4. Анализ чувствительности
Метод «анализ чувствительности» показывает, как измениться показатель «Чистая текущая стоимость» (NPV) от колебаний основных факторов, представленных в таблице 10.
Таблица 10. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности
№ | Показатели | Базовое значение | Выбранные границы |
1 | Ставка дисконтирования, % в год | 16% | 13% ÷ 22%, шаг 1% |
2 | Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 в месяц – темп прироста % в год | 26 евро – 6% | 3 % ÷ 9%, шаг 1% |
3 | Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 / месяц – темп прироста % в год | 8,26 евро – 4% | 0% ÷ 7%, шаг 1% |
4 | Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта в % от арендопригодной площади в год | 0,93 - 7% | 4% ÷ 17%, шаг 1% |
Для простоты расчетов была сделаны вспомогательные таблицы
Таблица 11. Значение коэффициентов дисконтирования
2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
13% | - | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 |
14% | - | 0,8772 | 0,7695 | 0,6750 | 0,5921 | 0,5194 | 0,4556 |
15% | - | 0,8696 | 0,7561 | 0,6575 | 0,5718 | 0,4972 | 0,4323 |
16% | - | 0,8621 | 0,7432 | 0,6407 | 0,5523 | 0,4761 | 0,4104 |
17% | - | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 |
18% | - | 0,8475 | 0,7182 | 0,6086 | 0,5158 | 0,4371 | 0,3704 |
19% | - | 0,8403 | 0,7062 | 0,5934 | 0,4987 | 0,4190 | 0,3521 |
20% | - | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 |
21% | - | 0,8264 | 0,6830 | 0,5645 | 0,4665 | 0,3855 | 0,3186 |
22% | - | 0,8197 | 0,6719 | 0,5787 | 0,4514 | 0,3700 | 0,3033 |
Таблица 12. Значение арендной платы при изменении темпа прироста
вариант (1, 3) | |||||||
2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
3% | - | 928512 | 1912734,72 | 1970116,76 | 2029220,26 | 2090096,87 | 2152799,78 |
4% | - | 928512 | 1931304,96 | 2008557,16 | 2088899,44 | 2172455,42 | 2259353,64 |
5% | - | 928512 | 1949875,20 | 2047368,96 | 2149737,41 | 2257224,28 | 2370085,49 |
6% | - | 928512 | 1 968 445,44 | 2 086 552,17 | 2 211 745,30 | 2 344 450,01 | 2 485 117,02 |
7% | - | 928512 | 1987015,68 | 2126106,78 | 2274934,25 | 2434179,65 | 2604572,23 |
8% | - | 928512 | 2005585,92 | 2166032,79 | 2339315,42 | 2526460,65 | 2728577,50 |
9% | - | 928512 | 2024156,16 | 2206330,21 | 2404899,93 | 2621340,93 | 2857261,61 |
вариант (2 ,4) | |||||||
3% | - | 757 317,60 | 1560074,26 | 1606876,48 | 1655082,78 | 1704735,26 | 1755877,32 |
4% | - | 757 317,60 | 1575220,61 | 1638229,43 | 1703758,61 | 1771908,95 | 1842785,31 |
5% | - | 757 317,60 | 1590366,96 | 1669885,31 | 1753379,57 | 1841048,55 | 1933100,98 |
6% | - | 757 317,60 | 1 605 513,31 | 1 701 844,11 | 1 803 954,76 | 1 912 192,04 | 2 026 923,57 |
7% | - | 757 317,60 | 1620659,66 | 1734105,84 | 1855493,25 | 1985377,78 | 2124354,22 |
8% | - | 757 317,60 | 1635806,02 | 1766670,50 | 1908004,14 | 2060644,47 | 2225496,03 |
9% | - | 757 317,60 | 1650952,37 | 1799538,08 | 1961496,51 | 2138031,19 | 2330454,00 |
Таблица 13. Значение расходов на эксплуатацию при изменении темпа прироста
