1.4. Программы ипотечного кредитования
Основные параметры, по которым отличаются ипотечные программы, это – сумма кредита, процентная ставка по кредиту и срок погашения кредита.
Основные типы программ:
- Приобретение недвижимости на вторичном рынке;
- Строительство недвижимости, недвижимость строится или будет построена, после получения кредита;
- Кредит под залог уже имеющейся недвижимости, то есть закладывается недвижимость, которой вы уже владеете;
Кредиты на покупку квартиры в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья. Кредит вы можете получить в рублях, евро или долларах. Процентная ставка зависит от срока, на который вы берете кредит и от выбранного банка. Залогом является приобретаемая квартира.
Примерно такие же условия по кредиту на приобретение квартиры в доме на стадии строительства. Но на этапе строительства обеспечением по кредиту выступает залог прав требования по инвестиционному договору, а также дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества. И только после оформления прав собственности на новую квартиру, она может выступать в качестве залога.
Ипотека молодым семьям.
Существует государственная программа «Молодой семье – доступное жилье», по такой программе жилье предоставляется очередникам на льготных условиях. В такой программе могут участвовать молодые семьи, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, или неполная семья, состоящая из одного родителя, возраст которого не превышает 30 лет. Обязательными условиями программы являются - постановка на учет в качестве нуждающихся в жилье и доходы, которые позволяют взять кредит в банке на коммерческих условиях. Государственная субсидия может быть использована для уплаты первоначального взноса по кредиту, приобретения квартиры или строительства частного дома, а также для погашения основной суммы по кредиту или уплаты процентов, если ипотечный кредит был получен раньше, чем оформлена субсидия. Возможно также использование субсидии для погашения паевого взноса в жилищном накопительном кооперативе.
Для того, что бы молодой семье стать участниками государственной программы, нужно подать заявление в органы местного самоуправления с другими необходимыми документами, такими как - копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги, копии документов, удостоверяющих личность, сведения о доходах семьи и документ, подтверждающий, что молодая семья нуждается в улучшении жилищных условий. Размер государственной субсидии составляет не менее 35 процентов от расчетной стоимости жилья для бездетных семей и не менее 40 процентов для семей с детьми. Стоит отметить, что в каждом муниципальном образовании расчетная стоимость одного квадратного метра жилья разная. Молодой семье, включенной в государственную программу, выдается именное свидетельство, срок действия которого - два месяца со дня выдачи. Данный документ сдается в банк, который работает с федеральной программой и после этого на счет зачисляется субсидия.
Также многие банки имеют ипотечные программы для молодых семей. Эти программы отличаются рядом особенностей от обычных программ, но не имеют какого-либо отношения к государственной программе, по сути, это обычная ипотека, которая имеет ряд отличительных особенностей от стандартной ипотечной программы банка. Как правило, эти программы расширяют возможности заемщика, если тот соответствует определенным критериям программы – семейное положение, возраст и т.д. Естественно, что в каждом банке условия ипотеки для молодых семей разные.
Ипотека без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса.
Этот вид ипотеки не очень широко распространен, так как сильно увеличиваются риски. Для участия в такой ипотечной программе вам в любом случае придется взять кредит у банка и использовать его в качестве взноса, либо использовать в качестве залога уже имеющуюся у вас квартиру.
Социальная ипотека. Данный вид ипотеки направлен на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основное отличие социальной ипотеки - это улучшение жилищных условий социально незащищенных граждан с использованием государственной финансовой поддержки. Программой социальной ипотеки могут воспользоваться граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящие в очереди на их улучшение. Но существуют также программы для молодежи, военных, молодых семей и т.д. Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - это льготная стоимость квадратного метра.
Ипотека без комиссий. Очень редко встречающаяся ипотечная программа. Ее отличительной особенностью может быть отсутствие банковских комиссий за сопровождение и выдачу кредита, а также за рассмотрение вашей заявки.
1.5. Оформление ипотечной сделки
При оформлении ипотечной сделки заключается два типа договора:
1. Кредитный или ипотечный договор
2. Договор купли-продажи
При подписании этих двух документов обязаны присутствовать представители ипотечного банка, заемщик и продавец недвижимости. Если недвижимость (например, квартира), находится в строящемся доме, то помимо указанных договоров, должен быть подписан договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости.
Обычно ипотечный банк предлагает вам стандартную форму договора, и, если вас не устраивают какие-то отдельные его положения, и вы захотите внести изменения в какие-либо пункты этого стандартного договора, то вам практически наверняка в этом будет отказано. Банки крайне редко идут на такие уступки для своих клиентов.
Как и при оформлении любого банковского кредита, при заключении ипотечного договора также может быть подписан договор поручительства третьих лиц. В данном случае в качестве поручителей могут выступать несколько человек (два и более). Требования к поручителям в чем-то схожи с требованиями, которые предъявляются заемщику. К ним относятся: стабильный, хороший доход, не пенсионный возраст, одним словом, те факторы, которые позволяют брать на себя такие обязательства и нести ответственность. Также банком приветствуется близкое родство заемщика и поручителей.
В первую очередь подписывается кредитный договор и, только после этого, оформляется договор купли-продажи и ипотеки. По окончании всех этих процедур составляется закладная. Далее в вашем ипотечном банке открывается текущий счет заемщика. На этот счет банком зачисляется вся сумма кредита и открывается безотзывный аккредитив.
Безотзывный аккредитив – это форма расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости ее стоимость.
Завершающая стадия оформления ипотечной сделки – обязательная государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки квартиры. По окончании данной процедуры заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец недвижимости приходит в банк с договором купли-продажи, на котором стоит отметка о его государственной регистрации, и получает сумму по этому договору, снимая ее с аккредитива.
Одно из необходимых условий признания сделок с недвижимым имуществом действительными - это государственная регистрация права собственности. Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит нотариальному удостповерению и государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»). Наряду с договором об ипотеке, государственной регистрации подлежит и сама ипотека, как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения) (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С 1 января 2005 года регистрацией всех видов сделок в РФ занимается Федеральная регистрационная служба.
Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, указанных в п.1 ст. 164 и п.1 ст. 131 ГК РФ, влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной и не дает получателю никаких прав на недвижимое имущество, относительно которого такая сделка была проведена.
Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, заведомо противные интересам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки, а также любые сделки, совершенные полностью недееспособным лицом.
Государство достаточно жестко следит за совершением сделок, связанных с недвижимостью, вызвано это особой значимостью многих объектов недвижимости и ценами на такое имущество. На сегодняшний день срок государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет 1 месяц.
В соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», - недвижимое имущество или недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
В соответствии с законодательством РФ, обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры, закрепляющие совершение сделок:
- купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры