Смекни!
smekni.com

Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России (стр. 2 из 16)

В договор ипотеки включаются следующие условия: предмет ипотеки; цена пере­даваемого в ипотеку имущества, существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер кредита и процентов; срок испол­нения основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества: основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом не­движимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру. В дальнейшем кредитор про­изводит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов. В случае выполнения обяза­тельств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре. В случае неисполнения заемщиком обяза­тельств осуществляется обращение взыскания на предмет залога с последующей его реа­лизацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взы­скания и реализацией жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, субъектами рынка ипотечных кредитов являются:

• заемщики (покупатели недвижимости);

• продавцы недвижимости;

• кредиторы (банки и другие кредитные организации).

1.2. История развития ипотечного кредитования в мире

Понятие "ипотека" появилось еще в Древней Греции. Первоначально обеспечением долга служила личная свобода должника, т.е. в случае невыполнения обязательства ему грозило рабство. В VI в. до н.э. личная ответственность была заменена имущественной: обеспечением обязательства становилась земля, на которой ставился специальный столб (на нем отмечались все долги собственника земли). Этот столб и назывался ипотекой («hipotetheka»- подставка, подпорка)[4].

Однако это был лишь первый шаг на пути формирования классической системы ипотечного кредитования, так как отсутствовал механизм рефинансирования, появивший­ся значительно позже, во второй половине XVIII века в Германии.

В Германии получила распространение так называемая одноуровневая система ипотечного кредитования, суть которой состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов[5]. Выпуск и обращение таких бумаг регулируется специальным законодательством. Кроме того, выпускать закладные листы могут только определенные эмитенты (ипотечные банки), деятельность которых строго контролируется государством и органами банковского надзора и ограничивается ипотечными операциями.

Первым ипотечным кредитным учреждением (прообразом ипотечного банка) стал созданный по решению Фридриха Великого в 1770г. в Силезии "SilesianLandschaft". представлявший собой ассоциацию землевладельцев и имевший статус публично-правовой корпорации[6]. В этот период (после окончания Семилетней войны) основной проблемой было восстановление сельского хозяйства, поэтому в этот кредитный союз обязаны были входить все дворяне и помещики, и лишь обязательное членство давало право на получение кредита. Такие учреждения предоставляли кредит ценными бумагами - пфандбрифами, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок (позже указание на конкретное заложенное имущество исчезло) и содержались гарантии, предос­тавленные всеми членами этой ассоциации. Заемщик затем продавал такую бумагу на рынке. Ландшафту он выплачивал полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления.

Вскоре в Пруссии и в других германских государствах также стали создаваться ландшафты, однако членство в них перестало быть обязательным для всех землевладель­цев, Позже кредитование ценными бумагами появилось в Дании. Швеции, Австрии, а с середины XIX в. получило широкое распространение и в России.

В отличии от ландшафтов, облигации французского ипотечного банка CreditFonderdeFrance ("Французский Земельный Кредит"), созданного еще в 1852 г. при уча­стии государства, изначально представляли собой облигации акционерного общества,выпущенные для рефинансирования ипотечных кредитов[7]. Это были надежные, прино­сящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Обеспечением облигаций являлась совокупность всех объектов, гарантирующих выдан­ные банком кредиты. Таким образом, происходило рассеивание риска. Со временем эта форма рефинансирования стала преобладающей и в других странах, в том числе и в самой Германии, однако, прежнее историческое название пфандбрифов сохранилось, а выпус­кать их стали ипотечные банки.

Изначально ипотечные банки были преимущественно государственными учрежде­ниями (первый частный акционерный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте[8]) и об­служивали в основном крупныепомещичьи хозяйств, и лишь в ХIХ-ХХ вв. они стали предоставлять кредиты горожанами крестьянам.

Наибольшее развитие ипотечное кредитование получило в первой половине XX в.: кредиты массово выдавались промышленным компаниям, а также сельским производите­лям. В Германии в этот период действовали судостроительные ипотечные банки, которые предоставляли кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда.

Ипотечное кредитование в дореволюционной России

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни обще­ственных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под за­лог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денеж­ных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нор­мальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили толь­ко по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы бра­ли ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отме­чалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годо­вых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% го­довых. Основными носителями ростовщического капитала в России в XV-XVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевла­дельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворян­ского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщиче­ство. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государ­ство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку – 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процент­ных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной Рос­сии можно разделить на два этапа:

I. «Дворянский», от середины XVIIIдо середины XIX в.

II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г[9].

До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не нали­чием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

• Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754 г. по
указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-
Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе – для
дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском
порту – для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государ­ственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

• Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом
Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была
выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми
банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

• Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от
17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ
народного образования, сиротских приютов, богаделен для пре­старелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долго­срочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном банке в 1786 г. была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления до­говора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, не­отъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный за­емный банк[10].

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах на­чали открывать первые сберегательные кассы.