2. Заявка на кредит и одобрение кредита. Определившись с примерной ценой квартиры, клиент должен узнать максимально возможную сумму кредита, для этого подается заявка в банк. Рассмотрение заявки в банке длится от недели до полутора месяцев, в течение которых оценивается платежеспособность потенциального заемщика, проверяется правдивость и правильность указанных в заявке данных. Кроме заявления банк запрашивает пакет документов, необходимых для предоставления кредита.
После рассмотрения заявки и документов банк проводит проверку платежеспособности и определения максимально возможного размера кредита. На данном этапе есть два основных подхода:
- банк по результатам андеррайтинга рассчитывает предварительную сумму, после чего заемщик может приступить к подбору квартиры. Окончательная сумма кредита определяется после оценки квартиры. Даже если она устраивает банк, сумма кредита может снизиться, так как стоимость квартиры по результатам оценки может быть ниже цены покупки. Окончательное решение о выдаче и сумме кредита определяется на кредитном комитете банка после проведения всех оценок. Такой подход наименее рискованный для банка, но вызывает неудобства у клиента, так как в этом случае он, внеся залог за квартиру, до конца не уверен в том, что получит необходимую сумму. Например, по рассказам одного из заемщиков, после подбора квартиры и внесения залога за нее, кредитный комитет вынес решение о выдаче 90 000 долларов вместо рассчитанных ранее 100 000. Заемщикам пришлось срочно найти недостающие 10 000, но далеко не все могут быстро изыскать недостающую сумму. В противном случае сделка может сорваться, в результате чего залог, скорее всего, может быть потерян, а он составляет 1500-3000 долларов. Согласимся, потеря такой суммы очень чувствительна;
- второй вариант предполагает решение кредитного комитета на первом этапе после рассмотрения заявки и дополнительных документов до подбора квартиры клиентом. В этом случае кредитный комитет определяет максимальную сумму кредита как наименьшее значение из рассчитанной платежеспособности и процентного соотношения к стоимости квартиры. Например, 50 000 долларов США, но не более 70% от оценочной стоимости квартиры. В таком случае кредитный комитет сразу определяет для заемщика оценочную и страховую компании, которые должны обслуживать данную сделку. Задача кредитного подразделения - проконтролировать выполнение всех параметров этого решения при оформлении кредитной сделки. Это более клиентоориентированный подход, хотя, конечно, и более рискованный.
- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика;
- страхование квартиры и ущерба, который может быть причинен заложенной недвижимости;
- страхование риска потери права собственности на квартиру;
- страхование гражданской ответственности заемщика.
Полный список страхования предоставляется каждым банком индивидуально и, конечно, страховать все эти риски необходимо только в страховой компании, рекомендованной банком. В страховом договоре выгодоприобретателем выступает банк, так как он несет риски невозврата кредита в случае возникновения страхового случая.
Это основные этапы проведения ипотечной сделки. Все достаточно просто. Однако дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-15% годовых - слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые, как уже подчеркивалось, пока боятся ипотеки. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку. В этом случае риэлторам придется или учиться, или сменить профессию.
Учитывая развитие "автомобилизации" населения, этот вид кредитования пользуется заслуженной популярностью и в отличие от рассмотренной выше ипотеки уже получил реальное развитие. Сейчас в России каждая третья покупка автомобиля - это покупка с использованием автокредитования, хотя этот показатель отстает от стран Западной Европы, где 60% автомобилей покупается в кредит, и США - 80%, но прогресс налицо. По оценкам кредитных банковских специалистов, через два-три года автокредитование охватит до 50% рынка новых отечественных автомобилей и до 70% рынка новых иномарок. Этот вид кредита предоставляет более 150 российских банков, и их число растет. Обычно автокредит предоставляется на срок до 5 лет, получить его можно на покупку нового и подержанного автомобиля, причем подержанный автомобиль придется покупать в автосалоне или на автомобильном рынке. Для приобретения автомобиля у частного лица оформить автокредит практически невозможно, придется получать кредит на неотложные нужды. Связано это с тем, что банку трудно проконтролировать целевое использование кредита, и недобросовестные заемщик может, договорившись с продавцом, получить кредит и потратить его на другие нужды, оставив банк без предмета залога.
С развитием этого рынка различия между предложениями банков стираются и, хотя стандартная ставка первоначального взноса составляет 10-20% от стоимости автомобиля, все большее количество банков начинают предлагать кредиты без первоначального взноса. Кредиты на покупку автомобилей выдаются в долларах США, евро или в рублях, поэтому заемщику необходимо оценить, в какой валюте ему выгоднее приобрести автомобиль. Выгода заемщика зависит от прогнозов изменения курсов валют на предполагаемый период кредитования и, самое главное, от валюты получаемых доходов. В противном случае получится, что, взяв кредит под неплохую ставку в евро, заемщик теряет ежемесячно большую сумму на конвертации своей рублевой зарплаты при погашении кредита. Минимальная сумма кредита составляет, как правило, 2-3 тыс. долларов США или евро, или эквивалент в рублях, а максимальная - в среднем до 50 тыс. долларов (или эквивалент в рублях или евро).