Повышению уровня социальной защищенности должно способствовать и предоставление возможности получать целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Поэтому необходимо законодательное определение категорий граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет республиканского или местного бюджетов. В данную группу должны быть включены:
- молодые семьи;
- работники бюджетной сферы;
- лица, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС;
- инвалиды;
- прочие категории населения, являющиеся на сегодняшний день наименее обеспеченными и социально защищенными.
Кроме этого, представляется целесообразным формирование в Республике Беларусь региональных ипотечных программ, которые могут устанавливать дополнительные льготы и гарантии для определенных категорий граждан, учитывая возможности местных бюджетов.
Однако неразвитость в нашей стране рынка ипотечных кредитов вызвана не только неплатежеспособностью заемщиков. Зачастую выдача долгосрочных кредитов - рискованное мероприятие и для кредитующих организаций. Это обусловлено как сроком возврата кредита, так и неэффективностью механизма обращения взыскания на заложенное жилье недобросовестного заемщика, особенно если такое жилье является для него единственным местом жительства. В связи с этим встает вопрос о рефинансировании первичных кредиторов через специализированных субъектов - операторов вторичного ипотечного рынка. Таковыми в Республике Беларусь должны выступить агентства ипотечного жилищного кредитования.
В заключение вопроса следует повторить, что наиболее приемлемым вариантом финансирования жилищных программ в Республике Беларусь является смешанный тип жилищного финансирования, так как расширение возможностей для жилищных инвестиций населения путем формировании в республике системы ипотечного жилищного кредитования, направленное на решение жилищной проблемы, позволит повысить уровень социальной защиты населения и будет являться дополнительным фактором социальной стабильности в государстве.
3.2 Роль органов государственного управления при формировании механизма ипотечного кредитования населения в Республике Беларусь
В формировании механизма ипотечного кредитования населения в Республике Беларусь главная роль должна принадлежать органам государственной власти и управления.
Государственное управление ипотечным рынком заключается в обеспечении благоприятных условий его развития и эффективного взаимодействия с сопряженными секторами экономики. В частности, это:
- формирование законодательной базы, регулирующей все правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, и обеспечивающей устойчивое развитие ипотечного рынка в целом;
- разработка и принятие унифицированных ипотечных стандартов и правил, направленных на защиту прав инвестора, заемщика и кредитора;
- мероприятия, направленные на контроль над инфляционными процессами, тормозящими развитие рынка ссудного капитала;
- предоставление государственных гарантий с целью снижения ипотечных рисков;
- мероприятия, направленные на создание гарантированных низко рисковых финансовых инструментов, служащих ориентиром на рынке ссудного капитала;
- внедрение эффективных мероприятий по государственному субсидированию при ипотечных сделках;
- мероприятия, направленные на укрепление финансово-кредитной системы, в частности на процессы сбережения и накопления, вовлечения ресурсов в экономический оборот как основы для появления долгосрочных кредитных ресурсов;
- использование и управление административным ресурсом для привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечных кредитов;
- мероприятия, направленные на устойчивое функционирование рынка ипотечных ценных бумаг.
На первом этапе важнейшая роль должна принадлежать законодательным органам, так в настоящее время для развития системы ипотечного кредитования населения необходимо создание нормативно-правовой базы. Новым импульсом в развитии жилищного строительства в республике должен стать Закон об ипотеке. Принятие данного Закона позволит уйти от долгосрочного льготного кредитования и значительно упростит работу банков с гражданами по ипотечному кредитованию строительства жилья.
По мнению специалистов Министерства экономики, создание системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь возможно при реализации ряда экономических и институциональных предпосылок. Прежде всего, должны быть созданы необходимые макроэкономические условия для ипотеки. Это - стабильные темпы экономического роста и снижение инфляции до 10 % в год, стабильность национальной валюты и рост доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления, установление оптимальной стоимости жилья.
Определенные шаги в создании условий для формирования ипотечного кредитования населения в Республике Беларусь уже сделаны. Значительная работа проведена по совершенствованию ценообразования в строительстве. Приняты меры по ограничению роста стоимости жилья с государственной поддержкой. Кардинально пересмотрена нормативная и методологическая база по ценообразованию проектного дела. Еще с времен СССР стоимость разработки проектной документации определялась в процентах от стоимости строительства объекта. В 2005 г. Минстройархитектуры разработана и внедрена новая методика расчета стоимости проектно-изыскательских работ на основе натуральных показателей (мощности, площади, объема, вместимости). В результате удалось снизить стоимость проектных работ в строительстве на 18-20 %.
В 2007 г. завершена разработка современной нормативной базы (инструктивно-методологических документов, сборников ресурсно-сметных норм) по переходу с 1 января 2008 г. на новые цены в строительстве, что обеспечивает формирование сметной стоимости строительства объектов в действующих ценах на 1 января 2006 г. Их применение позволит инвесторам и заказчикам более точно определять стоимость строительства на любой временной период, используя упрощенную индексацию изменения цен.
Данные мероприятия по стабилизации уровня цен и снижению темпов роста стоимости жилищного строительства приводят к повышению заинтересованности населения в получении долгосрочных ипотечных кредитов населения, так как стабилизация цен в значительной степени способствует повышению уровня платежеспособности потенциальных кредитополучателей и приданию им уверенности в возможности возврата полученных средств.
При формировании и функционировании системы ипотечного кредитования предлагается также активное участие Министерства по налогам и сборам и Фонда социальной защиты населения, деятельность которых в определенной степени способна оказывать влияние на эффективность системы ипотечного кредитования. В частности, действующие в настоящее льготы в части выплаты подоходного налога при осуществлении гражданами финансирования жилищного строительства с привлечением кредитных ресурсов предоставляются:
- в сумме фактически произведенных плательщиком, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры, а также на погашение кредитов (включая проценты по ним), полученных плательщиком в банках Республики Беларусь и фактически израсходованных им на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры;
- в сумме фактически произведенных плательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества.
При формировании нормативной базы ипотечного кредитования представляется целесообразным применение аналогичных льгот.
Важнейшая роль в формировании и обеспечении функционирования системы долговременного ипотечного кредитования наряду с другими институтами государственной власти и управления должна принадлежать Министерству экономики Республики Беларусь, деятельность которого, по мнению автора, должна заключаться в следующем:
- расчет основных параметров функционирования системы ипотечного кредитования;
- подготовка кратко- средне- и долгосрочных прогнозов развития системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь;
- проведение балансовой увязки основных параметров функционирования системы ипотечного кредитования с другими сферами исходя из динамики и прогнозного спроса и наличия ресурсов.
- определение целесообразности условий привлечения зарубежных инвестиций для функционирования системы ипотечного кредитования;
- осуществление контроля и мониторинга эффективности функционирования системы ипотечного кредитования совместно с Министерством финансов, Министерством статистики и анализа, Национальным Банком, Министерством архитектуры и строительства и другими заинтересованными ведомствами;