Содержание
Введение………………………………………………………………………….3
1Особенности формирования цен на рынке жилья……………………………4
1.1 Цели расчета средних цен и индексов цен на рынке жилья………………4
1.2 Основные этапы формирования средних цен и индексов цен на
рынке жилья………………………………………………………………………5
1.3 Отбор товаров-представителей……………………………………………...5
1.4 Отбор городов для наблюдения за ценами и
организаций, осуществляющих продажу жилья……………………………….7
1.5 Порядок регистрации цен и сбора ценовой информации………………….8
1.6 Регистрация цен в условиях временного отсутствия цен на квартиры…..12
1.7 Порядок формирования базисных весов…………………………………...14
1.8 Расчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир..15
2 Затратные методы ценообразования…………………………………………21
2.1 Затратные методы ценообразования, существующие в логистике………23
Заключение………………………………………………………………………25
Список литературы……………………………………………………………...27
Введение
Рынок жилья в России начал развиваться в начале 1990-х годов, когда была разрушена ранее существовавшая система обязательной принадлежности объектов недвижимости к государственному сектору. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц. Переход жилищной сферы на рыночные отношения потребовал создания соответствующей информационной базы и методов статистического наблюдения.
Для эффективного управления процессами, происходящими на рынке жилья, как на уровне страны в целом, так и в ее субъектах, необходимо учитывать как специфические особенности субъектов, так и общие тенденции их развития.
Рынок недвижимости можно разделить на три основные группы:
- рынок жилья;
- рынок нежилых помещений;
- рынок земли.
1 Особенности формирования цен на рынке жилья
1.1 Цели расчета средних цен и индексов цен на рынке жилья
Для изучения ценовых процессов на рынке жилья организовано наблюдение за средними ценами и индексами цен на реализуемое жилье. Результаты наблюдения представлены данными об уровне средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья и темпах их изменения.
Информация о средних ценах жилья используется для оценки его рыночной стоимости при определении размера выплат различного вида субсидий, а также мониторинга реализации федеральных целевых программ и проектов. Показатели динамики цен на рынке жилья используются для сравнительного анализа индексов цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т.е. для проведения межвременных и межрегиональных сопоставлений. Кроме того, индексы цен одного квадратного метра общей площади квартир используются при исчислении валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей, при проведении ретроспективного анализа и прогнозирования, а также в научных исследованиях.
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней цен на жилье, сложившихся в ее субъектах.
Средние цены и индексы цен на рынке жилья исчисляются на основе постоянной структуры весов и позволяют определить динамику цен одного квадратного метра общей площади жилья и индексов цен, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья.
1.2 Основные этапы формирования средних цен и индексов цен на рынке жилья
Расчет средних цен и построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:
- отбор товаров-представителей, участвующих в расчетах средних цен и индексов цен;
- отбор городов для наблюдения за ценами и организаций, осуществляющих продажу жилья или предоставляющих посреднические услуги по продаже жилья;
- определение порядка регистрации и сбора информации о ценах;
- формирование базисных весов для исчисления средних цен и индексов цен на жилье различных уровней агрегации;
- расчет средних цен одного квадратного метра общей площади жилья;
- расчет индексов цен на рынке жилья.
1.3 Отбор товаров-представителей
Регистрация цен на рынке жилья по каждому типу квартир осуществляется отдельно на новые квартиры и на квартиры функционирующего жилищного фонда, находящиеся в собственности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.
Под товаром-представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья квартира определенного типа (низкого качества, среднего качества (типовые), улучшенной планировки и элитные) с определенным количеством комнат, в домах различного типа (крупнопанельном и крупноблочном, кирпичном или монолитном, в том числе монолитно-кирпичном).
Перечень товаров-представителей со стандартным описанием характеристик квартир формируется централизованно на федеральном уровне и доводится до специалистов территориальных органов Росстата, которые в обязательном порядке организуют наблюдение за ценами на квартиры, включенные в этот перечень.
Для наблюдения за ценами на первичном и вторичном рынках жилья отбираются квартиры с разным числом комнат в домах различного типа.
Специалистам территориальных органов Федеральной службы государственной статистики при отборе товаров-представителей с конкретными характеристиками для регистрации цен необходимо учитывать тот фактор, что отобранный для регистрации цен товар-представитель (квартира определенного типа на первичном или вторичном рынках жилья) должен участвовать в наблюдении постоянно в течение длительного периода времени.
Продажа участвующих в наблюдении типов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.
Наблюдение охватывает только городской жилищный фонд.
Рынок коттеджного и деревянного жилья в наблюдении не участвует.
В статистическом наблюдении за ценами не участвует жилье, расположенное в сельской местности.
Первичным рынком жилья является рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе правами, на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья.
На вторичном рынке жилья собственниками квартир могут выступать как физические, так и юридические лица. Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются квартиры, находящиеся в частной или в государственной собственности и обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации. Кроме того, на вторичном рынке жилья регистрируются цены на вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами.
1.4 Отбор городов для наблюдения за ценами и организаций, осуществляющих продажу жилья
Регистрация цен на рынке жилья для расчета средних цен и индексов цен осуществляется в центрах и отдельных городах всех субъектов Российской Федерации.
Перечень городов и количество организаций, для участия в наблюдении за ценами формируется на уровне субъекта Российской Федерации на выборочной основе.
Критерием отбора городов в субъекте служит:
- наличие организаций осуществляющих продажу или предоставляющих услуги по продаже жилья;
- наличие организаций осуществляющих строительство и продажу жилья (для первичного рынка).
При выборе городов необходимо руководствоваться тем, чтобы в обследование попали города, численность населения которых должна репрезентативно отражать ситуацию цен на рынке жилья.
Отбор организаций для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья в городах производится из общего количества организаций осуществляющих продажу жилья. Территориальные органы Федеральной службы государственной статистики отбирают для регистрации цен организации, совершающие операции на рынке жилья таким образом, чтобы их ценовая информация в максимальной степени отражала специфику изменения цен на квартиры всего городского жилищного фонда субъекта.
При формировании перечня базовых организаций следует руководствоваться следующим:
- в составе базовых организаций, представляющих информацию об уровне цен на рынке жилья должны быть представлены не только крупные организации, осуществляющие большой объем сделок, но и организации с небольшим объемом сделок. Это связано с тем, что динамика цен в организациях с различным масштабом оборота может существенно различаться.
В случаях, если в отобранных городах операции по продаже жилья осуществляют всего 1 - 3 организации, они также должны быть включены в наблюдение.
В статистическом наблюдении за ценами участвуют юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальные предприниматели), обладающие законным правом на осуществление операций по купле-продаже недвижимости (далее - организации).
1.5 Порядок регистрации цен и сбора ценовой информации
Статистическая информация о ценах одного квадратного метра общей площади жилья предоставляется ежеквартально юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими операции с недвижимостью.
Предоставление информации о цене одного квадратного метра общей площади квартир производится на бланках формы федерального статистического наблюдения N 1-РЖ "Сведения об уровне цен на рынке жилья", подписанных должностным лицом, ответственным за предоставление статистической информации (лицом, уполномоченным предоставлять статистическую информацию от имени юридического лица или от имени гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица).