- дарения
- мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
- ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, договор пожизненного содержания с иждивением
- купли-продажи предприятия как имущественного комплекса
- аренды и субаренды нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда (в случае, если договор заключен на срок - не менее одного года)
- аренды предприятий как имущественного комплекса
- о залоге недвижимости (ипотека)
Документы, необходимые для государственной регистрации жилых помещений.
При передаче собственником принадлежащей ему недвижимости в залог, отчуждения права собственности либо правомочий собственника не происходит. В то же время, установление залога ограничивает возможности собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Это ограничение проявляется в виде обязанности собственника получить предварительное согласие залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки и на предоставление предмета ипотеки в пользование третьим лицам (за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке»).
Регистрация начинается с приема документов и заявления, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации предоставляется в соответствующее учреждение по регистрации прав в одном экземпляре – подлиннике (как правило, данное заявление заполняется непосредственно в регистрационной службе при подаче пакета документов на государственную регистрацию. Бланк заявления выдаётся там же). Необходимые для государственной регистрации документы, выражающие содержание сделки и являющиеся основанием для государственной регистрации – возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав, подаются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после регистрации обязательно должен быть возвращен правообладателю. От имени физических лиц заявление о государственной регистрации могут подавать их законные представители. Также, вы будете обязаны заплатить госпошлину за регистрацию сделки. Размер государственной пошлины регламентируется законодательством РФ.
Все регистрационные действия должны проводиться в строгом соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Полный текст этого закона вы сможете найти на нашем сайте, в разделе «законодательство». Помимо ФЗ «О государственной регистрации прав…», вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Федерального закона «Об ипотеке», который так же представлен в разделе «законодательство». Вопрос о соотношении и применении норм данных законодательных актов разрешается следующим образом. Приоритет имеет ФЗ «Об ипотеке», он рассматривается как специальный законодательный акт по отношению к ФЗ «О государственной регистрации прав…». Поэтому, если нормы этих законов устанавливают применительно к государственной регистрации ипотеки разные правила, действовать будут правила ФЗ «Об ипотеке». В качестве примера можно привести такие, достаточно особенные моменты, как момент возникновения ипотеки, состав документации, необходимой для государственной регистрации ипотеки, вопросы приостановления государственной регистрации и отказа в государственной регистрации, удостоверение государственной регистрации, погашение регистрационной записи и пр.
Обязательственное правоотношение между залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержателем возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке (п. 2 ст. 307, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспондирующие им обязанности залогодателя.
При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора ипотеки:
1. Заявление от залогодателя и залогодержателя
2. Документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию
3. Нотариально удостоверенные доверенности на право представлять участников сделки
4. Подлинники договоров в количестве, равном числу участников договора, и один для регистрационной службы
5. Кредитный или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой
6. Закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление
7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРП
8. Выписка из паспорта БТИ со сроком давности не более 1 года (форма 1 а)
9. Экспликация со сроком давности не более 1 года - оригинал или копия, заверенная БТИ
10. Поэтажный план со сроком давности не более 1 года - оригинал или копия, заверенная БТИ
Так как ипотечный кредит является долгосрочным, то за это время в вашей жизни могут произойти изменения, которые не позволят вам в срок или надлежаще исполнять свои обязательства по договору. Мы надеемся, что в вашей жизни таких изменений не будет, но к таким поворотам судьбы нужно быть готовым.
В каждом договоре обязательно есть пункты о пенях и штрафах, которые вам придется заплатить, если вы вовремя не смогли заплатить по кредиту. И лучше досконально знать, за что и сколько нужно будет заплатить, если случится такая ситуация.
Неустойка – денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или не надлежащего выполнения обязательства. В определение неустойки, как правило, входят два понятия – пеня и штраф.
Штраф – однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме или в процентах.
Пеня — вид неустойки при нарушении сроков платежа или других обязательств по договору. Начисляется за каждый день просрочки по процентным ставкам в зависимости от суммы платежа или стоимости невыполненного обязательства.
Несвоевременные платежи – это задержка оплаты или оплата раньше срока очередного платежа. А это уже является нарушением договора, следствием которого и является взыскание с вас штрафных санкций. В соответствии с законодательством РФ, кредитные организации в первую очередь учитывают оплату штрафных санкций, и только затем – платёж по основному долгу (кредиту). Это означает, что вам придется сначала оплатить штраф или пени и только потом выплатить сумму по вашему кредиту. Необходимо учесть, что у вас не примут следующий платеж по кредиту, пока ваша неустойка не будет погашена.
Если в вашей жизни произошли определенные изменения, которые делают невозможным выплаты по кредиту (потеря работы, рождение ребенка, банкротство фирмы и т.д.), не стоит прятаться. Учтите, что у каждого банка существует своя служба безопасности и специальное подразделение, которое занимается розыском должников и взысканием долгов. Как правило, там работают настоящие профессионалы своего дела. Лучше всего сразу предупредить банк о наступлении таких изменений в вашей жизни. Есть не мало причин, которые банк может посчитать уважительными и предложить вам оптимальную схему выхода из сложившейся ситуации. В кредитном договоре, как правило, уже предусмотрены и прописаны возможности решения таких проблем. Одна из таких возможностей - это отсрочка платежа. Это значит, что в течение некоторого времени – (на один, максимум два года), вы сможете приостановить выплаты основной суммы кредита. Но нужно учесть, что такая возможность предоставляется клиенту только по уважительной причине, кроме того, проценты по кредиту придется оплачивать в любом случае.
Еще одним из способов выхода из такой ситуации является перекредитование.
Суть перекредитования (или договора рефинансирования физических лиц) заключается в том, что заёмщик берёт дополнительный кредит с более низкой процентной ставкой для того, чтобы гасить платежи по основному кредиту. То есть, речь идет о новом целевом и долгосрочном займе.
Стоит заметить, что перекредитование имеет смысл только в том случае, если процент по дополнительному кредиту ниже на 2,5-4%, и срок кредита дольше на три – четыре года.
Проценты по кредитам - одна из важнейших статей дохода любого банка. Поэтому, досрочное погашение кредита банку не выгодно. Как правило, банки в договорах учитывают этот немаловажный момент. Естественно, у каждого отдельно взятого банка существуют свои пункты договора, но могут быть следующие варианты: оговаривается минимальная сумма досрочного погашения кредита, взимаются штрафы за досрочное погашение кредита (процент от суммы досрочного погашения) или, по истечении определенного, как правило, не очень длительного периода времени пользования кредитом, возможно его досрочное погашение без комиссии.
Также банк может потребовать от вас досрочно погасить кредит. Возможно это, если вы систематически нарушаете сроки выполнения финансовых обязательств или не имеете возможности вернуть кредит. В такой ситуации возможен только один выход - это продажа заложенного имущества.
Имущественный налоговый вычет.
В соответствии с действующим законодательством заемщик ипотечного кредита имеет право на – имущественный налоговый вычет. Налоговый Кодекс – ст. 220. Налоговый вычет равен сумме, затраченной заемщиком на строительство или покупку квартиры (дома) на территории Российской Федерации. Налоговый вычет предоставляется только в том случае, если гражданин уплачивает подоходный налог в размере 13 процентов, со своих доходов. Налоговый вычет включает в себя сумму, потраченную гражданином на покупку или строительство недвижимости и сумму процентов по ипотечному кредиту.