В силу сложившихся в России особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. Органы местного самоуправления вправе своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.
Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В соответствии с Письмом Комитета РФ по земельным ресурсам землеустройству от 28 декабря 1994г. № 1-16/2096 «О порядке определения нормативной цены земли» в условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:
- договора купли - продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;
- договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность;
- данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20 - 50%;
- данные государственной статистики [9, c.65].
При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.
В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается производить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
В качестве экспертов привлекаются специалисты:
- органов исполнительной власти субъекта РФ по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре;
- администраций районов и городов;
- агентств по торговле недвижимостью и организации аукционных торгов;
- территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий;
- органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона;
- по инженерно-транспортному обустройству территории;
- региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование.
В зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в качестве экспертов могут также привлекаться специалисты:
- сельского, лесного, водного и иного хозяйства;
- горного дела;
- экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры;
- отдыха, туризма и других областей.
Для последующего ценового зонирования на территории субъекта РФ выделяются следующие основные группы земель:
- земли городов и поселков;
- земли сельских населенных пунктов;
- земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне черты населенных пунктов;
- земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов;
- земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства (далее по тексту - земли сельскохозяйственного назначения) [15, c.62].
Экспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп земель производятся последовательно, начиная с земель городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта РФ.
Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих на нее.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются:
- обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
- обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
- численность и плотность населения;
- уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);
- санитарно - гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);
- состояние природного комплекса, архитектурно - ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);
- уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;
- безопасность проживания;
- инженерно-геологические условия строительства (сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии);
- качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства) [13, c.297].
Факторами, влияющими на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов являются:
- уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.;
- уровень инженерного обустройства территории;
- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;
- экологическое состояние и устойчивость природного комплекса [1, c.78].
Факторами, влияющими на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения, являются:
- обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;
- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;
- уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;
- санитарно - гигиенические условия и состояние окружающей среды.
Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.
Государство оставляет за собой право контролировать целевое использование земли. В действующем законодательстве предусмотрено, что за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.
Совет Федерации одобрил поправки в статью 8 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года N 1738-I "О плате за землю". Согласно принятым изменениям с 1 января 2005 года налог за земельные участки, предоставленные в собственность физических и юридических лиц на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, взимается в двукратном размере в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения установленного трехлетнего срока проектирования и строительства сумма земельного налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх однократного размера земельного налога, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
Земельный налог за земельные участки, предоставленные в собственность физических и юридических лиц на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, взимается в четырехкратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Земельный налог за земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, взимается в двукратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
2. особенности взимания Налога на имущество физических лиц
Налог на имущество физических лиц установлен Законом Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.1991 N 2003-1 (далее - Закон), который введен в действие с 1 января 1992 года.
Плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Поскольку согласно Закону налогоплательщиками могут быть все граждане Российской Федерации, которые имеют в собственности имущество, возникают ситуации, при которых собственником либо одним из собственников имущества являются несовершеннолетние, недееспособные граждане или граждане, ограниченные в дееспособности.