В зависимости от типа сберегательной системы минимальные сроки накопления устанавливаются от 1,5 до 5 лет. По счетам начисляются проценты, которые несколько ниже процентов по обычным депозитным вкладам. Следует отметить, что размеры и сроки кредита устанавливаются в зависимости от суммы накоплений и длительности сберегательного периода. Сберегательные счета предполагают накопление суммы в размере до 40 % от цены недвижимости в течение определенного срока. Проценты, получаемые клиентами по сберегательным счетам, освобождены от налога на доходы с физических лиц, что еще в большей степени расширяет возможности населения финансировать жилье за счет собственных и заемных средств.
Великобритания.В Великобритании законодательством предусмотрен институт ипотечного залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в частности Законом о собственности 1925 г. и Законом о потребительском кредите 1974 г. Заметная роль в регулировании ипотечных отношений принадлежит судебной практике.
Ипотечным залогом в английском праве называется предоставление земли или движимого имущества (включая имущественные права) для обеспечения денежного обязательства. К ипотечному залогу относят также обременение любого интереса в движимом и недвижимом имуществе или соглашение создать такое обременение для обеспечения денежных обязательств или обязательств, подлежащих денежной оценке.
Главное отличие ипотечного залога от других способов вещного обеспечения по британскому праву заключается в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику.
Ипотечный залог может быть основан на общем праве и на праве справедливости. По праву справедливости залогодержателю принадлежит право владения заложенным имуществом при наличии специального соглашения об этом или по приказу суда.
Ипотечный залог по британскому праву возникает на основании договора. Ипотека земли подлежит регистрации в Реестре земельных обременении. По договору ипотечного залога залогодержателю принадлежит право владения ипотечным имуществом, и если ипотечным договором не предусмотрено иное, то и право немедленно вступить во владение этим имуществом или получать с него арендные платежи и доходы. Однако до тех пор, пока залогодержатель не потребует предоставления ему имущества во владение или не начнет получать с него арендные платежи и доходы, оно может оставаться в законном владении залогодателя.
Если ипотечное имущество с разрешения залогодержателя остается во владении залогодателя, то по отношению к залогодержателю он занимает положение арендатора. Но складывающиеся при этом отношения несколько отличаются от обычных арендных отношений: залогодатель не обладает правами бессрочного арендатора, он может быть лишен владения недвижимостью без предварительного уведомления.
Право залогодателя осуществлять все правомочия собственника в отношении ипотечного имущества, находящегося в его владении, подвержено одному существенному ограничению, а именно: он не может уменьшать его стоимость до такого предела, когда этого имущества станет недостаточно для обеспечения долга. Поскольку конструкция ипотечного залога по британскому праву основана на условной передаче ипотечному кредитору титула собственности, залогодатель (должник) лишается права распоряжения вещью, обремененной залогом. Даже если обремененное имущество остается во владении залогодателя, он оказывается в положении арендатора. Соответственно залогодатель не имеет возможности осуществлять отчуждение этого имущества до тех пор, пока с него не будет снято обременение.
Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. По английскому общему праву залогодатель, не выполнивший своих обязательств относительно места, времени и способа платежа, теряет право на заложенное имущество, которое становится собственностью ипотечного кредитора. Однако издревле суды справедливости признавали за залогодателем право выкупа (возврата) ипотечного имущества путем подачи им «в разумные сроки» заявления о готовности уплатить долг вместе с процентами, если только судом не был вынесен приказ о лишении залогодателя права выкупа закладной. Поскольку такое право залогодателя могло быть осуществлено только через суды справедливости, оно получило наименование «возврата по праву справедливости».
Право возврата действует до момента вынесения судом приказа о лишении залогодателя права выкупа закладной, а в случае ипотеки, когда ипотечный кредитор владеет ею, -до истечения срока, установленного для подачи иска о возврате ипотечного имущества; права залогодателя на заложенную землю прекращаются в результате ее продажи по решению суда или по условиям ипотечного договора.
В случае неуплаты долга заложенное имущество продается с аукциона либо по частному договору [47, с.82].
Швеция.В Швеции ипотека регулируется Земельным кодексом Швеции 1970 г., законами о формировании недвижимости 1970 г. и об автоматизированном регистре прав на недвижимость 1973 г., а также постановлением о регистре прав на недвижимость 1974 г. с поправками, внесенными в эти правовые акты. В ст. 1 гл. 1 Земельного кодекса закреплено, что «недвижимым имуществом является земля, которая делится на единицы недвижимости. К недвижимости относятся здания, коммуникации, ограды и другие сооружения, расположенные под либо над землей, и находящиеся в постоянном использовании; растущие деревья и иная растительность; естественные удобрения».
Следует подчеркнуть, что залог недвижимости является по существу самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств в Швеции. Относительная стабильность цен на недвижимость с достаточно устойчивой тенденцией к их повышению, а также высокий уровень правового регулирования отношений, связанных с залогом не движимости, обеспечивают широкое распространение таких сделок и их привлекательность для кредиторов и собственников недвижимого имущества.
Свидетельство о предоставлении ипотеки называется закладным правовым актом. Этот акт составляется либо в письменной форме (свидетельство об ипотеке), либо посредством регистрации ипотеки в регистре закладных правовых актов согласно закону о регистре закладных правовых актов 1994 г.
Право залога предоставляется собственником единицы недвижимости, отдающим закладной правовой акт в качестве гарантии за возврат требуемого имущества. В залог могут быть переданы несколько единиц недвижимости (общая ипотека). Общая ипотека может также возникнуть в результате раздела единицы недвижимости, переданной в залог. На один и тот же объект недвижимости может быть выдано несколько свидетельств об ипотеке в пределах суммы оценки, либо произведен обмен одного на два и более новых свидетельства об ипотеке. В таком случае ранее вы данное свидетельство имеет приоритет перед выданным позднее. Закладной правовой акт в компьютерном варианте считается переданным кредитору, если тот (либо его представитель) был зарегистрирован в качестве залогодержателя в регистре закладных правовых актов.
Право ипотеки может быть аннулировано по ходатайству собственника единицы недвижимости и с согласия держателя свидетельства об ипотеке. Если в качестве держателя права ранее в земельный регистр было внесено другое лицо, земельный регистрационный орган после внесения записи о вступлении в новое пользование должен аннулировать ранее существовавшую запись и письменно уведомить об этом лицо, записанное ранее в качестве держателя соответствующего права. Если сторона, записанная в качестве держателя права, уведомляет, что пользование указанным имуществом завершилось, такая запись должна быть аннулирована [47, с.85].
В заключение вопроса следует повторить, что за рубежом большое распространение получила система социальной защиты в области жилищного строительства, основанная на системе ипотечного кредитования, суть которого состоит в предоставлении в залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды.
3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
3.1 Ипотечное кредитование как инструмент финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь
Подводя итоги проведенного анализа условно жилищное финансирование можно разделить на следующие виды:
- финансирование жилищного строительства строительными фирмами за счет собственных источников и краткосрочного кредитования;
- финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;
- покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;
- финансирование арендного сектора жилья, частного и государственного;
- финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инженерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;
- финансирование инфраструктуры (преимущественно государственное);
- финансирование земли с предоставлением залоговых кредитов на покупку или аренду земельных участков под жилищное строительство либо на их улучшение.
При этом жилищное финансирование может осуществляться в трех основных формах: