Смекни!
smekni.com

Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов (стр. 8 из 10)

Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Итого
1. CF по инвест деятельности
1.1 оттоки 5 760 000,00 - - - - - - 5 760 000,00
1.2 притоки - - - - - - - -
1.3 CF по инвест деятельности ИТОГО 5 760 000,00 - - - - - - 5 760 000,00
2. CF по операционной деятельности
- доход от сдачи помещений в аренду - 928 512,00 1 968 445,44 2 086 552,17 2 211 745,30 2 344 450,01 2 485 117,02 -
- доход от условной реализации объекта - - - - - - 9 280 000,00 9 280 000,00
2.2 Оттоки:
- расходы на эксплуатацию - 317 184,00 659 742,72 686 132,43 713 577,73 742 120,83 771 805,67 -
- затраты на управление управляющая компания) - - - - - - - -
- затраты на управление (7 %) (команда компании) - 42 792,96 91 609,19 98 029,38 104 871,73 112 163,04 119 931,79 -
- амортизация - 57 600,00 115 200,00 115 200,00 115 200,00 115 200,00 115 200,00 -
- налог на имущество (2.2%) - 62 726,40 122 918,40 120 384,00 117 849,60 115 315,20 112 780,80 -
2.3 Операционный CF - 448 208,64 978 975,13 1 066 806,36 1 160 246,24 1 259 650,94 1 365 398,75 -
2.4 Налог на прибыль (20 %) - 89 641,73 195 795,03 213 361,27 232 049,25 251 930,19 273 079,75 -
2.5 Амортизация - 57 600,00 115 200,00 115 200,00 115 200,00 115 200,00 115 200,00 -
2.6 Чистый операционный доход - 416 166,91 898 380,10 968 645,08 1 043 396,99 1 122 920,75 10 487 519,00 -
3. CF по операционной и инвестиционной деятельности -5 760 000,00 416 166,91 898 380,10 968 645,08 1 043 396,99 1 122 920,75 10 487 519,00 -
3.1 CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом -5 760 000,00 -5 343 833,09 -4 445 452,98 -3 476 807,90 -2 433 410,91 -1 310 490,16 9 177 028,84 -
3.2 Дисконт - фактор (16 %) 1,00 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48 0,41 -
3.3 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности -5 760 000,00 358 764,58 667 642,76 620 569,91 576 258,87 534 637,18 4 304 520,95 -
3.4 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом -5 760 000,00 -5 401 235,42 -4 733 592,66 -4 113 022,75 -3 536 763,88 -3 002 126,70 1 302 394,25 =C6:J6
4. PP - простой срок окупаемости инвестиций 4 года 7 месяца
5. DPP - дисконтированный срок окупаемости 5 лет 2 месяца
6. NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость 1 302 394,25
7. IRR - внутренняя норма дохода 21,03%
8. PI - индекс рентабельности инвестиций 1,23

Таблица 8. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)

Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Итого
1. CF по инвест деятельности
1.1 оттоки 5 760 000,00 0 - - - - - 5 760 000,00
1.2 притоки - - - - - - - -
1.3 CF по инвест деятельности ИТОГО 5 760 000,00 - - - - - - 5 760 000,00
2. CF по операционной деятельности
2.1 Притоки:
- доход от сдачи помещений в аренду - 757 317,60 1 605 513,31 1 701 844,11 1 803 954,76 1 912 192,04 2 026 923,57 -
- доход от реализации 1180 кв.м. в 2006 году 1357000 - - - - - - 1 357 000,00
- доход от условной реализации объекта - - - - - - 7 569 000,00 7 569 000,00
2.2 Оттоки:
- расходы на эксплуатацию - 258 703,20 538 102,66 559 626,76 582 011,83 605 292,31 629 504,00 -
- затраты на управление управляющая компания) - - - - - - - -
- затраты на управление (7 %) (команда компании) - 34 903,01 74 718,75 79 955,21 85 536,00 91 482,98 97 819,36 -
- амортизация - 46 980,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 -
- налог на имущество (2.2%) - 51 161,22 100 255,32 98 188,20 96 121,08 94 053,96 91 986,84 -
2.3 Операционный CF 1 357 000,00 365 570,17 798 476,59 870 113,93 946 325,84 1 027 402,79 1 113 653,36 -
2.4 Налог на прибыль (20 %) 271 400,00 73 114,03 159 695,32 174 022,79 189 265,17 205 480,56 222 730,67 -
2.5 Амортизация (+) - 46 980,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 93 960,00 -
2.6 Чистый операционный доход 1 085 600,00 339 436,14 732 741,27 790 051,15 851 020,67 915 882,23 8 553 882,69 -
3. CF по операционной и инвестиционной деятельности -4 674 400,00 339 436,14 732 741,27 790 051,15 851 020,67 915 882,23 8 553 882,69 -
3.1 CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом -4 674 400,00 -4 334 963,86 -3 602 222,59 -2 812 171,45 -1 961 150,77 -1 045 268,54 7 508 614,15 -
3.2 Дисконт - фактор (16 %) 1,00 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48 0,41 -
3.3 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности -4 674 400,00 292 617,36 544 546,13 506 152,33 470 011,14 436 063,45 3 510 874,90 -
3.4 Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом -4 674 400,00 -4 381 782,64 -3 837 236,51 -3 331 084,18 -2 861 073,04 -2 425 009,59 1 085 865,31 -
4. PP - простой срок окупаемости инвестиций 4 года 8 месяцев
5. DPP - дисконтированный срок окупаемости 5 лет 2 месяца
6. NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость 1 085 865,31
7. IRR - внутренняя норма дохода 21,15%
8. PI - индекс рентабельности инвестиций 1,19

Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам
Показатели Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Вариант 4
NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость 1377439,14 1147073,80 1302394,25 1085865,31
IRR – внутренняя норма дохода 21, 31% 21,44% 21,03% 21,15%
PP - простой срок окупаемости инвестиций 4 года 7 месяцев 4 года 7 месяцев 4 года 7 месяцев 4 года 8 месяцев
DPP - дисконтированный срок окупаемости 5 лет 2 месяца 5 лет 2 месяца 5 лет 2 месяца 5 лет 2 месяца
PI - индекс рентабельности инвестиций 1,24 1,20 1,23 1,19

Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.

Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет высокую ожидаемую доходность.

Наиболее приближенным к 1 варианту по всем показателям является 3 вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.

Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.