Особенности формирования цен на рынке жилья (стр. 4 из 5)

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России.

На вторичном рынке жилья средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома по России и федеральным округам определяется на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в субъектах Российской Федерации, и численности городского населения (на начало отчетного года).

Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу по каждому из типов квартир приведена ниже:

где:

- средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу, рассчитанная по i-ому типу квартир;

i - идентификатор типа квартиры;

j - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа;

m - число субъектов в составе федерального округа;

- средняя цена одного квадратного метра общей площади i-ого типа квартир в j-ом субъекте Российской Федерации;

- численность городского постоянного населения на начало отчетного года в j-ом субъекте Российской Федерации.

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по России в целом.

2 Затратные методы ценообразования

Затратные методы ценообразования широко распространены. Это объясняется тем, что в условиях административных методов управления экономикой они превалировали кроме того, в их основе лежит калькуляция издержек производства и сбыта продукции, следовательно, цена, сформированная затратными методами, имеет обоснование, которое трудно оспорить. Сфера применения их ограничена, так как они могут служить только для определения начальной, базовой цены товара и обоснования факта выхода товара на рынок или организацию его выпуска на предприятии. Для установления окончательной цены нужно принимать во внимание факторы изменяющейся конъюнктуры рынка.

Существует несколько затратных методов, определяющих цену по принципу «издержки плюс прибыль».

1. Затратный метод с учетом полных (или средних) издержек на производство продукции основан на определении полной себестоимости, включающей как переменные, так и постоянные издержки. Суть метода состоит в суммировании совокупных издержек: переменные (или прямые) плюс постоянные (или накладные), и прибыли, которую предприятие рассчитывает получить.

Главное преимущество данного метода — его простота и удобство. Это связано с тем, что у производителя всегда имеются данные о собственных затратах. Однако он имеет два больших недостатка:

1) при установлении цен не принимаются во внимание имеющийся спрос на товар и конкуренция на рынке, поэтому возможна ситуация, когда товар при данной цене не будет пользоваться спросом;

2) любой метод отнесения на себестоимость товара постоянных накладных расходов, которые являются расходами по управлению предприятием, а не расходами для производства данного товара, является условным.

2. Метод прямых (или предельных) затрат базируется на установлении цены путем добавления к переменным затратам определенной надбавки — прибыли. При этом постоянные расходы как расходы предприятия в целом не распределяются по отдельным товарам, а погашаются из разницы между суммой цен реализации и переменными затратами на производство продукции. Эта разница получила название «добавленной» или «маржинальной» прибыли. При правильном подходе переменные (прямые) издержки должны явиться тем пределом, ниже которого ни один производитель не будет оценивать свою продукцию. В любом случае истинная функция издержек заключается в установлении нижнего предела для первоначальной цены на товар, в то время как ценность этого товара для потребителя определяет высший предел цены на него.

Продажа товара по цене, рассчитанной по такому методу, эффективна на стадии насыщения, когда нет роста продаж, и предприятие хочет сохранить объем сбыта на определенном уровне.

3. Метод расчета цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли базируется на том, что предприятия стремится установить цену на свой товар на таком уровне, который обеспечивал бы получение желаемого объема прибыли. Точка безубыточности — это точка пересечения кривой общей выручки и кривой общих затрат. В точке безубыточности объем прибыли равен нулю. Основным недостатком метода определения цены на основе анализа безубыточности является то, что не учитывается взаимосвязь цены товара и фактического спроса.

4. Метод установления цены на основе анализа рентабельности инвестиций. Основная задача данного метода состоит в том, чтобы оценить полные затраты при различных программах производства товара и определить объем выпуска, реализация которого по определенной цене позволит окупить соответствующие капиталовложения. Устанавливаемая надбавка к издержкам производства включает процент дохода на инвестированный капитал.

5. Метод структурной аналогии. Суть данного метода заключается в том, что при установлении цены нового товара определяют структурную формулу цены по его аналогу. Для этого используют фактические или статистические данные о доле основных элементов в цене или себестоимости аналогичного товара. Если возможно точно определить для нового товара один из элементов цены, например материальные затраты, нормы расхода и т. п., то, перенося структуру аналога на новый товар, можно рассчитать ориентировочную цену.

В отечественной практике затратные методы применяются при установлении цен на:

• принципиально новую продукцию, когда ее невозможно сопоставить с выпускаемой продукцией и недостаточно известна величина спроса;

• продукцию, производимую по разовым заказам с индивидуальными особенностями производства (строительные, проектные работы, опытные образцы);

• товары и услуги, спрос на которые ограничен платежеспособностью населения (ремонтные услуги, продукты первой необходимости).

2.1 Затратные методы ценообразования, существующие в логистике

Основная цель логистического ценообразования — определить такой уровень цен на продукцию в условиях рынка, которая бы являлась оптимальным балансом между покупателем и издержками логистической системы при изготовлении данного товара. Поэтому цены базируются на формировании спроса, конкуренции, качества товара и т.п., а также на своих производственных, коммерческих, административных затратах, соответствующих определенной цене и изменяющихся в зависимости от конъюнктуры рынка. Для расчета цены в настоящее время все более широко применяются методы, основанные на определении полных издержек, ориентирующиеся на прямые затраты и учитывающие совокупность всех рыночных условий, особенно условий сбыта. Суть таких методов состоит в суммировании всех издержек (переменных, постоянных) и желаемой прибыли. При формировании цены на основе данного метода не принимаются во внимание имеющийся спрос на товар, конкуренцию на рынке. Здесь нельзя предугадать, будет ли пользоваться товар при данной цене спросом, будет ли продукция конкурентов лучше по качеству и т.д. Любой метод отнесения на себестоимость товара постоянных накладных расходов, которые являются расходами по управлению предприятием, а не расходами для производства данного товара, является условным.

Более совершенным и более сложным является многофакторный метод ценообразования, который учитывает целый комплекс условий, формирующих цену. Метод прямых затрат подразумевает установление цены путем добавления к переменным затратам определенной надбавки. При этом постоянные расходы не распределяются по отдельным товарам, а погашаются за счет разницы между суммой цен реализации и переменными затратами на производство продукции. Такую разницу называют маржинальной прибылью (добавленной). Функция издержек заключается в установлении нижней границы для первоначальной цены на продукт, хотя ценность этого продукта для потребителя определяется высшей границей установления цены на него. В действительности переменные издержки могут при определенных условиях выступать в качестве нижней границы цены. В случае метода прямых затрат ценообразование начинается с оценки потенциального объема продаж по каждой предлагаемой цене. Подсчитывается сумма прямых затрат, переменных; определяется величина наценки на единицу продукции и на весь объем прогнозируемых продаж по предлагаемой цене, при этом вычитаются из полученных суммарных наценок постоянные расходы и определяется прибыль при реализации продукции.

Расчет цен на основе метода предельных издержек также основывается на себестоимости, но этот метод наиболее сложен. При предельном ценообразовании надбавка делается только к предельно высокой себестоимости производства каждой последующей единицы уже освоенного товара или услуги. Этот метод целесообразно применять, если есть гарантия продажи товара по более высокой цене, чтобы покрыть накладные расходы. Метод учета рентабельности инвестиций также относится к группе метода на основе издержек. Суть этого метода заключается в оценке полных затрат при разнообразных программах производства товара и определения объема его выпуска, реализация которого по определенной цене позволит окупить соответствующее капиталовложение. Это единственный метод, который учитывает платность финансовых ресурсов, необходимых для производства и реализации товара. Этот метод можно использовать при принятии решений о величине объема производства нового для предприятия товара с известной рыночной ценой, но у этого метода также присутствует недостаток — использование процентных ставок, которые в условиях инфляции неопределенны во времени.