимость | 6 727 | 7 008 | 6 424 | 8 153 | |
| Физический износ оборудования | -49,8% | -49,8% | -49,8% | -49,8% | |
| Скорректир. стоимость | 3 377 | 3 518 | 3 225 | 4 093 | |
| Дефекты эксплуатации/ хранения | -20% | -20% | -20% | -20% | |
| Скорректир. стоимость | 2 702 | 2 814 | 2 580 | 3 274 | |
| Итого стоим. Объекта (усредненно), долл. США/ | 2 800 | ||||
| ЗАО "Вигаль", т.(812)567-8341 | ООО "РиМо-Техника", (095)235-1653 | www.avant-1.ru/rt_price.htm | "Holztech", (095)799-9366 | ||
Определение корректировок.