Особенности формирования цен на рынке жилья (стр. 3 из 5)

1.7 Порядок формирования базисных весов

Расчет средних цен и индексов цен проводится на региональном и федеральном уровнях.

На уровне субъекта Российской Федерации при осуществлении расчетов используются два вида базисных весов:

- для расчета средних цен одного квадратного метра общей площади проданного жилья по городам субъекта в течение отчетного года, отдельно для первичного и вторичного рынков жилья, в качестве весов принимаются среднегодовые доли типов проданных квартир из общего объема продаж за предыдущий год, рассчитанные для каждого города;

- в качестве базисных весов для расчета средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья по субъекту Российской Федерации в течение отчетного года используется информация о численности городского населения на начало отчетного года в городах, которые участвуют в наблюдении в данном субъекте.

На федеральном уровне при расчете средних цен и индексов цен базисными весами являются:

- для первичного рынка жилья - данные о вводе в действие жилья (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов") за предыдущий год;

- для вторичного рынка жилья - информация о численности городского населения субъекта на начало отчетного года.

Ввиду того, что при расчете средних цен по типам квартир в субъекте Российской Федерации используются постоянные веса для каждого типа квартир, в течение года наблюдение должно осуществляться по этим типам квартир.

Поскольку для расчета индекса цен в I квартале отчетного года необходима средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартиры IV квартала предыдущего года, следует при расчете индексов цен за первый квартал обеспечить полное заполнение информации за IV квартал по всем типам квартир, по которым будет осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году.

В том случае, если отобранная для наблюдения за ценами квартира ранее не участвовала в наблюдении, ее цену следует рассчитывать, используя приведенные выше рекомендации.

Средние цены и индексы цен (на уровне субъекта) рассчитываются только на те типы проданных квартир, по которым в базисном году имеется информация. Если в отчетном году в одной из наблюдаемых организаций была продана квартира, которая не продавалась в базисном году, то такой тип квартир не участвует в расчетах средних цен и индексов цен. В этом случае необходимо осуществлять наблюдение за ценами на этот тип квартир в текущем году для включения в расчет в следующем году.

1.8 Расчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир

Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с определенным числом комнат каждого типа жилья в отчете каждой отобранной для наблюдения организации определяется на основании данных о фактических ценах сделок, совершенных в конце квартала, в расчете на один квадратный метр общей площади, взвешенных на количество общей реализованной площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья.

Доля проданной общей площади квартир рассчитывается, как частное от деления площади квартир каждого типа на общее количество реализованной общей площади квартир всех типов.

Расчет средних цен по субъекту Российской Федерации проводится в два этапа.

На первом этапе рассчитывается средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир по всем их типам (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома (крупнопанельные и крупноблочные, кирпичные, монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные) на первичном и вторичном рынках жилья в каждом наблюдаемом городе субъекта.

Вначале рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) в пределах каждого типа жилья (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитное и низкого качества). Для каждого типа квартир она определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен всех участвующих в наблюдении базовых организаций этого города.

Затем рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по каждому типу квартир (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и по всем типам, а также квартир с определенным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) конкретного типа дома на первичном и вторичном рынках для каждого наблюдаемого города. Она определяется как средневзвешенная величина из цен одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат в пределах каждого типа дома и их доли в общем объеме реализованной общей площади по данному типу квартир. В качестве весов используются среднегодовые доли проданной общей площади жилых помещений по данному типу квартир за предыдущий год.

где:

- средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по городу, рассчитанная по i-ому типу квартир;

i - идентификатор типа квартиры;

n - количество квартир с разным числом комнат в i-ом типе квартир;

k - вид квартиры с разным числом комнат в i-ом типе квартир;

- средняя цена одного квадратного метра общей площади k-ого вида квартир с разным числом комнат в i-ом типе квартир;

- среднегодовая доля проданных квартир в общем объеме реализованной общей площади k-ого вида квартиры с разным числом комнат в i-ом типе квартир.

На втором этапе рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по всем типам (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома в целом по субъекту Российской Федерации.

По субъекту средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома как на первичном, так и на вторичном рынках жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в наблюдаемых городах субъекта Российской Федерации, и данных о численности городского населения этих городов.

Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по субъекту по каждому из типов квартир имеет следующий вид:

где:

- средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по субъекту, рассчитанная по i-ому типу квартир;

i - идентификатор типа квартиры;

z - идентификатор города в субъекте Российской Федерации,

n - число наблюдаемых городов в субъекте;

- средняя цена одного квадратного метра общей площади i-ого типа квартир в z-ом городе субъекта Российской Федерации;

- численность городского постоянного населения на начало отчетного года в z-ом городе субъекта Российской Федерации.

Аналогичным образом, исходя из данных по городам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья.

В целом по России и по федеральным округам средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома (крупнопанельные и крупноблочные, кирпичные, монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные) на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в субъектах Российской Федерации, и данных о вводе в действие жилья (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов") за прошлый год.

Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу по каждому из типов квартир имеет следующий вид:

где:

- средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу, рассчитанная по j-ому типу квартир;

i - идентификатор типа квартиры;

j - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа;

m - число субъектов в составе федерального округа;

- средняя цена одного квадратного метра общей площади i-ого типа квартир в j-ом субъекте Российской Федерации;

- введено в действие квадратных метров общей площади в j-ом субъекте Российской Федерации в базовом периоде.