Расходы на эксплуатацию (вариант 1 и 3) | |||||||
2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
0% | - | 317184,00 | 634368,00 | 634368,00 | 634368,00 | 634368,00 | 634368,00 |
1% | - | 317184,00 | 640711,68 | 647118,80 | 653589,98 | 660125,88 | 666727,14 |
2% | - | 317184,00 | 647055,36 | 659996,47 | 673196,40 | 686660,32 | 700393,53 |
3% | - | 317184,00 | 653399,04 | 673001,01 | 693191,04 | 713986,77 | 735406,38 |
4% | - | 317184,00 | 659742,72 | 686132,43 | 713577,73 | 742120,83 | 771805,67 |
5% | - | 317184,00 | 666086,40 | 699390,72 | 734360,26 | 771078,27 | 809632,18 |
6% | - | 317184,00 | 672430,08 | 712775,88 | 755542,44 | 800874,98 | 848927,48 |
7% | - | 317184,00 | 678773,76 | 726287,92 | 777128,08 | 831527,04 | 889733,94 |
Расходы на эксплуатацию (вариант 2 и 4) | |||||||
2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
0% | - | 258703,20 | 517406,40 | 517406,40 | 517406,40 | 517406,40 | 517406,40 |
1% | - | 258703,20 | 522580,46 | 527806,27 | 533084,33 | 538415,17 | 543799,33 |
2% | - | 258703,20 | 527754,53 | 538309,62 | 549075,81 | 560057,33 | 571258,47 |
3% | - | 258703,20 | 532928,59 | 548916,45 | 565383,94 | 582345,46 | 599815,83 |
4% | - | 258703,20 | 538 102,66 | 559 626,76 | 582 011,83 | 605 292,31 | 629 504,00 |
5% | - | 258703,20 | 543276,72 | 570440,56 | 598962,58 | 628910,71 | 660356,25 |
6% | - | 258703,20 | 548450,78 | 581357,83 | 616239,30 | 653213,66 | 692406,48 |
7% | - | 258703,20 | 553624,85 | 592378,59 | 633845,09 | 678214,24 | 725689,24 |
Таблица 14. Значение арендной платы при изменении коэффициента недозагрузки
вариант (1,3) | |||||||
2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
4% | - | 958464,00 | 2031943,68 | 2153860,30 | 2283091,92 | 2420077,43 | 2565282,08 |
5% | - | 948480,00 | 2010777,60 | 2131424,26 | 2259309,71 | 2394868,29 | 2538560,39 |
6% | - | 938496,00 | 1989611,52 | 2108988,21 | 2235527,50 | 2369659,15 | 2511838,70 |
7% | - | 928512 | 1 968 445,44 | 2 086 552,17 | 2 211 745,30 | 2 344 450,01 | 2 485 117,02 |
8% | - | 918528,00 | 1947279,36 | 2064116,12 | 2187963,09 | 2319240,87 | 2458395,33 |
9% | - | 908544,00 | 1926113,28 | 2041680,08 | 2164180,88 | 2294031,73 | 2431673,64 |
10% | - | 898560,00 | 1904947,20 | 2019244,03 | 2140398,67 | 2268822,59 | 2404951,95 |
11% | - | 888576,00 | 1883781,12 | 1996807,99 | 2116616,47 | 2243613,45 | 2378230,26 |
12% | - | 878592,00 | 1862615,04 | 1974371,94 | 2092834,26 | 2218404,31 | 2351508,57 |
13% | - | 868608,00 | 1841448,96 | 1951935,90 | 2069052,05 | 2193195,17 | 2324786,89 |
14% | - | 858624,00 | 1820282,88 | 1929499,85 | 2045269,84 | 2167986,03 | 2298065,20 |
15% | - | 848640,00 | 1799116,80 | 1907063,81 | 2021487,64 | 2142776,89 | 2271343,51 |
16% | - | 838656,00 | 1777950,72 | 1884627,76 | 1997705,43 | 2117567,75 | 2244621,82 |
17% | - | 828672,00 | 1756784,64 | 1862191,72 | 1973923,22 | 2092358,61 | 2217900,13 |
вариант (2,4) | |||||||
4% | - | 781747,20 | 1657304,06 | 1756742,31 | 1862146,85 | 1973875,66 | 2092308,20 |
5% | - | 773604,00 | 1640040,48 | 1738442,91 | 1842749,48 | 1953314,45 | 2070513,32 |
6% | - | 765460,80 | 1622776,90 | 1720143,51 | 1823352,12 | 1932753,25 | 2048718,44 |
7% | - | 757 317,60 | 1605513,31 | 1701844,11 | 1803954,76 | 1912192,04 | 2026923,57 |
8% | - | 749174,40 | 1588249,73 | 1683544,71 | 1784557,39 | 1891630,84 | 2005128,69 |
9% | - | 741031,20 | 1570986,14 | 1665245,31 | 1765160,03 | 1871069,63 | 1983333,81 |
10% | - | 732888,00 | 1553722,56 | 1646945,91 | 1745762,67 | 1850508,43 | 1961538,93 |
11% | - | 724744,80 | 1536458,98 | 1628646,51 | 1726365,31 | 1829947,22 | 1939744,06 |
12% | - | 716601,60 | 1519195,39 | 1610347,12 | 1706967,94 | 1809386,02 | 1917949,18 |
13% | - | 708458,40 | 1501931,81 | 1592047,72 | 1687570,58 | 1788824,81 | 1896154,30 |
14% | - | 700315,20 | 1484668,22 | 1573748,32 | 1668173,22 | 1768263,61 | 1874359,43 |
15% | - | 692172,00 | 1467404,64 | 1555448,92 | 1648775,85 | 1747702,40 | 1852564,55 |
16% | - | 684028,80 | 1450141,06 | 1537149,52 | 1629378,49 | 1727141,20 | 1830769,67 |
17% | - | 675885,60 | 1432877,47 | 1518850,12 | 1609981,13 | 1706580,00 | 1808974,79 |
Итоговые таблицы по показателям:
Таблица 15. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования
Процент | вариант 1 | вариант 2 | вариант 3 | вариант 4 |
13% | 2352300,29 | 1942194,85 | 2269933,32 | 1875014,30 |
14% | 2008910,81 | 1662117,81 | 1929098,05 | 1597020,54 |
15% | 1684362,37 | 1397408,00 | 1606988,12 | 1334299,63 |
16% | 1377439,14 | 1 147 073,80 | 1 302 394,25 | 1 085 865,31 |
17% | 1087014,27 | 910195,95 | 1014195,69 | 850803,31 |
18% | 812042,69 | 685922,26 | 741353,10 | 628266,07 |
19% | 551554,47 | 473461,56 | 482901,89 | 417466,81 |
20% | 304648,87 | 272079,18 | 237946,30 | 217674,91 |
21% | 70488,77 | 81092,35 | 5653,90 | 28211,42 |
22% | -123957,97 | -77503,27 | -187630,40 | -129436,09 |
Показатели | вариант 1 | вариант 2 | вариант 3 | вариант 4 |
Стандартное отклонение | 837367,59 | 682977,94 | 830968,39 | 677758,59 |
Среднее значение | 1012480,37 | 849404,25 | 940283,42 | 790518,62 |
Коэффициент вариации | 0,83 | 0,80 | 0,88 | 0,86 |
График 1. Влияние изменения ставки дисконтирования на NPV
Таблица 16. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной платы
Процент | вариант 1 | вариант 2 | вариант 3 | вариант 4 |
3% | 1016969,46 | 853 065,72 | 949513,4074 | 798 046,88 |
4% | 1134263,54 | 948 733,70 | 1064338,137 | 891 700,79 |
5% | 1254400,27 | 1 046 720,22 | 1181945,68 | 987 624,44 |
6% | 1377439,14 | 1 147 073,80 | 1 302 394,25 | 1 085 865,31 |
7% | 1503440,52 | 1 249 843,67 | 1425742,971 | 1 186 471,61 |
8% | 1632465,69 | 1 355 079,83 | 1552051,816 | 1 289 492,27 |
9% | 1764576,82 | 1 462 832,97 | 1681381,662 | 1 394 976,92 |
Показатели | вариант 1 | вариант 2 | вариант 3 | вариант 4 |
Стандартное отклонение | 269182,71 | 219552,1457 | 263515,7019 | 214929,9952 |
Среднее значение | 1383365,1 | 1 151 907,13 | 1308195,418 | 1 090 596,89 |
Коэффициент вариации | 0,19 | 0,19 | 0,20 | 0,20 |