К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, можно отнести договор кредитования, договор ипотеки и договор купли-продажи жилого помещения, договор об инвестировании строительства и другие. Данные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и другими федеральными законами.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На практике зачастую учитываются доходы мужа и жены. Равно как и кредитный договор оформляется на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, что повышает ответственность семьи за возврат кредита и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.
Ст. 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным[6].
Договор ипотеки
Договор ипотеки также составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.
Суть договора в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случаи неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Согласно Федеральному закону от 16. 07. 1998 г. №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договор об ипотеке жилого помещения обязательно должны быть включены следующие существенные положения:
· предмет ипотеки: жилое помещение, передаваемое в залог;
· оценка передаваемого в ипотеку помещения;
· суть основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой: предоставление кредитных средств;
· размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и процентов за пользование денежными средствами.);
· срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит)[7].
1.2. Требования и оценка кредитоспособности заемщика
Прежде, чем подавать в банк заявление о предоставлении ипотечного кредита, каждому заемщику полезно оценить свое соответствие требованиям банка. Как правило, эти требования формулируются банком по следующим параметрам:
· стабильность трудоустройства заемщика;
· доход, достаточный для погашения кредита;
· наличие собственных денежных средств в сумме, достаточной для оплаты первоначального взноса, а также для покрытия других расходов, связанных с оформлением кредита и покупкой жилья;
· возможность обеспечения возвратности кредита в форме залога приобретенной на кредитные средства квартиры (дома);
· согласие всех членов семьи и в требуемых случаях органов опеки и попечительства на ипотечный кредит с оформлением залога на приобретаемое жилье.
Банк оценивает платежеспособность заемщика на основании анализа его доходов и расходов. Доходы заемщика должны быть стабильны, а источники и размеры их получения подтверждены документально[8].
Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник Отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт. Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, минимальный набор которых, может выглядеть следующим образом:
· документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика, созаемщика, а также наличие детей;
· документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика, созаемщика (копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
· документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика, созаемщика (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
· документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика, созаемщика (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье).
Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика в зависимости от политики банка.
Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы:
1. тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика;
2. системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения);
3. изучение личности потенциального заемщика.
Основания для отказа в предоставлении кредита:
1. Недостаточный уровень платежеспособности клиента;
2. Отсутствие законных прав собственности на приобретаемую квартиру;
3. Несоответствие стоимости обеспечения и требуемой суммы кредита;
4. Нарушение требований банка при заполнении заявления илиста предварительной квалификации, предоставление недостоверных данных;
5. Намерение клиента приобрести квартиру, несоответствующую требованиям банка (например, в старом, подлежащем капитальному ремонту доме, в «хрущевке», в запущенном состоянии;
6. Отсутствие у клиента собственных средств в размере первоначального взноса[9].
1.3. Последовательность ипотечной сделки
Этап 1. Получение предварительного разрешения
· Заемщик обращается к представителю банка в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа).
· Предоставление кредитору необходимых документов, подтверждающих доходы заемщика, а также дополнительных документов по требованию кредитора для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита на предусмотренных для этого условиях. При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно
Этап 2. Подбор жилого помещения
Подбор жилого помещения с учетом суммы кредита и требований к жилому помещению.
Этап 3. Сбор документов для андеррайтинга (оценки банком вероятности погашения заемщиком кредита) предмета залога.
· Предоставление заемщиком копий необходимых документов для предварительного одобрения банком выбранной квартиры, а также дополнительных документов по требованию кредитора.
· Оценка подобранного и имеющегося жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных с банком.
· Передача кредитору и страховой компании копий документов на жилое помещение для принятия кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения.
· Заполнение заявления на ипотечное страхование в страховую компанию
Этап 4. Оформление кредита
· Заключение кредитного договора происходит до фактической выдачи кредита.
· Заключение договора купли-продажи жилого помещения – до фактической выдачи кредита.
· Заключение договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной – до фактической выдачи кредита.
· Заключение договоров страхования. Оплата страховой премии – до фактической выдачи кредита.
· Первоначальный взнос – оплата продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита (до фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором).
· Выдача кредита заемщику. Зачисление кредитных средств на счет заемщика или выдача наличными через кассу – в день фактической выдачи кредита.
· Распоряжение заемщика кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по договору купли-продажи (договору об ипотеке) – в день фактической выдачи кредита.
· Государственная регистрация договора купли-продажи, договора об ипотеке жилого помещения, права собственности заемщика.
Оформление акта приема-передачи жилого помещения осуществляется после государственной регистрации права собственности заемщика
При положительном решении о предоставлении клиенту ипотечного жилищного кредита банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор ипотеки (залога приобретаемого жилья), а также подписывает, нотариально удостоверяет и регистрирует договор купли – продажи квартиры. После подписания всего комплекта договоров деньги путем безналичного перечисления направляются на счет продавца квартиры[10].
1.4. Нормативно - правовая база ипотечного жилищного кредитования
Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».
Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита[11].
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, включает в себя:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;