Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.
Зарождение двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежала государству.
В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы:
- перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;
- помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;
- выравнивание потоков ипотечных средств.
В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как разного уровня агентства, так и частные участники рынка [15, с.54].
Далее рассмотрим, каким образом механизм ипотечного кредитования реализован в экономически развитых государствах.
История и современность зарубежного ипотечного кредитования.Германия.Гораздо ближе белорусскому законодательству одноуровневая модель ипотечного кредитования. Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и др. В Польше, Чехии, Словакии, Венгрии также приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования.
Суть европейской одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска специальных ценных бумаг - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков ограничивается, как правило, операциями, характеризующимися невысокой степенью риска и строго контролируются государством и органами банковского надзора.
В настоящее время в Германии успешно функционируют 27 ипотечных банков. Деятельность частных ипотечных банков (Hypothekenbanken) как кредитных учреждений регулируется законом о кредите и законом об ипотечном банке. Согласно закону об ипотечном банке ипотечные банки могут организовываться только в юридической форме закрытого акционерного общества или товарищества. Практически все существующие в настоящее время учреждения в области ипотечного кредитования в Германии являются акционерными обществами.
Основу германского ипотечного кредитования составляет правовой механизм выпуска и обращения закладных листов. Поэтому одна из важнейших проблем ипотечных банков - проблема надежности закладных листов. Ценные бумаги банка, в том числе и ипотечные ценные бумаги, надежны настолько, насколько надежен сам банк. С конца XIX в. деньги по ипотечным облигациям использовались только на выдачу ипотечных кредитов. Сегодня большинство национальных европейских законодательств ограничивает круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы [47, с.69].
Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит заносится туда не в полном объеме, а в размере 60 % от размера обеспечения. Необходимо учитывать, что оценка обеспечения (стоимость недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости, определенной на перспективу. Это позволяет в случае банкротства ипотечного банка выполнить требования кредиторов по закладным листам в полном объеме.
К гарантиям надежности ипотечного банка и закладных листов относится также то, что в каждом ипотечном банке имеются управляющий и его заместитель, назначаемые органом надзора за банками. Основной их задачей является надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения используемой для обеспечения суммы в особый ипотечный реестр. Закладные листы выдаются только после того, как управляющий подтверждает наличие соответствующего их обеспечения и записи их в ипотечном реестре. Аннулирование занесенной в ипотечный реестр записи об имуществе возможно только с полученного в письменной форме согласия управляющего. Кроме этого, все ипотечные банки проверяются один раз в два года, а также регулярно направляют копии своих реестров в надзорный орган.
Характерной чертой ипотечного кредитования в Германии является его долгосрочность. До конца 60-х гг. XX в. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на такой же срок. Но в последующем ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое на 5-10 лет, и, соответственно, закладные листы стали выпускаться с более короткими сроками обращения.
Таким образом, основу германской модели ипотечного кредитования составляют правовые механизмы выпуска и обращения закладных листов и управления недвижимой собственностью. Эта система в отличие от американской в меньшей степени характеризуется прямой поддержкой государства, которое только формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки - систему налоговых льгот для банков, граждан и компаний, связанных с ипотечными процессами.
Можно констатировать, что ипотечные банки в Германии за свою длительную историю доказали свою жизнедеятельность, приспосабливаемость к экономическим условиям, способность к привлечению капиталов на рынок недвижимости, к положительному влиянию на экономику страны.
Франция. Во Франции ипотека регулируется Гражданским кодексом 1804 г. (титул 17) и рассматривается в качестве самостоятельного способа вещного обеспечения обязательств, наряду с залогом, правом удержания и привилегиями. По общему правилу «ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество». Законодательством, однако, допускается ипотечный кредит под залог морских, речных и воздушных судов, которые относятся к категории движимых вещей. Французским законодательством предусмотрено пять основных видов общей ипотеки, возникающей непосредственно в силу закона, и специальная, которая обременяет все принадлежащее должнику наличное индивидуально-определенное недвижимое имущество.
Ипотека может быть основана на договоре, указании закона или решении суда. Основные виды законных и судебных ипотек бывают, как правило, общими, причем все они подлежат записи в бюро хранения ипотек, находящемся в ведении Министерства финансов.
Во Франции особо выделяются такие права ипотечного кредитора, как право преимущества и право следования. Первое из них означает право ипотечного кредитора преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение его требований за счет цены обремененной ипотекой недвижимости. Второе состоит в возможности для кредитора осуществить основанные на ипотеке права не только против должника, но и против третьего лица, являющегося держателем обремененного недвижимого имущества. Необходимо отметить, что до момента осуществления кредитором основанных на ипотеке прав за должником сохраняются все правомочия собственника по управлению имуществом, извлечению из него плодов, доходов и даже его отчуждению [47, с.76].
Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. Ипотечный кредитор, чье требование не удовлетворено в установленный срок, вправе обратить взыскание на обремененную ипотекой недвижимость. Для этого должнику через судебного пристава предъявляется требование о платеже, которое подлежит записи в бюро хранения ипотек. С момента записи права должника на его недвижимость существенно ограничены.
Прежде всего, запись лишает его права управления и пользования имуществом. Должник, на недвижимость которого обращено взыскание, утрачивает и право распоряжаться ею. Он не может более ни установить на нее вещных обременений, ни осуществить ее отчуждение. При невыполнении обеспеченных ипотекой требований недвижимость, на которую обращено взыскание, подлежит продаже с публичных торгов.
Основное применение физическими лицами залога недвижимости во Франции - использование ипотечных кредитов для строительства жилья. Система жилищного финансирования Франции характеризуется сочетанием различных форм участия государственного и частного капиталов. Государственная политика нацелена, во-первых, на поддержание активности сферы жилищного строительства, во-вторых, на обеспечение доступа всех слоев населения к качественному жилью.
Здесь, в частности, применяются следующие льготы: прямые субсидии, предоставляемые семье на приобретение квартиры; уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму процентов, уплачиваемых по кредиту; участие государства в выплате процентов по кредиту, т.е. долевое участие заемщика и государства в погашении процентов.
Одной из наиболее распространенных форм финансирования жилья в рыночном секторе является система сбережений на жилищное строительство, которая функционирует во Франции с 1965 г. Эта система предполагает накопление определенной суммы на счете в сберегательных кассах в течение определенного срока в целях получения впоследствии выгодного целевого кредита на покупку, строительство или ремонт жилья.