Смекни!
smekni.com

Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов (стр. 7 из 10)

Показатель Бизнес-центр класса "В", "Приморский"
Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация Варинта.4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация
1 Полезная площадь объекта м2, в том числе: 6400
2 - передаваемых в аренду 6400 5220 6400 5220
- реализуемых 1180 1180
3 Срок строительства, месяцев 18
4 Прогнозная себестоимоть строительства м2 коммерческой площади, евро 900
5 Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2006 год), евро 1150 1150
6 Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на конечный период (2012 год), евро 1450
7 Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год), евро 26
8 Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2007 год), евро 8,26
9 Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год 5%
10 Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год 7%
11 Прогнозная средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год 7%
12 Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % в год 4%
13 Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год 6%
14 Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая 16%
* - под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта в аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД)

3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.


Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)

Год Арендная плата в месяц (евро за кв.м) Площадь сдаваемая в аренду (кв.м) Годовая арендная плата, евро Коэффициент заполняемости Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006 - - - - -
2007 26,00 6400 998400,00 0,93 928512,00
2008 27,56 6400 2116608,00 0,93 1968445,44
2009 29,21 6400 2243604,48 0,93 2086552,17
2010 30,97 6400 2378220,75 0,93 2211745,30
2011 32,82 6400 2520913,99 0,93 2344450,01
2012 34,79 6400 2672168,83 0,93 2485117,02

Таблица 4. Поступление денежных средств от сдачи в аренду

Год Арендная плата в месяц (евро за кв.м) Площадь сдаваемая в аренду (кв.м) Годовая арендная плата, евро Коэффициент заполняемости Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006 - - - - -
2007 26,00 5220 814320,00 0,93 757317,60
2008 27,56 5220 1726358,40 0,93 1605513,31
2009 29,21 5220 1829939,90 0,93 1701844,11
2010 30,97 5220 1939736,30 0,93 1803954,76
2011 32,82 5220 2056120,48 0,93 1912192,04
2012 34,79 5220 2179487,70 0,93 2026923,57

В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок и коэффициента заполняемости. В таблице 3 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м2), а в таблице 4 с учетом того, что в 2006 году часть площади (1180 м2) была реализована.


Таблица 5. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 1)

Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Итого
1. CF по инвест.деятельности
1.1 оттоки 5760000,00 - - - - - - 5760000,00
1.2 притоки - - - - - - - -
1.3 CF по инвест деятельности ИТОГО 5760000,00 - - - - - - 5760000,00
2. CF по операционной деятельности
2.1 Притоки:
- доход от сдачи помещений в аренду - 928512,00 1968445,44 2086552,17 2211745,30 2344450,01 2485117,02 -
- доход от условной реализации объекта - - - - - - 9280000,00 9280000,00
2.2 Оттоки:
- расходы на эксплуатацию - 317184,00 659742,72 686132,43 713577,73 742120,83 771805,67 -
- затраты на управление (5%) управляющая компания) - 30566,40 65435,14 70020,99 74908,38 80116,46 85665,57 -
- затраты на управление (команда компании) - - - - - - - -
- амортизация - 57600,00 115200,00 115200,00 115200,00 115200,00 115200,00 -
- налог на имущество (2.2%) - 62726,40 122918,40 120384,00 117849,60 115315,20 112780,80 -
2.3 Операционный CF - 460435,20 1005149,18 1094814,75 1190209,59 1291697,52 1399664,98 -
2.4 Налог на прибыль (20 %) - 92087,04 201029,84 218962,95 238041,92 258339,50 279933,00 -
2.5 Амортизация (+) - 57600,00 115200,00 115200,00 115200,00 115200,00 115200,00 -
2.6 Чистый операционный доход - 425948,16 919319,35 991051,80 1067367,67 1148558,02 10514931,98 -
3. CF по операционной и инвестиционной деятельности -5760000,00 425948,16 919319,35 991051,80 1067367,67 1148558,02 10514931,98 -
3.1 CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом -5760000,00 -5334051,84 -4414732,49 -3423680,69 -2356313,02 -1207755,00 9307176,98 -
3.2 Дисконт - фактор (16 %) 1,00 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48 0,41 -
3.3 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности -5760000,00 367196,69 683204,03 634924,94 589497,66 546843,42 4315772,39 -
3.4 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом -5760000,00 -5392803,31 -4709599,28 -4074674,34 -3485176,67 -2938333,25 1377439,14 -
4. PP - простой срок окупаемости инвестиций 4 года 7 месяцев
5. DPP - дисконтированный срок окупаемости 5 лет 2 месяца
6. NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость 1377439,14
7. IRR - внутренняя норма дохода 21,31%
8. PI - индекс рентабельности инвестиций 1,24

Таблица 6. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 2)

Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Итого
1. CF по инвест деятельности
1.1 оттоки 5 760 000,00 - - - - - - 5 760 000,00
1.2 притоки - - - - - - - -
1.3 CF по инвест деятельности ИТОГО 5 760 000,00 - - - - - - 5 760 000,00
2. CF по операционной деятельности
2.1 Притоки:
- доход от сдачи помещений в аренду - 757 317,60 1 605 513,31 1 701 844,11 1 803 954,76 1 912 192,04 2 026 923,57 -
- доход от реализации (продажи) 1180 кв.м. в 2006 году 1357000 - - - - - - 1 357 000,00
- доход от условной реализации объекта в 2012 - - - - - - 7 569 000,00 7 569 000,00
2.2 Оттоки:
- расходы на эксплуатацию - 258 703,20 538 102,66 559 626,76 582 011,83 605 292,31 629 504,00 -
- затраты на управление (5%) управляющая компания) - 24 930,72 53 370,53 57 110,87 61 097,15 65 344,99 69 870,97 -
- затраты на управление (команда компании) - - - - - - - -
- амортизация - 46 980,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 -
- налог на имущество (2.2%) - 51 161,22 100 255,32 98 188,20 96 121,08 94 053,96 91 986,84 -
2.3 Операционный CF 1 357 000,00 375 542,46 819 824,80 892 958,28 970 764,70 1 053 540,79 1 141 601,56 -
2.4 Налог на прибыль (20 %) 271 400,00 75 108,49 163 964,96 178 591,66 194 152,94 210 708,16 228 320,35 -
2.5 Амортизация (+) - 46 980,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 -
2.6 Чистый операционный доход 1 085 600,00 347 413,97 749 819,84 808 326,62 870 571,76 936 792,63 8 576 241,40 -
3. CF по операционной и инвестиционной деятельности -4 674 400,00 347 413,97 749 819,84 808 326,62 870 571,76 936 792,63 8 576 241,40 -
3.1 CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом -4 674 400,00 -4 326 986,03 -3 577 166,19 -2 768 839,57 -1 898 267,81 -961 475,18 7 614 766,23 -
3.2 Дисконт - фактор (16 %) 1,00 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48 0,41 -
3.3 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности -4 674 400,00 299 494,80 557 238,29 517 860,65 480 809,03 446 019,16 3 520 051,86 -
3.4 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом -4 674 400,00 -4 374 905,20 -3 817 666,91 -3 299 806,26 -2 818 997,22 -2 372 978,06 1 147 073,80 -
4. PP - простой срок окупаемости инвестиций 4 года 7 месяцев
5. DPP - дисконтированный срок окупаемости 5 лет 2 месяца
6. NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость 1 147 073,80
7. IRR - внутренняя норма дохода 21,44%
8. PI - индекс рентабельности инвестиций 1,20

Таблица 7. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 3)