Ипотека в Краснодаре
Ипотека - (Hypotheca) разновидность имущественного залога. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.
В России понятие "ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт- Петербурге в 1769 году.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. В годы октябрьской революции ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.
Но, начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово- экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.
В России с самого начала была принята за эталон американская модель ипотеки. Но, как показала практика, у нас она не работает в полной мере. Происходит это не потому, что нет государственных гарантий, а вследствие неразвитости финансовых рынков. По этой причине невозможно обеспечить ожидаемый объем жилищного кредитования. У нас в стране пока нет крепкого "среднего класса", способного получать кредиты в банках, а у банков катастрофически не хватает так называемых "длинных" денег для ипотеки. Соответственно, рынок ипотечных ценных бумаг, несмотря на все принятые законы, продолжает находиться в зачаточном состоянии. Вряд ли стоит ожидать значительного роста и в ближайшем будущем.
При этом у нас в стране пока нет закона о стройсберкассах. Точнее, проект этого закона уже давно разработан, но пока находится в Госдуме без движения. Когда его примут, а главное, в какой форме - неизвестно.
Сегодня ипотечным кредитованием занимаются более 46 банков, а общее количество программ - более 150. Они рассчитаны едва ли не на все случаи жизни и любой (впрочем, довольно туго набитый) кошелек. При этом процент за пользование кредитом снизился.
Появились программы кредитования загородной недвижимости: коттеджей, земельных участков. Процедуры оформления сделок упростились, сократились сроки рассмотрения заявок клиентов на предоставление ипотечного кредита с 5-7 до 1-3 дней.
Плюсы
1.Возможность уже сегодня иметь собственное жилье, вложив всего 10-15% его стоимости, а некоторые банки предлагают уже и от 0% от стоимости жилья.
2.Квартира сразу становится собственностью клиента.
3.Получение налоговой льготы по квартире и процентам.
4.При потребительском ипотечном кредитовании - возможность под залог имеющейся недвижимости получить кредит на разные нужды.
Минусы
1.Удорожание квартиры в течение кредита на сумму процентов.
2.Квартира в залоге в течение всего срока кредита.
3.Дополнительные расходы по сделке.
4.Сложные условия получения кредита: требуется документальное подтверждение постоянных доходов, от размера которых зависит сумма кредита; поиск поручителей; оформление страховок (жизни, здоровья, права собственности), прочие дополнительные расходы.
5.Высокий размер "издержек": отдавая проценты за пользование кредитом, "ипотечник" фактически переплачивает за квартиру минимум процентов на 70%!
Ипотека в Краснодаре и Краснодарском крае, также как и в других регионах страны, довольно полно представлена филиалами и представительствами известных банков страны, среди которых можно выделить Международный Московский Банк, Городской Ипотечный Банк, Уралсиб-Юг Банк, КИТ Финанс, Райффайзенбанк, Русь-Банк, Юг-Инвестбанк, МБРР, Российский капитал, HomeCredit и другие.
Ипотечные программы в Краснодаре и Краснодарском крае достаточно разнообразны и предназначены для граждан с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости. Возможна покупка и земельных участков под индивидуальное строительство.
Максимальный срок, на который банки предоставляют физическим лицам ипотечный кредит, в Краснодаре и Краснодарском крае на текущий момент равен 30 годам.
В настоящее время величина процентной ставки по ипотеке в Краснодаре и Краснодарском крае начинается с 9.40 % годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 6.50 % годовых для кредитов, предоставляемых в национальной валюте других стран.
Неодинаковы и требования банков, предлагающих ипотечные кредиты, к своим клиентам в Краснодаре и Краснодарском крае. Некоторые банки, в частности Райффайзенбанк, в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе банка Союз, нижний возрастной предел должен составлять 22 года.
Также обстоит дело и с верхним возрастным пределом - так, по условиям ипотечной программы банка HomeCredit, на получение кредита может претендовать гражданин до 65 лет, а у ипотечной программы банка Центр-инвест возрастной ценз снижен до 59 лет.
Отличаются требования банков к сумме первоначального взноса по ипотеке в Краснодаре и Краснодарском крае - некоторые банки, в частности Абсолют Банк, не требуют в своих программах уплаты первоначального взноса, условия же некоторых банковских программ, в частности у банка Юг-Инвестбанк, требуют минимальный размер первоначального взноса в 20 %.
Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и во многих других финансовых областях, через какое-то время могут измениться; многое зависит от происходящих событий в мире в целом - так, например, не исключено, что случившийся недавно ипотечный кризис в США со временем окажет свое влияние и на российский рынок ипотеки, что может привести к пересмотру условий предоставления ипотечных кредитов и изменению процентных ставок по ним.
Однако, принимая во внимание то, что рынок ипотеки в Краснодаре и Краснодарском крае, также как и в других российских городах, еще далеко не исчерпал всех своих возможностей, можно предполагать и дальнейшее его динамичное развитие
Ипотечное жилищное кредитование сегодня – это наиболее доступный способ решения жилищных проблем. В Краснодарском крае ипотечному жилищному кредитованию уделяется пристальное внимание со стороны органов власти. В целях развития ипотечного кредитования на Кубани создано ОАО "Кубанское ипотечное агентство", на основании Постановления Главы Администрации Краснодарского края N° 1228 от 17.12.2003 г.
ОАО "Кубанское ипотечное агентство" является Региональным оператором Государственной Унифицированной Системы Рефинансирования Ипотечных Жилищных Кредитов (УСР ИЖК). Упрощенно схема функционирования Регионального оператора следующая. Заемщик берет кредит (займ) (под 14 процентов годовых при максимальном сроке кредитования до 30 лет, сумма кредита не превышает 70% от стоимости приобретаемого жилья) в одном из банков-партнёров ОАО "Кубанское ипотечное агентство", под залог приобретаемой недвижимости. Наряду с оформлением договора ипотеки права банка удостоверяются в закладной, которая впоследствии выкупается у банка Региональным оператором. Согласно построенной в Краснодарском крае двухуровневой системе рефинансирования, закладную у банка выкупает ОАО "Кубанское ипотечное агентство" и рефинансирует (продает) в ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Далее, Агентство выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами (пакетами) закладных под гарантии Правительства РФ на рынок ценных бумаг, тем самым, возвращая затраченные на выкуп средства. Это никак не отражается непосредственно на заемщике, так как он продолжает выплачивать кредит (займ) в тот же банк, в котором он его взял, либо в кассу ОАО "Кубанское ипотечное агентство". Это позволяет увеличить возможности выдачи долгосрочных кредитов.
В целом, двухуровневая система рефинансирования выглядит следующим образом:
Миссия ОАО "Кубанское ипотечное агентство" состоит в развитии ипотечного кредитования в Краснодарском крае. Поэтому в каждом Муниципальном образовании Краснодарского края работают "ипотечные брокеры" ОАО "Кубанское ипотечное агентство", что делает услугу по ипотечному жилищному кредитованию максимально приближенной к своим потенциальным потребителям. Для абсолютного большинства граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса. Приобретая жилье в кредит, человек получает возможность не копить годами большую сумму на покупку квартиры, и не ждать пока её "съест" инфляция, а жить в своей собственной квартире уже сегодня и расплачиваться за неё постепенно в течение нескольких лет.
Итак, рассмотрим основные условия кредита:
1. Процентная ставка от 12 до 14 % годовых в рублях;
2. Срок кредитования от 12 месяцев до 30 лет;
3. Досрочное погашение через 6 месяцев после оформления кредита;
4. Возраст заёмщика от 18 лет до 55 (60) лет, возможно до 75 лет
(в случае положительного решения страховой организации).
5. Минимальная сумма кредита - 30 % от стоимости жилья;
6. Максимальная сумма кредита – до 90 % от стоимости жилья;
7. Погашение кредита осуществляется равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора.