Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов (стр. 6 из 10)
Особенностью методов анализа риска является использование вероятностных понятий и статистического анализа. Это соответствует современным международным стандартам и является весьма трудоемким процессом, требующим поиска и привлечения многочисленной количественной информации. Эта черта анализа риска отпугивает многих предпринимателей, т. к. требует специфических знаний и навыков. В этом случае выходом из положения является привлечение квалифицированных консультантов, которым ставятся задачи и предоставляется набор всей необходимой информации. Такая практика распространена в западных странах.
В ряде случаев можно ограничиться более простыми подходами, не предполагающими использования вероятностных категорий. Эти методы достаточно эффективны как для совершенствования менеджмента предприятия в ходе реализации инвестиционного проекта, так и для обоснования целесообразности инвестиционного проекта в целом. Эти подходы связаны с использованием :
· анализа чувствительности,
· анализа сценариев инвестиционных проектов.
Различают две группы подходов к анализу неопределенности:
· анализ неопределенности путем анализа чувствительности и сценариев,
· анализ неопределенности с помощью оценки рисков, который может быть проведен с использованием разнообразных вероятностно-статистических методов.
Как правило, в инвестиционном проектировании используются последовательно оба подхода - сначала первый, затем второй. Причем первый является обязательным, а второй - весьма желательным, в особенности, если рассматривается крупный инвестиционный проект с общим объемом финансирования свыше одного миллиона долларов[6].
Цель анализа чувствительности состоит в сравнительном анализе влияния различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности проекта, например, внутреннюю норму прибыльности.
Последовательность проведение анализа чувствительности:
1. Выбор ключевого показателя эффективности инвестиций, в качестве которого может служить внутренняя норма прибыльности (IRR) или чистое современное значение (NPV).
2. Выбор факторов, относительно которых разработчик инвестиционного проекта не имеет однозначного суждения (т. е. находится в состоянии неопределенности). Типичными являются следующие факторы:
o капитальные затраты и вложения в оборотные средства,
o рыночные факторы - цена товара и объем продажи,
o компоненты себестоимости продукции,
o время строительства и ввода в действие основных средств.
3. Установление номинальных и предельных (нижних и верхних) значений неопределенных факторов, выбранных на втором шаге процедуры. Предельных факторов может быть несколько, например
5% и 10% от номинального значения (всего четыре в данном случае)4. Расчет ключевого показателя для всех выбранных предельных значений неопределенных факторов.
Анализ сценариев - это прием анализа риска, который на ряду с базовым набором исходных данных проекта рассматривает ряд других наборов данных, которые по мнению разработчиков проекта могут иметь место в процессе реализации. В анализе сценария, финансовый аналитик просит технического менеджера подобрать показатели при “плохом” стечении обстоятельств (малый объем продаж, низкая цена продажи, высокая себестоимость единицы товара, и т. д.) и при “хорошем”. После этого, NPV при хороших и плохих условиях вычисляются и сравниваются cожидаемым NPV.
Процесс анализа риска может быть разбит на следующие стадии.
| Прогнозная модель Подготовка модели, способной прогнозировать расчет эффективности проекта | => | Распределение вероятности (шаг1) Определение вероятностного закона распределения случайных переменных | => | Распределение вероятности (шаг 2) Установление границ диапазона значений переменных | => | ||||||
| => | Условия корреляции Установление отношений коррелированных переменных | => | Имитационные прогоны Генерирование случайных сценариев, основанных на наборе допущений | => | Анализ результатов Статистический анализ результатов имитации | ||||||
Рис. 4. Процесс анализа риска
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оценка эффективности инвестиционных проектов является одним из наиболее важных этапов в процессе управления реальными инвестициями. От того, насколько качественно выполнена такая оценка, зависит правильность принятия окончательного решения.
В процессе осуществления оценки эффективности для получения объективных результатов необходимо учитывать следующие моменты:
· оценка эффективности инвестиционных проектов должна осуществляться на основе сопоставления объема инвестиционных затрат, а также сумм планируемой прибыли и сроков окупаемости инвестированного капитала;
· оценка объема инвестиционных затрат должна охватывать все используемые ресурсы, задействованные при реализации проекта;
· оценка окупаемости инвестируемых средств должна осуществляться на основе показателя чистого денежного потока, который формируется за счет сумм чистой прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта;
· в процессе оценки суммы инвестиционных затрат и чистого денежного потока должны быть приведены к настоящей стоимости с помощью дисконтной ставки, которая должна быть дифференцирована для различных инвестиционных проектов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Волков И., Грачева М., Алексанов Д. Учет влияния инфляции в проектном анализе. Институт экономического развития Всемирного банка, 2003 г.
2. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2003
3. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд. – М.: Проспект, 2008
4. Макконелл, Брю. Экономикс Принципы, проблемы и политика.- Москва, ИНФА-М, 2008
5. Непомнящий Н.Г. Инвестиционное проектирование: учебное пособие.- Таганрог: ТРТУ, 2003
6. Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов- М.: Финансы и статистика,2005
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). - М.: Экономика, 2000.
8. Елена Бреслав. Выгодно или не выгодно, когда и кому. - Латвияс Экономистс, - №1, 2005
1. Описание проекта и анализ местоположения
Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморской районе г. Санкт- Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52
Основные характеристика проекта, с точки зрения его местоположения:
Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.
2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели
С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:
1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.
2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.
3. Строительство бизнес-центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
4. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м2 коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16 %, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17 %, в зависимости от анализируемого проекта).
Основываясь на приведенную ниже классификацию бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристик проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес-центра класса «В».
Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 2.
Таблица 1.Классификация бизнес центров
| Класс бизнес-центра | Характеристики, определяющие класс бизнес-центра | ||
| Местоположение | Тип и технический уровень здания | Уровень управляющей компании и сервиса | |
| А | Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой. | Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки. | Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение. |
| Б | Территории исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей. | Отдельно стоящее специализированное здание, высотки. | Уровень отделки (если существующее - капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан). |
| С | Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро. | Размещение в административных зданиях, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта "советского типа", до хорошего современного интерьера, обеспеченье телефонией. | Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки. |
Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта